부동산의 가치 평가 수단 PIR

주식투자에서는 PER(주가수익비율)을 기초로 가치 평가를 할 수 있다. 예를 들어 시가총액 1000억인 기업이 매년 1000억의 이익을 낸다면 PER는 1배가 된다. 만약 100억의 이익을 낸다면 PER는 10배가 된다. PER가 낮을 수록 기업의 가치가 높다.

[주식용어]PER(Price Earning Ratio) 간단 정리하기

PIR(Price Income Ratio)이란?

부동산 시장의 가치 평가를 판단하는 수단으로는 PIR이 있다.
PIR(Price Income Ratio)이란, 연평균 도시 근로자 소득 대비 아파트 가격을 산출한 것이다.
PIR이 10이면 도시 근로자의 10년치 소득을 뜻한다.

예시)
매매가 4억원 / 도시 근로자 연소득이 4000만원이라면 = PIR 10(10년)이다.
매매가 2억원 / 도시 근로자 연소득이 5000만원이면 = PIR 4(4년)

*PIR이 10이면 10년동안, PIR이 4면 4년동안 아무것도 않하고 소득을 모았을 때 해당 아파트를 살 수 있다.

강남이 비싼 이유는 그 지역의 연 평균 소득 비율이 상위이기 때문이다. 도시 근로자의 소득이 높으면 당연히 아파트 값도 비싸진다. 소득이 높으면 자녀에 대한 교육열이 높고 학군이 좋아질 수밖에 없다. 과거 평균치를 보면 강남은 항상 PIR 15 이상에서 거래가 되었다.
반대로 지방은 소득이 대도시에 비해 적기 떄무에 PIR이 높게 거래되지 않는다.
부동산 투자는 이렇듯 소득의 증가를 눈여겨보아야 한다. 부동산의 '싸다'와 '비싸다'는 도시 근로자 월 평균 소득을 통해 구분 할 수있다.

내가 보유하고 있는 지방 소형아파트의 PIR을 구해보았다.

근로소득은 KOSIS 가구당 월평균가계수지(도시, 2인 이상) 자료로 부터 가져왔고,
아파트 시세는 KB통계를 통해 가져왔다.
해당 아파트의 PIR평균 : 2.97

▶2014~2010년 : 저평가 구간
▶2011~2017년 : 고평가 구간
▶2018~2022년 현재 : 저평가 구간

PIR을 참고하여
① 현재 내가 가지고 있는 물건이 거품인지 저평가인지 파악할 수 있고,
②적절한 매수 매도 타이밍에 활용할 수 있다.

PIR.xlsx

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