[임장보고서] 경남 진주 일대

2022년 10월, 경남 진주 임장을 다녀왔습니다.

*아래 내용은 제 개인적인 의견에 인터넷 검색 내용 등이 참고되어 작성되었습니다. 따라서 정확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다.

1. 임장 개요

임장 지역 : 진주 신안동, 평거동, 혁신도시 일부
임장 시기 : 2022년 10월
임장 루트 :
(첫째날) 신한흥한타운1,2차 → 평거현대1,2차 → 신안주공1,2,3차 → 들말흥한, 한보, 대경타운
(둘째날) 평거휴먼시아3,4단지 → 퀸즈웰가 → 엠코타운더프라하 → 펑거엘크루, 진주혁신도시 일부
임장 목표 : 진주 아파트 다닞 분위기 및 시세 파악 / 공시가 1억 이하 투자 급매물 찾기

 

 

2. 진주 지역 분석

위치상 경남의 서남쪽에 위치하고, 동쪽으로 창원시, 함안군과 접해 있으며, 서쪽으로 하동군, 남쪽으로 사천시, 고성군, 북쪽으로는 산청, 의령군과 경계를 이루고 있습니다. 광역적으로는 부산, 대구 등과 연계된 경제권을 이루고 있으나, 지리적, 교통상의 제약으로 동부 경남보다 상대적으로 낙후된 지역입니다. 영호남을 연결하는 경전선 철도와 남해고속도로, 중부내륙권과 남부를 연결하는 대전통영고속도로, 사천공항의 입지 등 경남 교통의 요충지의 역할을 수행하고 있습니다.

출처 : 진주시 도시기본계획

인구는 34만 정도로 하동, 남해 등 주변 타 지역이 감소추세를 나타내는 가운데 과거 10년간 연평균 0.22% 상승의 비교적 안정적인 인구성장 추세를 보여주고 있습니다. 현재 매매지수나 전세지수는 떨어지는 추세이지만 가격이 많이 하락하는 분위기는 아니며, 무엇보다도 향후 공급이 없거나 적정한 수준이라는 점에서 공급으로 인한 가격 하락의 리스크는 적은 지역이라는 판단입니다.

출처 : 호갱노노

구글에서 도시기본계획 검색해서 개괄적으로 진주 도시가 어떻게 발전해 왔는지 향후 발전, 개발 방향은 어떠한지 파악해보았습니다. 진주에서 거주지역은 크게 신안동,평거동 / 초전동 / 가좌지구 / 혁신도시 로 나눌 수 있습니다. 그 중에서 저는 신안동, 평거동 쪽을 우선 임장지역으로 정했습니다. 상권과 학원 인프라가 갖추어져 있어 사람들의 실거주 선호도가 높고, 연식이 있어 상대적으로 가격이 저렴했으며, 아실을 통해 학군도 나쁘지 않음을 확인했습니다.

 

 

 

3. 신안동, 평거동 일대

① 신안 주공 1,2,3차
신안 주공 1단지는 28평 이상의 중형으로 구성되어 있고, 주공 2,3차는 12평 이하로 구성되어 있습니다. 20평 이하는 복도식입니다. 신안주공2단지가 계딴식으로 공시가 1억이하여서 조건이 맞았지만 매물이 별로 없었습니다. 세대수가 많은 대단지에 초등학교(배영초)가 바로 옆에 있었습니다. 경매 낙찰된 물건이 2개 정도 있어서 집 내부도 확인했는데 상태는 보통이었고, 내부 구조 등은 흥한타운에 비해 좁은 느낌이었습니다. 매매가는 최근 침체된 시장 분위기에 비해 비싼 감이 있었습니다. 공급이 부족하다보니 급매를 찾기는 어려웠습니다. 소개해준 중개사님에 의하면 신안주공3차에서는 앞에 공원이 있어 전망이 트여 있는 306동을 가장 선호한다고 합니다.

② 신안 흥한타운 1,2차
흥한타운 1,2차는 학원가나 상가 중심부로부터는 조금 떨어져 있지만, 초등학교를 접하고 있어 어린 아이들이 있는 가족은 선호할 수 있을 것으로 보입니다. 흥한타운이 현대나 주공에 비해 내부 구조가 넓게 빠진 느낌이었습니다. 진주의 지역건설사로 진주 내에서는 퀸즈웰가 등 많은 아파트를 건설했다고 합니다.

