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☆ 경제·투자·재테크

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[지역분석] 22년 9월 - 충청, 강원, 제주 22년 9월 - 충청 충주(비규제지역) : 2022년부터 2023년까지 입주량이 부족하거나 적정하다가 2024년 8월(919세대), 12월(930세대) 입주하여 약간 많아진다. 8월에는 하락하지 않았는데 9월들어 약간씩 하락하고 있다. 8월 매매 거래량은 70% 정도이고 전세 거래량은 7월 200%였다가 8월들어 94%수준으로 내려갔다. 전월세 시장이 어느정도 소화 되었는지 의문이 든다. 그렇다면 침체 분위기가 더욱 가속화될 수도 있다. 청주(비규제지역) : 공급은 2022년은 적정. 2023년에는 약간 많다. 2025년 까지 계속해서 적정한 수준을 머무른다. 현재 매매강도는 마이너스를 나타내고 있고 거래량도 많이 떨어져서 가격이 약간씩 하락하고 있다. 8월 거래량은 48%정도 전월세는 115%정도 거래..
지방 광역시·도 조정대상지역 전면 해제(2022.09.21.) 주요 내용 ① 조정대상지역 해제지역 : 세종을 제외한 지방권 전부 및 일부 수도권 외곽지역 -광역시 : 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 전부 해제 -시도지역 : 청주, 천안, 논산, 공주, 전주, 포항, 창원 전부 해제 -경기지역 : 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주 *지방은 세종을 제외한 전부 규제지역 해제됨. ② 투기지역 해제지역 : 인천 서구, 남동구, 연수구(투기과열지구→조정대상), 세종(투기지역→조정대상) 총평 수도권 일부와 지방권 전부(세종 제외)가 규제지역에서 해제되었다는 점에서 의미가 크다. 조정지역인 것과 그렇지 않은 것에는 꽤 많은 차이가 있기 때문이다. 양도소득세 중과, 대출, 취득세, 청약 등에서 골고루 차이가 난다. 7월 해제되었던 지역에서 거래량이나 시장 상황의 변화가 없다는..
[지역분석] 22년 9월 - 부산 울산 경남 대구 경북 22년 9월 - 부산 울산 경남 진주(비규제지역) : 2022년부터 2023년까지 입주량이 없다. 2024~2025년에도 적정 수준이다. 가격 하락에 대한 리스크가 적다. 4월 거래량이 많았다가 현재 줄어든 상태이다. 매매거래량은 7, 8월 월평균거래량의 60% 수준인데 전월세 거래량은 6월(140%), 7월(129%), 8월(166%)로 늘어나고 있다. 전월세 가격 상승의 여지가 있다. 펑거동, 신안동 들말흥한타운은 대표적으로 전세가율이 100%를 넘긴 단지들이다. 거제(비규제지역) : 2024년 초까지 입주 물량은 양호하다. 2019년 이후 적정한 공급 수준을 유지하고 있으나 2014년의 전고점을 회복하지 못하고 있다. 현재 전월세 거래는 120% 전후로 되고 있느나 매매거래는 50% 수준이다. 미분..
[지역분석] 22년 9월 - 광주, 전남, 전북 22년 9월 - 광주, 전남, 전북 광주(비규제지역) : 매매거래량은 평균거래량의 30%정도만 거래되고 있으나, 전월세는 평균거래량만큼 거래되고 있음. 전체적으로 가격이 하락하고 있으나 폭락하는 정도는 아니고 조정을 받는 느낌임. 지소지수(9.25)도 전고점(14)대비 –5점 가까이 하락함. 아직 전저점(6.82) 수준은 아님. 현재 급급매가 나와도 잘 거래가 안 되고 있음. 목포(비규제지역) : 거래량은 광주와 마찬가지로 30%정도만 거래되고 있으나, 반면 가격은 아주 조금씩이라도 상승하고 있음. 현재 지소지수(9.25)는 광주와 마찬가지도 전고점 대비 –5점 가까이 하락함. 지방 모든 지역이 규제가 해제되어 그나마 관심을 받았던 목포도 조금은 시장에서 더 소외되지 않을까 짐작됨. 현재 시장 상황 상 ..
