주택임대차보호법이란?

주택임대차보호법이란?

주택의 임대차계약은 임대인과 임차인의 자유의사에 의해 계약이 이루어지는데 대개 양자간의 사회적 지위 차이로 계약자유의 원칙이 그리 쉬운 문제가 아니다. 민법에만 의존할 경우, 임차인은 소유자가 바뀔 경우에 집을 팔고 나간 임대인에게 돈을 받아 낸다는 것이 쉬운 일이 아니다. 그래서 약자의 지위에 있는 임차인을 보호해야 한다는 사회적인 인식하에 나온 것으로 민법에 대해 우선법인 특별법이다.

주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 주택의 점유(이사)와 주민등록전입신고를 갖추어야 한다.
특히 경매에 있어서는 주택의 점유(이사) + 주민등록전입 + 말소기준권리보다 빠른 임차권이 요구된다.
이러한 주민등록은 경매에서 배당요구종기일까지 계속 존속하고 있어야만이 대항력이 인정된다.

 

적용범위

사실상 주거의 용도로 사용하는 주거용 건물. 원칙적으로 임대차계약 당시 용도가 주거용건물이어야 한다. 단, 공부상 용도와는 관계없이 사실상의 용도를 기본으로 판단한다. 실제로 어떻게 사용하느냐가 중요하다는 의미다. 따라서 주거용이 아닌 건물을 개조하여 주거용으로 사용하는 경우에도 개조하여 주거용으로 사용한 때부터 보호받을 수 있다. 원래 용도가 주거용 건물인데 그 일부를 점포로 사용한 경우에는 적용이 가능하다. 단, 주거용 건물이 아닌데 일부만 주거용으로 사용하는 경우에는 적용대상이 아니다. 

 

소액임차인의 최우선 변제권

임차주택이 경매될 경우 저항력이 없는 소액임차인에게 낙찰대금의 1/2 범위 내에서 임대차보증금 중 일부 금액을  다른 권리자보다 최우선으로 배당함으로써 소액임차인을 보호하기 위한 제도이다. 그 동안 여러 차례 화폐가치, 부동산 가격의 변동 등으로 여러 차례 개정되었다. 중요한 것은 시행일자와 입주하고자 하는 주택에 설정된 근저당날짜를 비교하는 것이지, 임차인의 전입날짜를 기준으로 하는 것이 아니다.