[지역분석] 22년 9월 - 광주, 전남, 전북

22년 9월 - 광주, 전남, 전북

 

출처  :  부동산 지인

광주(비규제지역) : 매매거래량은 평균거래량의 30%정도만 거래되고 있으나, 전월세는 평균거래량만큼 거래되고 있음. 전체적으로 가격이 하락하고 있으나 폭락하는 정도는 아니고 조정을 받는 느낌임. 지소지수(9.25)도 전고점(14)대비 –5점 가까이 하락함. 아직 전저점(6.82) 수준은 아님. 현재 급급매가 나와도 잘 거래가 안 되고 있음.

 

 

 

목포(비규제지역) : 거래량은 광주와 마찬가지로 30%정도만 거래되고 있으나, 반면 가격은 아주 조금씩이라도 상승하고 있음. 현재 지소지수(9.25)는 광주와 마찬가지도 전고점 대비 –5점 가까이 하락함. 지방 모든 지역이 규제가 해제되어 그나마 관심을 받았던 목포도 조금은 시장에서 더 소외되지 않을까 짐작됨. 현재 시장 상황 상 큰 하락도 큰 상승도 없이 진행되다가 2024년 무안 입주가 시작되면 하락세가 심화되지 않을까 예상해봄.

 

 

 

무안(비규제지역) : 현재는 입주가 없으나 2024년 5월부터 입주량이 많아지고 이것은 목포에까지 영향을 줄 것으로 예상됨.

 

 

 

순천(비규제지역) : 하락세가 이어지고 있음. 2023년 초까지 입주 물량이 있음. 그때까지 하락이 이어진다면 해당 시점에 급급매가 나오면 저점매수이지 않을까 예상. 다만 전세 세팅이 힘들 수 있다. 2025년 11월 2000세대 입주 예정. 2023년에 초 매수한다면 전세 세팅을 3년으로 하는 방법도 나쁘지 않을 듯함.

 

 

여수(비규제지역) : 2022년 10월까지 입주 있고 그 이후 2025년 중반까지 없다. 분위기를 보고 10월이나 그 이후 급급매를 매입하는 것은 나쁘지 않을 듯. 전세 세팅을 해도 비교적 안전해보임. 여수 분위지도와 도시계획을 보고 투자지역을 눈여겨볼 필요 있음. 10월 임장지역 후보로 생각함.

 

 

광양(비규제지역) : 2022년부터 2024년까지 입주물량 과잉. 현재 미분양도 쌓이고 있다. 2024년 중반 이후에나 미분양 추이와 가격을 모니터링해도 충분할 듯. 아니면 2024년 겨울 즈음까지는 관심 가질 필요 없음.

 

 

나주(비규제지역) : 현재 가격은 많이 떨어지고 있다. 2022년 10월에 1480세대 입주하고 그 이후 입주물량 2025년 1월(1550세대)까지 없음. 공급 분위기는 나쁘지 않으나, 광주가 비규제지역으로 바뀌어서 시장에서 더욱 소외되면 가격 하락세가 더 이어질 것으로 전망. 투자심화반에서 지소지수로 지목한 투자지역이었는데 과거 투자 적정타이밍 2021년 1월(12.0)에서 투자했다면 현재 지소지수는 전저점(6.0)을 찍었음. 앞으로 더욱 하락할 것이라 전망이 된다면 2022년 초에 어느정도 수익을 내고 시장을 나올 수 있을지 궁금함.

 

 

 

전주(비규제지역) : 현재 전국적인 조정기에도 가격이 유지되었지만 약간 하락 시작됨. 거래량은 평균보다 절반정도임. 향후 2024년 말까지 입주량도 없어서 하락 리스크는 적음. 조정이 해제되었지만 다주택자는 아직 취득세가 부담이 됨. 대출은 가능하기에 경매를 통해 저렴하게 매수하는 방법도 있기는 함. 저번에 임장을 다녀온 서신동에 경매 물건들이 있음. 모의투자를 해봐야겠음.

 

 

 

익산(비규제지역) : 현재는 전주와 같이 분위기가 나쁘지는 않음. 거래량이 5월까지 평균보다 많았음. 가격 상승이 될 타이밍이라고 생각했는데 가격이 하락하고 있음. 시장 상황이 좋지 않은 영향을 받고 전주가 비규제지역으로 바뀜에 따라 관심도 상대적으로 줄어들 듯. 2024년 9월 이후 대량입주. 법인 단타가 아닌 이상 개인이 지금 들어가기에는 임대 맞추는데 리스크 있음.

 

 

 

군산(비규제지역) : 그나마 시장이 보합을 유지하고 있음. 5월까지 거래량이 많았으나, 현재는 70%정도 거래되고 있음. 2024년 초부터 입주가 많아질 예정. 투자하기에는 애매한 느낌.

 

 

 

총평

전주, 광주, 여수(★★★★)

순천(★★☆)

나주(★★)

익산, 군산, 목포, 무안(★☆)

광양(★)

 

전주와 광주는 규제지역이 해제되어 약간이라도 거래량의 변화가 있지 않을까 예상해봄. 하지만 취득세 중과로 다주택자가 접근하기에는 무리수가 있음. 결국 1주택자나 무주택자 위주 시장이 되겠으나 금리 부담으로 어느 정도 거래가 늘어날지는 지켜봐야함.

여수와 광주는 지금부터 관심 가지다가 반등 시점이 온다 싶으면 추격 매수하거나, 급급매를 잡아도 괜찮을 것 같아서 한 단계 상승함. 나주는 광주를 따라가겠지만 광주가 규제에서 벗어남에 따라 상대적으로 관심이 떨어져 더욱 침체할 수 있다. 내년 초에는 여수의 시장 상황을 보고 난 후 순천에도 관심을 가지면 좋겠다. 만약 여수가 반등이 시작된다면 그 흐름이 순천에도 이어지지 않을까 전망됨. 익산, 군산은 전주 규제 해제로 나주와 마찬가지도 관심이 떨어질 것으로 예상되어 단계가 하락했다. 목포는 현재 가격도 다른 지역에 비해 저렴하고 분위기도 나쁘지 않지만 무안과 생활권이 같아 무안 입주량에 의한 영향을 받을 것 같다. 광양은 입주량이 많아 하락세가 계속 이어질 가능성이 크다.