[지역분석] 22년 8월 - 서울 인천 경기

22년 8월 - 서울

 

출처 : 부동산지인

서울(투기 및 투기과열지구) : 서울은 언제나 옳을까? 과거 데이터를 보면 꼭 그렇지는 않았다. 2009년부터 10년 가까이 거의 상승하지 않은 시기도 있었다. 서울은 경기도와 생활권이 워낙 광범위해서인지 지방에 비해 공급과 매매가격이 일치하는 경향이 떨어졌다. 오히려 거래량이 올라가면 가격이 상승하는 흐름이 두드러졌다. 서울은 늘 공급이 부족했다. 2022년부터 2025년까지는 공급량이 더욱 부족하다. 하지만 현재 거래량은 바닥을 치고 있어 가격이 보합 수준에 머무르거나 하락하고 있다. 공급이 너무 부족한데 거래량이 늘어가는 시점을 모니터링하다 기회를 잡으면 큰 상승 흐름이 올 수 있을 듯 하다.

 

 

 

22년 8월 - 인천

인천(투기과열 및 조정지역) : 인구 296만. 가격 하락중. 매매지수 바닥, 거래량 낮음. 지소지수 바닥. 현재부터 2023년까지 공급 많음. 지소지수 추이를 보되 2023년 이후 반등시점이 있을지 모니터링.

 

 

22년 8월 - 경기

성남(투기과열 및 조정지역) : 성남도 서울과 비슷한 가격 흐름을 보인다. 현재 지수가 매우 낮고 거래도 되지 않아 가격이 하락세다. 2024년부터는 공급이 부족해진다.

 

 

수원(투기과열지구) : 수원도 거래량이 중요하다. 거래량과 지소지수가 많이 낮다. 2023년까지 공급도 많다. 서울, 성남에 비해서는 가격 하락세가 가파르다. 변동성이 크다.

 

 

군포(투기과열지구) : 2022년 초반 이후 공급 없음. 거래가 없고 가격이 조금씩 하락하고 있음.

 

 

의왕(투기과열지구) : 인구 16만. 거래량 없음. 가격 하락중. 2023년 공급 약간 있음.

 

 

과천(투기과열지구) : 인구 8만. 거래량 없음. 가격 보합. 2024년 초까지 도시 자체 공급은 많은 편.

 

 

안양(투기과열지구) : 인구 55만. 거래량 없음. 가격 하락중. 2022~2023년 공급 없음. 2024년 중순 이후 공급 많음.

 

 

안산(투기과열 및 조정지역) : 인구 65만. 현재 거래량 적음. 가격 하락중. 2021 이후 계속 공급 부족.

 

 

시흥(조정지역) : 인구 51만. 현재 거래량 적음. 가격 하락중. 지소지수 바닥. 2023년 공급 많음.

 

 

광명(투기과열지구) : 인구 29만. 현재 거래량 적음. 가격 하락중. 지소지수 바닥. 2023년 이후 공급 부족.

 

 

부천(조정지역) : 인구 80만. 현재 거래량 적음. 가격 하락중. 지소지수 바닥. 2025년까지 공급 적정 또는 부족. 변동성 적은 편.

 

 

김포(조정지역) : 인구 48만. 가격 하락중. 매매지수 바닥, 거래량 낮음. 지소지수 바닥. 다만 현재부터 2024년까지 공급 적정. 비교적 안정적인 매가 흐름을 보임.

 

 

고양(조정지역) : 인구 107만. 가격 약간 하락중. 매매지수 낮음, 거래량 낮음. 지소지수 낮음. 2023년부터 공급 부족. 공급량과 거래량이 비교적 매가와 일치되는 편임.

 

 

파주(일부 읍·면 제외 조정지역) : 인구 49만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음, 거래량 낮음. 지소지수 낮음. 2022년 공급 많고 2023년 적정하나, 2024년 공급 과잉.

 

 

양주(일부 읍·면 제외 조정지역) : 인구 23만. 가격 하락 중. 매매지수 바닥. 거래량 낮음. 지소지수 낮으나 최근 인구유입으로 지수가 반등하는 느낌있음. 2022년~2024년 초까지 공급 과잉

 

 

의정부(조정지역) : 인구 46만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 지소지수 낮음. 2022년~2024년까지 공급 적정 또는 약간 높은 정도

 

 

구리(투기과열지구) : 인구 19만. 가격 보합 중. 매매지수 보통. 거래량 낮음. 지소지수 낮음. 매매가의 변동성이 적고 꾸준히 우상향해옴. 2025년까지 공급 부족. 경기도에서 그나마 양호한 지표를 보임.

 

 

남양주(일부 읍·면 제외 조정지역) : 인구 73만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 지소지수 낮음. 구리와 비슷하게 매매가의 변동성이 적고 꾸준히 우상향해옴. 2025년까지 공급 부족. 구리와 비슷한 지표를 보임.

 

 

하남(투기과열지구) : 인구 32만. 가격 약간 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 지소지수 낮음. 거래량에 따라 매가 변화가 나오는 편. 2024년까지 공급은 없음.

 

 

용인(일부 읍·면 제외 투기과열 및 조정지역) : 인구 107만. 가격 약간 하락 중. 매매지수 낮음. 지소지수 낮음. 거래량 낮음. 2023년~2024년 공급 많음.

 

 

안성(일부 읍·면 제외 조정지역) : 인구 19만 그나마. 최근까지 상승세의 온기가 남아있는 지역.2023년부터 2024년 공급 과잉.

 

 

화성(투기과열 및 조정지역)

 

 

 

총평

 

구리, 남양주, 하남 : ★★★

서울, 성남, 안산, 김포, 고양, 화성, 평택 : ★★☆

수원, 군포, 의왕, 과천, 부천, 의정부 : ★★

시흥, 광명, 광주, 용인, 안성, 오산 : ★☆

인천, 파주, 양주 : ★

 

 

서울, 경기 수도권은 언제나 투자가 유망하다는 생각이지만 서로 생활권이 너무 가깝기 때문에 도시별로 보는 것이 조금은 무의미하다. 각 도시가 독립적이기 보다는 서로 영향을 많이 받는다. 과거 데이터 상 각 도시 자체의 공급량은 매매가에 큰 영향을 끼치지 못한다.(반면 지방은 공급의 영향을 크게 받는다.) 공급이 많더라도 서울 경기권이 대세 상승이면 그 흐름을 따라가고 공급이 적더라도 전체적인 시장이 좋지 않으면 가격이 하락한다. 오히려 거래량이 매매가에 영향을 많이 준다. 사람들의 심리나 매수 욕구 등이 시장을 많이 좌우하는 듯하다. 현재 시점으로서는 서울 및 수도권 모두 매수하기에 리스크가 크다. 급격한 상승 이후 침체가 언제까지 이어질지 예측하기 어렵다. 거래량, 공급량, 인구 전입 등 수요량, 매매지수 등 전체적인 지소지수를 보고 시장 상황이 충분히 나아진다는 시그널을 확인한 후 진입하는 것이 낫겠다.