부동산 경매가 인기 있는 이유(feat. 벌집 모형 이론)

부동산 경매가 인기 있는 이유

① 경매와 공매(공개 경쟁 매각)는 시중에서 거래되는 부동산 시세보다 20~30% 정도 싸게 살 수 있다. 합법적인 가격 할인 시장인 셈이다. 경매는 국가에서 운영하기에 거래사기가 거의 있을 수 없다.

② 경매의 묘미는 아마추어와 프로가 따로 없는 공정한 게임이다. 수년 경력의 프로도 실수요자인 아마추어에게 질 수 있는 머니게임이다.

③ 경매는 각종 거래규제로부터 자유롭다. 토지거래 허가나 신고제도에 대해서도 제약 없이 매수할 수 있다.

④ 수요자 위주의 합리적, 선진적 시장구조이다. 일반시장은 공급자가 가격을 좌우하지만, 경매는 입찰자가 가격을 결정하는 수요자 시장이다.

 

 

벌집 모형 이론

부동산 시장의 흐름을 제대로 알기 위해서 가격보다 거래량을 보면 그 흐름을 볼 수 있다는 이론.

벌집 모형 이론

① 1국면 : 가격이 오르면서 거래가 증가하는 국면. 큰 시장

② 2국면 : 어느 정도 가격이 올랐기에 가격은 오르지만, 거래량이 1국면보다 감소한다. 서서히 가격의 정점을 의식하는 세력이 있기 때문이다.

③ 3국면 : 거래량이 감소하고 가격이 보합세를 유지한다.

④ 4국면 : 거래량이 감소하고 가격이 하락하는 불황기가 된다. 정부의 부동산규제 등으로 부동산을 낮은 가격에라도 처분할 수 있는 마지막 시장이다.

⑤ 5국면 : 거래량이 증가하고 가격이 보합한다. 부동산이 장기 침체하여 추가 하락이 되어야 거래가 늘어가는 국면이다. 추가 하락이 되면서 매수가 살아나는 시장이다.

⑥ 6국면 : 거래량 증가, 가격 보합 회복시장 전 단계로 급매물이 소진되어 서서히 거래가 증가하면서 더 이상의 가격하락은 없는 시장이다. 바닥을 쳤다고 본다.

 

지금 현재는 거래량이 감소하고 가력이 하락하는 불황기다. 거래량이 늘어가는 시기를 모니터링 하다가 투자 시점을 보고 진입하면 좋겠다. 

 

 

부동산 거품

① 유행성 버블 : 그 시대에 유행하는 부동산이다. 특히 투자수요, 가수요(가짜수요)가 많다.

② 정보 버블 : 부동산 각종 정보(호재)로 인하여 실제보다 가치보다 가격이 부풀려 있는 경우다.

③ 합리적 버블 : 시중금리 정도는 커버할 수 있는 버블이다. 미래가치가 있어야 투자한다. 일반적으로 전세가격/부동산가격 = 50% 이하인 경우를 버블로 본다.

 

 

불황과 부동산

일반부동산과 경매시장은 상반된 시장이다. 일반거래가 안 되어 경매로 내몰리는 불황에서는, 경매로 나오는 새로운 물건이 많아져서 경매수익률이 높아질 수 있다. 경기가 좋으면 부동산가격이 상승하기 때문에 경매시장에 물건이 적어진다. 경기가 좋으면 일반시장, 불황이면 경매에 접근하면 좋다.

① 불황에 강한 부동산 : 실수요자가 선호하는 중소형아파트, 위치가 좋고 규모가 적은 상가

② 불황에 약한 부동산 : 중대형아파트나 토지 등 수요가 감소하는 부동산. 단, 호경기가 되면 가격이 회복되어 수익률이 더 극대화될 수 있다.