[지역분석] 22년 9월 - 서울 인천 경기

22년 9월 - 서울

 

출처  :  부동산지인

서울(투기 및 투기과열지구) : 서울은 가격하락세가 도드라보이지 않는다. 역시 서울이다. 서울은 2022년부터 2025년까지는 공급량이 더욱 부족하다. 현재 거래량은 바닥을 치고 있다. 8월 기준 월평균거래량의 8% 정도만 거래된다. 전세는 103% 거래되었다. 공급이 항상 부족하기 때문에 거래량이 늘어가는 시점을 모니터링 하다 보면 큰 상승 흐름이 올 수 있을 듯 하다.

 

 

 

22년 9월 - 인천

인천(투기과열 및 조정지역) : 인구 296만. 가격 하락중. 매매지수 바닥, 거래량 낮음. 8월 거래량은 25%정도 전월세는 118%로 평소보다 많음. 지소지수 바닥(5.95). 현재부터 2023년까지 공급 과잉, 2024~2025년도 공급이 약간 많음. 향후 시장 상황이 언제 나아질지 알 수 없음.

 

 

 

22년 9월 - 경기

성남(투기과열 및 조정지역) : 성남도 서울과 비슷한 가격 흐름을 보인다. 현재 지수가 매우 낮고 거래도 되지 않아 가격이 하락세다. 8월 거래량 6%정도, 전월세는 103%정도 이다. 2024년부터는 공급이 부족해진다.

 

 

수원(투기과열 및 조정지역) : 수원도 거래량이 중요하다. 거래량과 지소지수가 많이 낮다. 8월 기준 14%, 전월세는 158% 거래되었다. 2023년까지 공급 많다가 2024년부터 부족해진다. 성남과 마찬가지로 이 분위기가 이어진다면 2024년에다 나아질 수 있다.

 

 

군포(투기과열 및 조정지역) : 2022년 초반 이후 공급 없음. 거래가 없고 가격이 조금씩 하락하고 있음. 8월 기준 거래 9%, 전월세 81%임.

 

 

의왕(투기과열 및 조정지역) : 인구 16만. 거래량 없음. 8월 거래량 7%, 전월세 69%. 가격 하락중. 2023년 공급 약간 있음.

 

 

과천(투기과열지구) : 인구 8만. 거래량 없음. 가격 보합. 8월 거래량 7%, 전월세 83%. 2024년 초까지 도시 자체 공급은 공급폭탄 수준으로 많은 편.

 

 

안양(투기과열 및 조정지역) : 인구 55만. 거래량 없음. 가격 하락중. 8월 거래 8%, 전월세 89%. 2023년에는 공급 없으나, 2024년 중순 이후 공급 과잉.

 

 

안산(투기과열 및 조정지역) : 인구 65만. 현재 거래량 적음. 8월 거래 15%, 전월세 거래 100%. 가격 하락중. 2021 이후 계속 공급은 부족함.

 

 

시흥(조정지역) : 인구 51만. 현재 거래량 적음. 8월 매매 29%, 전월세 124% 가격 하락 중. 2023년 공급 많음.

 

 

광명(투기과열 및 조정지역) : 인구 29만. 현재 거래량 적음. 8월 매매거래량 8%, 전월세 101%. 가격 하락중. 2023년 9월 이후 공급 없음

 

 

 

부천(조정지역) : 인구 80만. 현재 거래량 적음. 8월 매매 18%, 전월세 87%. 가격 하락중. 지소지수 바닥. 2023년 2월(3723세대) 공급이후 공급 없음. 이후 시장 상황을 보며 투자 타이밍을 잡아도 될 듯.

 

 

김포(조정지역) : 인구 48만. 가격 하락중. 매매지수 바닥, 거래량 낮음. 8월 매매 17%, 전원세 122%. 전월세 수요는 있음. 2025년까지 공급 적정.

 

 

고양(조정지역) : 인구 107만. 가격 하락중. 매매지수 낮음, 거래량 낮음. 8월 매매거래 13%, 전월세 133%. 2023년부터 공급 부족. 공급량과 거래량이 비교적 매가와 일치되는 편임.

 

 

파주(비규제지역) : 인구 49만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음, 거래량 낮음. 8월 매매거래 25%, 전월세 113%. 2022년 공급 많고 2023년 적정하나, 2024년 공급 과잉.

 

 

양주(비규제지역) : 인구 23만. 가격 하락 중. 매매지수 바닥. 거래량 낮음. 8월 매매 32%, 전월세 103% 2022년~2024년 초까지 공급 폭탄

 

 

의정부(조정지역) : 인구 46만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 8월 매매 19%, 전월세 106%. 2022년~2024년까지 공급 적정 또는 약간 높은 정도

 

 

구리(투기과열 및 조정지역) : 인구 19만. 가격 보합 중. 지금 분위기에 그나마 선방하는 듯. 매매지수 보통. 거래량 낮음. 8월 매매량 6%, 전월세 96%. 매가의 변동성이 적고 꾸준히 우상향해옴. 2025년까지 공급 부족. 경기도에서 그나마 양호한 지표를 보임.

