[지역분석] 22년 9월 - 부산 울산 경남 대구 경북

22년 9월 - 부산 울산 경남

 

출처  :  부동산지인

진주(비규제지역) : 2022년부터 2023년까지 입주량이 없다. 2024~2025년에도 적정 수준이다. 가격 하락에 대한 리스크가 적다. 4월 거래량이 많았다가 현재 줄어든 상태이다. 매매거래량은 7, 8월 월평균거래량의 60% 수준인데 전월세 거래량은 6월(140%), 7월(129%), 8월(166%)로 늘어나고 있다. 전월세 가격 상승의 여지가 있다. 펑거동, 신안동 들말흥한타운은 대표적으로 전세가율이 100%를 넘긴 단지들이다.

 

 

거제(비규제지역) : 2024년 초까지 입주 물량은 양호하다. 2019년 이후 적정한 공급 수준을 유지하고 있으나 2014년의 전고점을 회복하지 못하고 있다. 현재 전월세 거래는 120% 전후로 되고 있느나 매매거래는 50% 수준이다. 미분양이 줄어드는 추세이다.

 

 

창원(비규제지역) : 2020년 이후 꾸준히 부족한 입주량을 2025년까지 유지한다. 4월 이후 최근에는 거래량(8월 53%)도 줄고 가격도 하락하고 있다. 전월세 거래량(8월 138%)은 늘어나고 있다. 전월세가 늘고 입주량이 없어서 가격 하락에 대한 리스크는 적다. 다만 아직 매매가격의 반등은 없다.

마산회원구는 매매가격(859만원)이 보합을 이루고 있다. 거래는 8월 65% 수준이고 전월세가 8월 309%까지 늘어났다. 부동산지인을 통해서 보니 양덕동은 50% 미만인데, 그 옆에 있는 회원동과 교방동이 전월세 거래가 늘었다. 2023년 12월(956세대), 2024년 8월(663세대) 입주로 적정한 수준이다. 한일타운2차 23평은 전세가율 93% 정도이다. 전세 시세는 19382만원 늘어나고 있다.

 

 

양산(비규제) : 거래량은 8월 38% 수준. 전월세도 66% 수준이다. 공급은 2023년까지는 그나마 소화 가능하겠으나 2024년에는 과잉이다.

 

 

김해(비규제지역) : 올해까지는 입주량이 부족한데도 가격이 하락하고 있다. 거래량도 4월 이후 꾸준히 줄어들고 현재 8월기준 50%가 되지 않는다. 단 전월세 거래는 8월에 143%까지 올랐다. 2023년부터 2025년까지는 입주량이 아주 많지도 아주 적지도 않은 애매한 상황이다.

 

 

부산(비규제지역) : 가격이 하락하고 있고 거래량이 아주 낮아짐. 8월 29% 수준. 전월세는 8월 104%로 그나마 거래가 되고 있음. 2023년까지는 공급이 더 많지만 그 이후 2024년부터는 공급이 수요에 못미친다. 지수도 바닥임. 현재 바닥을 다지는 것처럼 보이기도 함. 오늘자 신문에 부산 모델하우스에 투자자들이 몰린다는 기사를 보았는데 규제가 해제되어 거래가 늘어날지 지켜봐야겠음.

 

 

울산(비규제지역) : 부산과 비슷한 분위기. 2023년까지 공급이 많음. 현재 거래량도 아주 낮음. 8월 38% 수준. 가격은 약간 조정되는 중. 전월세는 8월 95% 수준임. 규제가 해제되어 거래가 늘어날지 역시 지켜봐야겠음.

 

 

 

 

 

22년 8월 - 대구 경북

 

포항(비규제지역) : 조정지역이던 남구가 풀림. 현재 공급이 거의 없으나 거래량이 낮아지며 가격 약간 조정 중. 그나마 전국적으로 가장 거래가 되는 지역이라고 함. 남구 지곡동이 거래가 잘 이루어진 것으로 확인됨. 8월에 월평균거래량의 72%정도 거래가 되고 있음. 전월세 거래는 8월 100% 정도. 2023년까지는 공급이 조금 많은 수준이었다가 2024년 공급과잉. 미분양도 급격히 늘어나는 추세이므로 미분양이 소화되야 매매가가 높아지지 않을까 예상됨. 그 이후 투자타이밍을 잡는 것이 좋겠음.

 

 

구미(비규제지역) : 2022년 2023년까지 공급이 부족한데 불구하고 가격 하락, 거래량 낮음. 8월 63%정도 그나마 타지역에 비해 경북은 거래량이 나오고 있음. 전월세 거래는 8월 82%정도 수준임. 2024년에는 공급 많아짐.

 

 

대구(비규제자역) : 가장 먼저 규제가 해제되었으나 변화가 있기도 전에 모든 지방이 규제 해제됨. 대구 수성구도 이번에 해제됨. 가격 하락 속도가 가파름. 거래량도 낮고(8월 30%) 미분양이 쌓이고 있음. 전월세 거래는 8월 95%정도. 전세가율도 높은 편이 아니라서 투자자들이 들어가기도 애매하고 2024년 말까지 공급도 과잉 예정되어 있음. 바닥을 한참 더 다질 것으로 보임.

 

 

경산(비규제지역) : 가격이 조금씩이라도 상승하고 있는 것이 신기함. 공급이 수요보다 많고, 2023년까지 이어지는데 그동안 급격한 상승이 없었던 요인인 듯. 거래량은 8월 50%정도 전월세도 68%정도로 거래가 많이 되지도 않음. 대구와 생활권이 같으므로 가격이 조정될 가능성이 크다고 보이면서 매매가 자체가 작기도 함.

 

 

 

총평

진주, 창원 : ★★★★

거제 : ★★★

부산, 울산, 김해 : ★★☆

포항, 양산, 경산, 구미 : ★☆

대구 : ★

 

진주와 창원은 가격 하락에 대한 리스크가 상대적으로 적음. 모든 지역이 규제가 해제되면서 거래가 늘어날지 지켜봐야겠음. 진주와 창원 매매거래는 잘 되지 않은데 전월세 거래가 늘어나서 전월세 가격이 늘어나고 매매가는 떨어지는 갭이 작아질 수 있겠음. 거제는 공급이 많지 않고 미분양이 소진되고 있는 점은 좋으나, 워낙 시장이 작고 지역 특성 상 변동성이 있다는 점이 리스크임. 김해 양산은 부산과 생활권을 같이 하므로 부산을 먼저 모니터링할 필요가 있음. 부산과 울산은 2023년까지 모니터링하고 반등 신호가 보이면 추격 매수하는 것이 좋겠음. 경북 쪽은 현재 전국적으로 가장 거래가 잘 되는 곳이지만 대구를 포함해서 공급량 및 미분양 물량 등의 리스크가 큼. 전월세가 매매가를 앞지른 단지도 많지만 매매가가 오를 수 있을지 장담할 수 없음. 포항, 경산 쪽은 2023년까지, 대구는 2024년까지 기다리는 것이 좋겠음.