경매 권리분석과 말소기준권리 권리분석이란? 경매로 매수한 부동산에 대한 권리를 낙찰자(매수인)가 인수해야 하는 권리와 인수하지 않아도 되는 권리로 나누어 알아보는 것을 말한다. 이러한 권리순위는 같은 구에서는 순위번호를 갑구와 을구는 등기접수번호를 비교하여 확인할 수 있다. 낙찰자인 매수인이 인수하지 않아도 되는 권리는 대금을 완납하면 등기부등본에서 깨끗하게 정리된다. 문제는 인수되는 권리를 찾아내는 것인데, 이것만 바로 알아도 권리분석의 70%는 정복했다해도 과언이 아니다. 말소기준권리란? 말소의 기준이 되는 최선수위 권리이다. 부동산이 매수인에게 매각되어 소유권이전등기를 할 경우 매수인은 깨끗하게 정리된 부동산을 받아야 하는데, 매각 결과 그 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준권리라고 한다. 말소기준권리의 종류 4가지 : 저당/..
주택임대차보호법이란? 주택임대차보호법이란? 주택의 임대차계약은 임대인과 임차인의 자유의사에 의해 계약이 이루어지는데 대개 양자간의 사회적 지위 차이로 계약자유의 원칙이 그리 쉬운 문제가 아니다. 민법에만 의존할 경우, 임차인은 소유자가 바뀔 경우에 집을 팔고 나간 임대인에게 돈을 받아 낸다는 것이 쉬운 일이 아니다. 그래서 약자의 지위에 있는 임차인을 보호해야 한다는 사회적인 인식하에 나온 것으로 민법에 대해 우선법인 특별법이다. 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 주택의 점유(이사)와 주민등록전입신고를 갖추어야 한다. 특히 경매에 있어서는 주택의 점유(이사) + 주민등록전입 + 말소기준권리보다 빠른 임차권이 요구된다. 이러한 주민등록은 경매에서 배당요구종기일까지 계속 존속하고 있어야만이 대항력이 인정된다. 적용범위 사실..
아파트와 오피스텔(아파텔) 계약면적의 차이점 아파트 면적의 구성은 아래의 글을 참고하자. 아파트 면적의 구성(공급면적, 전용면적, 계약면적, 서비스면적) “공급면적보다 전용면적을 보셔야죠.” “계약면적이 같더라도 서비스면적이 잘 나와서 실면적이 넓어요.” 매우 단순한 내용이지만 헷갈리는 면적의 종류이다. 더구나 우리나라는 ㎡와 평 ungsteadyon.tistory.com 아파트 vs 아파텔(오피스텔) 면적 구분 계약 면적은 공급 면적(전용면적+주거공용면적)과 기타 공용 면적을 합한 것이다. 계약 면적 = 공급면적 + 기타공용면적 공급 면적 = 전용면적 + 주거공용면적 *전용면적 : 발코니를 제외한 실제 가정 주거 면적 *주거 공용면적 : 복도, 계단, 현관, 엘리베이터 등 *기타공용면적 : 단지 내 관리사무소, 노인정 등 아파트는 '주택법'의 분..
경매의 절차(압류-현금화-변제) 경매의 절차 3단계 : 압류-현금화-변제 ① 채권자의 경매신청으로 법원의 경매개시결정(통상적으로 접수일로부터 3일 이내 결정)이 된다. 경매개시결정은 반드시 채무자에게 송달이라는 고지가 있어야 하기에 송달불능 등 적법한 송달이 되지 않으면 경매가 진행되지 않는다. ② 채권자들 간의 배당순위를 정하기 위해 배당요구의 종기를 결정하고 이를 공고한다. 배당요구종기는 민사집행법에서 새로이 도입한 제도로, 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 결정하되, 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다. ③ 경매부동산의 매각을 준비하는 단계이다. 부동산의 현상 및 점유 관계, 임차인 관계의 기타 현황조사와 감정평가로 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저 입찰가격)을 정한다. ④ 매각물건명세서(감정평가서,..
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