부동산 경매의 종류, 정의

경매란?

채권자가 채권을 변제받기 위해 채무자 소유의 부동산을 채무자의 의사와 상관없이 강제로 관할법원에 요청하는 것. 2002년 민사집행법 개정 이후 본격적인 재테크 시장이 되었다.

 

 

경매는 부정적인 것? 재수가 없다?

재수란, 재물의 많고 적음이 아닌, 재물을 사는 때를 의미한다. 재수가 없는 것은 원하지 않는 시기나 방법으로 부동산을 매각하는 소유자(채무자)의 입장이고, 경매 입찰 수요자는 오히려 재수가 있게 좋은 부동산을 싸게 낙찰받는 것이다. 대부분의 낙찰가는 호가, 매매가, 감정가보다 낮기 때문이다.

(호가 > 매매가 > 감정가 > 낙찰가)

‘부정적인 것, 재수가 없다.’라는 이런 인식은 오히려 경매에 대한 진입장벽을 높여 투자자의 기회가 된다.

 

 

권리분석과 물건분석

권리분석이란? 낙찰자인 매수인이 인수해야 하는 권리와 인수하지 않아도 되는 권리로 나누어 알아보는 것이다.

①소멸주의 : 채권자의 권리가 배당을 받든지 못 받든지 불문하고, 모두 소멸되는 것

②인수주의 : 말소(소멸)되지 않고 경매 매수자가 인수하는 것으로 유치권, 선순위임차인 등이 있다.

 

물건분석이란? 수익성 분석. 개별 부동산을 포함하는 지역요인을 분석하는 것이다.

경매에서 권리분석은 경매의 시작이다. 권리분석이 경매의 전부인양 착각하는 것은 금물이다. 오히려 물건에 대한 분석이 더욱 중요하다.

 

 

경매투자의 순서

물건의 선택 → 권리분석 → 물건분석 → 수익성 분석 → 명도 → 매각하여 환금

 

 

경매의 종류

① 임의경매 : 전체 경매의 70~80% 정도 차지함. 담보권 실행을 위한 경매. 집을 담보로 일반적으로 은행에서 근저당을 설정하고 돈을 빌리고 못 갚는 경우 실행됨. 저당권 등의 담보물권자가 그 담보물권에 기해 신청하는 것으로, 별도의 소송절차나 판결문 등이 필요없이 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권이 있다. 예로 저당권, 근저당권이 있다.

② 강제경매 : 전체 경매의 20~30% 정도 차지함. 소송을 제기해서 승소판결을 받고 강제적인 채무이행을 구하는 것. 부동산 소유자를 채무자(연대보증인, 일반보증인 포함)로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행권원(확정판결, 집행력있는 공증증서)에 기해 신청하는 경매.

③ 형식적 경매 : 특정 재산의 가격 보전이나 정리를 위한 경매로 임의경매의 절차를 따른다. 예를 들어 지분공유물을 분할하기 위해 현금화하는 것을 목적으로 공유물 분할을 위한 경매가 대표적이다.

 

 

우리나라 경매의 추세

2010년 들어서부터 전국법원에서 매년 10만 건 이상의 부동산 경매가 진행되고 있고, 낙찰금액도 대략 15조 원에 이른다. 그 중 수도권에서만 8조원 이상의 자금이 움직이고 있는 거대한 시장이다.

입찰하는 경매 인구는 연간 30만 명 정도로 연령대는 40대 이상이 주를 이루고 남녀비율은 5:5정도이지만 점차 젊은 층과 여성인구의 참여가 늘어나고 있다.