 

 

남양주(일부 읍·면 제외 조정지역) : 인구 73만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 8월 매매 15%, 전월세 95%. 지소지수 낮음. 구리와 비슷하게 매매가의 변동성이 적고 꾸준히 우상향해옴. 2025년까지 공급 부족. 구리와 비슷한 지표를 보임.

 

 

하남(투기과열 및 조정지역) : 인구 32만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 8월 매매 13%, 전월세 83%. 지소지수 낮음. 거래량에 따라 매가 변화가 나오는 편. 2025년까지 공급 없음.

 

 

광주(투기과열지구) : 인구 39만. 가격 약간 하락 중. 지수지수 낮음. 8월 매매 25%, 전월세 138%. 2024년 8월까지 공급량 많음.

 

 

용인(투기과열 및 조정지역) : 인구 107만. 가격 약간 하락 중. 매매지수 낮음. 지소지수 낮음. 거래량 낮음. 8월 매매 12%, 전월세 93%. 2023년~2024년 공급 약간 많음.

 

 

안성(비규제지역) : 인구 19만 그나마. 최근까지 상승세의 온기가 남아있는 지역. 8월 매매거래량 59%, 전월세 121%. 2023년부터 2025년까지 공급 과잉이라 앞으로 시장 전망은 좋지 않음..

 

 

오산(조정대상지역) : 인구 23만. 가격 하락중. 8월 매매 25%, 전월세 104% 2023년 중순부터 공급이 많아져서 2024년 공급 폭탄.

 

 

화성(투기과열 및 조정지역) : 인구 90만. 가격 하락세가 가파름. 8월 거래량 19%, 전월세 114%. 워낙 대규모 공급이 많아 왔었고 2024년까지는 공급이 많음. 2025년부터 적정. 현재 하락세가 가파르고 공급도 애매해서 투자 타이밍도 애매할 듯.

 

 

평택(비규제지역) : 인구 57만. 가격 약간 하락. 8월 매매 거래 43%, 전월세 259%. 전월세 거래가 많았음. 2025년까지 꾸준히 공급이 많은 상태라서 투자하기 애매함.

 

 

 

9월 총평

안산, 부천, 김포, 고양, 구리, 남양주, 하남 : ★★★

서울, 군포, 시흥, 광명, 의정부, 용인 : ★★☆

성남, 수원, 안양, 과천, 의왕, 광주, 화성, 평택 : ★★

파주, 오산, 안성 : ★☆

인천, 양주 : ★

 

 

 

 

서울, 경기 수도권의 현재 분위기도 매우 좋지 않다. 우선 매매 거래량이 현저하게 낮아지고 있다. 월평균 거래량 %가 한자리수인 지역도 있다. 그나마 전월세 거래가 잘 되는 곳도 있으나 대부분은 전월세 거래도 높지 않다.

 

각 도시가 독립적이기보다는 서로 영향을 많이 받는다. 과거 데이터 상 각 도시 자체의 공급량은 매매가에 큰 영향을 끼치지 못한다.(반면 지방은 공급의 영향을 크게 받는다.) 공급이 많더라도 서울 경기권이 대세 상승이면 그 흐름을 따라가고 공급이 적더라도 전체적인 시장이 좋지 않으면 가격이 하락한다.

 

현재 시점으로서는 서울 및 수도권 모두 매수하기에 리스크가 크다. 급격한 상승 이후 침체가 언제까지 이어질지 예측하기 어렵다. 거래량, 공급량, 인구 전입 등 수요량, 매매지수 등 전체적인 지소지수를 보고 시장 상황이 충분히 나아진다는 시그널을 확인한 후 보수적으로 진입하는 것이 낫겠다. 그나마 서울 등 공급이 적은 지역은 하락세가 조금은 둔하게 움직일 것으로 예상되고, 이런 지역은 상승세가 시작되면 그 탄력을 더 빠르고 급격하게 받을 가능성이 크다.

 

경기도에서 최근 비규제지역이 된 지역은 평택, 안성, 파주, 양주, 동두천 총 5곳이다. 모두 경기도 외곽이면서도 향후 공급이 많아 시장 침체가 우려될 만한 곳들이다. 정부가 규제를 해제하면서도 각 도시의 상황을 고려하여 신중하게 해제했다는 점이 느껴진다. 김포나 의정부시 같은 지역에서 '왜 우리는 해제에서 제외됐느냐'며 억울함을 토로했다는 기사를 보았는데 이 시장 불황이 더 이어진다면 해제 범위가 더 넓어지지 않을까 전망해본다.