중개사님에 의하면 젊은 사람들은 들말쪽부터 주공을 선호하고 나이드신 분들은 흥한타운을 선호한다고 합니다. 여유가 있으면 들말타운쪽, 조금 부족하면 주공으로 이사를 한다고 합니다.
개인적으로 흥한타운 2차의 내부 구조나 상태가 더 좋지만, 실입주자들이 입지의 차이로 주공을 더 선호하고 실제로 호가(매매, 전세 모두)도 더 비쌌습니다. 향후 입주물량은 진주역 근처 가좌동에 2024년 5~6월 2개 단지 1600세대(데시앙, 우미린) / 초전동에 더샵(힐스테이트 앞에 위치) 798세대 정도가 전부라고 합니다. 이현동 주공아파트 재건축이 예정되어 있음. 이주할때 이사수요가 있을 것으로 보입니다. 예전에는 평거동 쪽이 학군이 좋았는데 지금은 학생 수가 줄어드는 추세이고 지금은 초전동, 혁신도시쪽도 아무래도 소득수준이 높은 사람들 중심으로 많이 이주하다보니 학군이 형성되어 가는 과정인 것 같습니다. 평거동 쪽에 젊은이들 술먹는 상권 등이 많고 가좌동 쪽도 경상대학교 앞으로 상권이 있으며, 요즘은 초전동, 가좌동, 혁신도시로 분산되어 딱히 어디가 중심가인 느낌이 적다고 합니다.

③ 들말흥한, 한보, 대경타운
들말 흥한, 한보, 대경타운 3개 단지가 모여있습니다. 23평부터 44평까지 다양한 평형의 아파트로 구성되어 있습니다. 신진초등학교와 진주제일중학교가 흥한타운 뒤쪽으로 위치해 있고 마트 등 상권과 학원가가 가까워서 가장 평거동의 중심 입지로 보입니다. 23평이나, 32평의 경우도 네이버 시세를 보았을 때, 매매가와 전세가의 차이가 작게는 1천에서 2천정도 밖에 나지 않아 소액으로 투자가 가능합니다. 상태가 좋은 급매 물건을 잡을 수 있다면 무피 투자도 가능할 듯 합니다. 그만큼 실거주 수요가 많다는 의미겠지요.

 

10호광장 교차로쪽으로 메인도로가 지나가고 오거리 옆에 우방아이유쉘 타워팰리스 주상복합 아파트가 웅장하게 있었습니다. 뒤쪽으로도 고층아파트 등 꽤 신축으로 보이는 아파트들 다소 보입니다. 얘네들이 전부 들말타운 3개 단지와 같이 신진초등학교 학군이라 신진초는 상대적으로 학생수가 많습니다. 메인거리와 중심 상권과 가깝고 학원가, 병원 등도 많고 초중학교도 접해 있는 들말타운 쪽이 신안동보다 확실히 입지가 더 좋다는 것이 느껴집니다. 그 옆에 있는 주공이 시세를 이어받는 느낌입니다.
실거주든 투자용이든 평거동 쪽으로 알아본다면 입지가 더 좋은 들말타운 쪽이 낫지만, 공시가 1억 이상으로 취득세 중과 때문에 다주택자 투자는 어려운 상황입니다.

 

4. 새벽임장(05:00~07:00) : 평거동 3택지지구 일대

타지역에 오면 꽤 많은 시간과 비용이 소요되기 마련입니다. 더구나 가족과 함께 움직이다 보면 둘러볼 시간이 늘 부족합니다. 최대한 시간을 효율적으로 사용하고 싶다는 생각에 새벽 임장을 나왔습니다.

평거 LH 휴먼시아 3단지(706세대 2011년식)
지상주차가 있으나 단지 중심쪽은 차들이 없고, 단지 바깥쪽으로만 주차가 다수 되어 있습니다. 평거동 쪽이 대부분 그런 단지 주차 구조를 가지고 있습니다. 네이버 매물 기준 32평의 경우 호가 3.8억 /전세 3.6억입니다.

평거 LH 휴먼시아 4단지
가운데 어린이집이 있고 단지 중심으로는 지상공원화처럼 차가 없어 아이 친화적으로 만들어 졌습니다. 주차는 단지 바깥쪽으로 배치되어 있습니다. 바로 옆에 신진초등학교를 품고 있습니다. 3단지와 비슷한 시세를 형성하고 있습니다. 23평의 경우 매매 2.9억/전세 2.75억, 32평의 경우 매매 3.8억/전세 3.6억 호가를 확인할 수 있습니다.

진주 평거 1차아파트(340세대 1988년)
저층 아파트이지만 의외로 단지 주변으로 주차 공간이 넓고 관리가 되는 느낌입니다. 재건축 이슈가 있는 것 같습니다. 뒤쪽으로 갈수록 약간 경사가 있었고 주변 환경이 쾌적해보이지는 않았습니다.

