경매 권리분석과 말소기준권리

 

 

권리분석이란?

경매로 매수한 부동산에 대한 권리를 낙찰자(매수인)가 인수해야 하는 권리와 인수하지 않아도 되는 권리로 나누어 알아보는 것을 말한다. 이러한 권리순위는 같은 구에서는 순위번호를 갑구와 을구는 등기접수번호를 비교하여 확인할 수 있다.

낙찰자인 매수인이 인수하지 않아도 되는 권리는 대금을 완납하면 등기부등본에서 깨끗하게 정리된다. 문제는 인수되는 권리를 찾아내는 것인데, 이것만 바로 알아도 권리분석의 70%는 정복했다해도 과언이 아니다.

 

 

말소기준권리란?

말소의 기준이 되는 최선수위 권리이다. 부동산이 매수인에게 매각되어 소유권이전등기를 할 경우 매수인은 깨끗하게 정리된 부동산을 받아야 하는데, 매각 결과 그 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준권리라고 한다.

 

말소기준권리의 종류 4가지 : 저당/근저당, 압류/가압류, 담보가등기, 경매기입등기

출처 : 찾기쉬운 생활법령정보

 

경매에서 말소기준권리가 중요한 이유

① 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하느냐 않느냐의 인수 기준이 되기 때문이다.

② 낙찰 후 등기부등본 상에 이는 제반 권리들의 소멸과 인수의 기준이 되기 때문이다.

③ 명도 시 인도명령의 대상이냐 명도소송의 대상이냐의 판단기준이 되기 때문이다.

 

 

법정지상권과 유치권은 말소기준권리 이후라고 하더라도 인수가 된다. 따라서 대부분의 사람들이 기피하는 경향이 있는만큼 더 높은 수익이 난다.

 

 

 

권리분석 시 주의해야 할 세대합가

세대합가란 한 세대가 어떠한 이유로 분리되어 있다가 말 그대로 합가했다는 의미이다. 예를 들어 아들이 먼저 주민등록을 전입신고를 하고 살고 있다가 후에 아버지와 나머지 가족이 전입신고를 하였다면, 먼저 전입했던 아들의 전입 일자는 삭제되고 합가한 일자를 기준으로 주민등록등본 기록이 잡힌다.

대법원의 판례는 가족 구성원 중 누구라도 먼저 주택임대차보호법에서 규정하는 주민등록의 대항요건을 갖추면 이를 인정하고 있다. 따라서 입찰하고자 하는 사람은 주민등록등본상 세대합가라는 말이 나오면 반드시 주민등록 초본을 열람하여 세대원 중에서 가장 먼저 전입한 날짜를 기준으로 분석을 하여야 한다. 세대합가는 '주소별 세대 열람'이라는 간단한 절차로 해결되는데 입찰에 참여하고자 하는 물건을 부동산 소재지 주민센터에 가서 열람할 수 있다.

 

 

안전한 경매를 위한 5가지 포인트

① 말소기준 권리보다 앞선 가등기, 가처분, 임차인이 없으면 90% 이상은 안전한 물건이다.

② 세입자의 주민등록상 전입신고일이 선순위 근저당권 설정일보다 뒤라면 세대합가(혼자 전입했다가 후일 가족 전부가 전입한 경우)를 제외하고는 안전한 물건이다.

③ 유찰 횟수가 많은 물건은 위험부담이 클 수도 있으므로 유찰이 잦은 이유를 파악하라.

④ 해당 지역의 중개업소에서 실제 거래되고 있는 시세를 기준으로 수익률을 평가하라.

⑤ 세입자에게 물어줄 이사비용 등에 대해서도 미리 계산해야 한다.

 

 

경매가 취하될 가능성이 낮은 물건 고르기

① 선순위 저당권의 설정 금액이 큰 물건을 골라야 한다. 설정 금액이 너무 낮으면 채무자가 빚을 처리하고 경매가 취하할 가능성이 크다. 신청금액이 많으면 채무자가 갚기 어려우므로 취하될 확률이 낮다. 이때 근저당권의 경우 채권 최고금액보다는 청구금액 즉 배당요구 신청금액이 중요하다.

② 각종 가압류나 세금 체납 등을 이유로 한 압류가 여러 개 있는 경우에는 경매의 취하 가능성이 희박하다.

③ 근저당 설정 금액이 적어도 저당권이 여러 개 설정되어 있으면 경매의 취하 가능성이 작다. 이중 경매신청사건이 되어 있으면 선순위 경매신청이 취하되어도 다시 매각 절차를 밟는 것이 아니고 선행매각 절차에 이어서 진행하게 된다.