경매의 절차(압류-현금화-변제)

경매의 절차 3단계 : 압류-현금화-변제

 

출처:  대한민국 법원 법원경매정보

 

① 채권자의 경매신청으로 법원의 경매개시결정(통상적으로 접수일로부터 3일 이내 결정)이 된다. 경매개시결정은 반드시 채무자에게 송달이라는 고지가 있어야 하기에 송달불능 등 적법한 송달이 되지 않으면 경매가 진행되지 않는다.

 

② 채권자들 간의 배당순위를 정하기 위해 배당요구의 종기를 결정하고 이를 공고한다. 배당요구종기는 민사집행법에서 새로이 도입한 제도로, 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 결정하되, 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 된다.

 

③ 경매부동산의 매각을 준비하는 단계이다. 부동산의 현상 및 점유 관계, 임차인 관계의 기타 현황조사와 감정평가로 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저 입찰가격)을 정한다.

 

④ 매각물건명세서(감정평가서, 현황조사서 등)를 작성하여 매각기일(입찰일) 7일 전부터 입찰일 전까지 일반인에게 열람할 수 있도록 법원 경매계에 비치한다.

 

⑤ 매각기일(매각결정기일)을 지정하고 공고한 후 통지한다.

 

⑥ 경매부동산의 매각실시로 최고가 매수 신청인을 정한다. 매수인이 없으면 새로운 매각기일을 정한다.

*차순위입찰자는 최고가 매수신청인이 대금납부를 포기할 때 다음 잔금 납부 기회를 가질 수 있는 사람이다. 최고가 낙찰자 이외에 입찰자 중에서 최고가에서 그 입찰보증금을 뺀 액수 이상으로 입찰가격을 쓴 입찰자 중에서 한 사람이 할 수 있는데, 최고가가 너무 높아서 최고가 매수신청인이 대금납부를 포기할 가능성이 있는 경우가 아니면 신청하지 않는 것이 바람직하다. 입찰보증금을 법원에 보관해야 하기 때문이다.

 

⑦ 매각 결정(낙찰 허가)절차로서 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매수인에게 매각(낙찰) 허가, 불가의 결정을 한다. 매각 결정에 대해 이의가 있는 이해관계인은 낙찰 허가결정일로부터 7일 이내에 즉시 항고할 수 있다. 이러한 절차를 둔 것은 입찰에 따른 경매 절차를 주관하는 사람은 판사가 아닌 집행관(법원을 퇴직한 민간인)이며, 이에 따라 담당 판사는 입찰절차 등에 문제가 없는지와 이해관계인의 이의신청 등을 알아보아 결정하기 위해 기간을 두는 것이다.

 

⑧ 법원의 매각허가결정이 있으면 낙찰자인 매수인은 매각대금(매각 잔금)을 납부한다.

 

⑨ 각 채권자에게 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 시행한다.

 

⑩ 소유권 및 기타권리 이전 및 말소등기한다.

 

 

 

강제경매와 임의경매

부동산 경매는 크게 강제경매와 임의경매가 있지만, 절차 사이에 큰 차이가 없다.

 

① 강제경매 : 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음, 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차이다. 채권자가 채무자를 상대로 승소 판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않을 때에 절차가 이루어진다.

 

② 임의경매 : 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매이다.