진주 평거 엘크루(472세대 2016년)
주변 택지지구에서 유일하게 지상공원화 아파트입니다. 가장 최근 지어진 아파트이기도 합니다, 아파트 바로 옆에 탑마트가 있고, 초등학교는 통영대전고속도로 아래로 신호등 2번 건너서 신진초등학교로 가야할 듯 합니다. 아래쪽은 상가주택이 다수 있고 먹거리 식당 위주로 있었습니다.

더퀸즈웰가아파트(1308세대 2015년)
엠코타운더프라하(1813세대 2014년)
연식이 비슷한 두개의 대규모 단지가 붙어 있었습니다.
퀸즈웰가는 여왕(Queen's)을 뜻하듯이 여성친화적인 단지인지, 여성전용피트니스센터 찜질방 등이 있는 점이 돋보입니다. 엠코와 퀸즈웰가는 LH에 비해 고급스러움은 확실하나, 단지내 도로에 일렬로 주차가 다수 되어 있는 등 대단지의 장점을 살리지 못한 아쉬움이 있었습니다. 엠코타운은 천변쪽 고층은 뷰가 좋지 않을까 짐작해 봅니다.

평거3택지지구는 들말보다 신택지지구 느낌이 확연합니다. 완벽한 지상공원화는 아니지만 아이 친화적으로 만들어진 단지들이 많습니다. 모텔, 유흥주점 등과도 거리가 있어 주변 환경에 민감한 학부모들은 들말보다 이곳을 더 선호할 것 같습니다. 퀸즈웰가 아파트 옆 수정초등학교 쪽에는 학원의 비율이 90% 이상 되어보이는 학원 집약 상가단지가 있습니다. 아직 빈 땅도 많지만 공실은 별로 없어 보였습니다.

통영대전고속도로 아래로 체육시설(농구장, 테니스장, 풋살장, 그라운드골프장 등)이 있습니다. 주민의 체육공간으 조성하고 공간을 효율적으로 사용하는 바람직한 사례로 보입니다. 비가 왔지만 천정이 막혀 있어 새벽부터 테니스를 치는 분들이 보였습니다.

5. 진주혁신도시 일대

낮에는 진주혁신도시 일부를 둘러보았습니다. 다 둘러보지는 못하고 중흥S클래스 더퍼스트, 코오롱하늘채, LH5단지, 대방노블랜드 더캐슬 단지만 둘러보았습니다.

혁신도시 중흥S클래스 더퍼스트
완전 지상공원화 아파트로 37평 이상 중대형아파트입니다. 문산중학교, 진양고등학교를 품고 있음. 단지내에서 바로 중,고등학교를 통하는 통로가 있습니다. 안방쪽에 테라스 느낌의 베란다가 있는 것이 특이합니다.

코오롱하늘채(구 LH4단지)
LH5단지
입구쪽에는 주차가 상당히 있었지만, 단지 중앙에는 주차가 없습니다. 단지도 1037세대로 상당히 큽니다.
5단지도 코오롱하늘채와 비슷한 단지 구조와 모습을 보입니다. 이곳 LH단지들은 진주성의 모습을 모티브로 조경물을 꾸민것이 특징인 듯 합니다.

진주 혁신도시 대방노블랜드 더 캐슬
국평 기준 진주의 대장아파트였습니다. 완벽한 지상공원화에 상가와 초등학교와 가깝고 단지도 좋게 만들어져 있습니다. 이 단지를 마지막으로 임장을 마쳤습니다.

 

 

6. 총평

진주 평거동 쪽은 현재 가격이 하락하는 느낌은 아닙니다. 거래는 되지 않고 있으나 급매물은 거의 없습니다. 혁신도시는 워낙 가격이 올라서 현재 주춤하거나 약간 하락하고 있다고 합니다. 공급이 많지 않기 때문에 급격한 하락 리스크는 적다고 판단됩니다. 

이번 임장을 통해 저의 조건에 딱 맞는 마음에 드는 매물을 찾지는 못했습니다. 워낙 현재 부동산 시장 분위기가 침체되어 있기 때문에 더 보수적으로 접근하려 했기 때문입니다. 하지만 진주라는 도시에 대해 공부하고 알아가게 된 의미있는 시간이었습니다. 타지역 임장을 다니는 횟수가 늘면서 처음보다는 시간도 효율적으로 사용하고 지역 임장의 과정이 익숙해지고 있음을 느낍니다. 새벽임장도 아주 만족스러웠습니다.