[지역분석] 22년 10월 - 부산 울산 경남 대구 경북

22년 10월 - 부산 울산 경남

출처  :  부동산지인

 

진주(비규제지역) : 2022년부터 2023년까지 입주량이 없다. 2024~2025년에도 적정 수준이다. 가격 하락에 대한 리스크가 적다. 매매 거래량(50%)이 많이 줄었으나, 전월세 거래량은 150% 이상으로 늘어났다. 시장 상황이 좋지 않아 가격이 하락하고 있다. 

 

 

거제(비규제지역) : 2025년까지 입주 물량은 양호하다. 2019년 이후 적정한 공급 수준을 유지하고 있으나 2014년의 전고점을 회복하지 못하고 있다. 현재 전월세 거래는 120% 전후로 되고 있느나 매매거래는 30~40% 수준이다. 미분양이 줄어드는 추세이다. 가격은 하락하고 있다.

 

 

창원(비규제지역) : 2020년 이후 꾸준히 부족한 입주량을 2025년까지 유지한다. 4월 이후 최근에는 거래량이 50% 이하로 줄고 가격도 하락하고 있다. 전월세 거래량(9월 126%)은 많은 편이다. 전월세가 늘고 입주량이 없어서 가격 하락에 대한 리스크는 적다. 다만 아직 매매가격의 반등은 없다.

마산회원구도 매매가격(848만원)이 하락세다. 거래는 9월 67% 수준이고 전월세는 9월 268%까지 늘어났다. 부동산지인을 통해서 보니 양덕동은 50% 수준인데, 그 옆에 있는 회원동이 전월세 거래가 늘었다. 2023년 12월(956세대), 2024년 8월(663세대) 입주로 적정한 수준이다. 한일타운2차 23평은 매매가가 떨어져서 전세가율이 전월보다 오른 97% 정도이다. 전세 시세는 19105만원 이다.

 

 

양산(비규제) : 거래량은 9월 36% 수준. 전월세도 67% 수준이다. 공급은 2023년까지는 그나마 소화 가능하겠으나 2024년에는 과잉이다. 매매지수, 전세지수, 매매가 모두 하락 추세이다.

 

 

김해(비규제지역) : 올해까지는 입주량이 부족한데도 가격이 하락하고 있다. 거래량도 4월 이후 꾸준히 줄어들고 현재 9월기준(45%) 50%가 되지 않는다. 전월세 거래는 8월에 143%까지 올랐다가 9월 87%로 떨어졌다. 2023년부터 2025년까지는 입주량이 아주 많지도 아주 적지도 않은 애매한 상황이다.

 

 

부산(비규제지역) : 가격이 하락하고 있고 거래량이 바닥이다. 9월 26% 수준. 전월세는 9월 109%로 그나마 거래가 되고 있음. 2023년까지는 공급이 더 많지만 그 이후 2024년부터는 공급이 수요에 못미친다. 지수도 바닥임. 현재 바닥을 다지는 것처럼 보이기도 함. 규제가 먼저 해제되었지만 거래가 전혀 늘지 않음.

 

 

울산(비규제지역) : 부산과 비슷한 분위기. 2023년 4월 이후에는 공급까지 많아서 더 상황이 안좋아질 수 있음. 현재 거래량도 아주 낮음. 9월 30% 수준. 가격 하락 중. 전월세는 9월 104% 수준임. 미분양이 늘어나고 있다는 이야기도 들림.

 

 

 

 

 

22년 10월 - 대구 경북

 

포항(비규제지역) : 현재 공급이 거의 없으나 거래량이 낮아지며 가격 약간 조정 중. 유튜브에서 그나마 전국적으로 가장 거래가 되는 지역이라고 했는데, 앞으로서 상황은 밝지 못함. 9월에 월평균거래량의 59%정도 거래가 되고 있음. 전월세 거래는 9월 116% 정도. 2023년까지는 공급이 조금 많은 수준이었다가 2024년 공급폭탄이 떨어지는데 가격 하락 가능성이 매우 높을 듯함. 미분양도 급격히 늘어나는 추세임. 그 이후 투자타이밍을 잡는 것이 좋겠음.

 

 

구미(비규제지역) : 2022년 2023년까지 공급이 부족한데 불구하고 가격 하락. 그나마 버티는 것일 수도. 거래량도 갈수록 떨어짐. 9월 53%정도. 9월 전월세 거래가 297%로 폭등함? 2023년 말부터 2024년에는 공급 많아짐. 상황이 좋지는 않음.

 

 

대구(비규제자역) : 가장 먼저 규제가 해제되었으나 변화가 있기도 전에 모든 지방이 규제 해제됨. 가격 하락 속도가 두려울 정도로 가파름. 거래량도 낮고(9월 25%) 미분양이 쌓이고 있음. 그나마 전월세 거래는 9월 100%정도. 전세가율도 높은 편이 아니라서 투자자들이 들어가기도 애매하고 2024년 말까지 공급도 과잉 예정되어 있음. 현재 시장 상황에서 더 하락할 가능성이 큼. 바닥을 한참 더 다질 것으로 보임.

 

 

경산(비규제지역) : 9월까지는 가격이 조금씩이라도 상승하고 있었는데 약간 보합임. 그것도 현 상황에서는 아주 신기할 저옫. 공급이 수요보다 많기 때문. 2023년까지 이어지는데 그동안 급격한 상승이 없었던 요인인 듯. 거래량은 9월 38%정도 전월세도 82%정도로 거래가 많이 되지도 않음. 점점 하락 추세에 접어들었다고 생각됨. 대구와 생활권이 같으므로 가격이 조정될 가능성이 크다고 보이면서 매매가 자체가 작기도 함.

 

 

 

총평

진주, 창원 : ★★★

경산, 거제 : ★★☆

양산, 경산, 구미, 부산, 울산, 김해 : ★☆

포항, 대구 : ★

 

 

경남, 경북 지역 모두 분위기가 좋지 않아지고 있음이 느껴짐. 진주와 창원은 그나마 공급이 없기 때문에 가격 하락에 대한 리스크가 상대적으로 적음. 모든 지역이 규제가 해제되면서 거래가 늘어날지 지켜보았는데 전혀 늘지 않고 오히려 줄어들고 있음. 진주와 창원은 매매거래는 잘 되지 않은데 전월세 거래가 늘어나서 전월세 가격이 늘어나고 매매가는 떨어지는 갭이 작아짐. 거제는 공급이 많지 않고 미분양이 소진되고 있는 점은 좋으나, 워낙 시장이 작고 지역 특성 상 변동성이 있다는 점이 리스크임. 김해 양산은 부산과 생활권을 같이 하므로 부산을 먼저 모니터링할 필요가 있음. 부산과 울산은 거래량 등의 상황이 점점 안 좋아지고 있음. 2023년까지는 모니터링하는 것이 좋겠음. 경북 쪽은 그나마 거래가 잘 되는 곳이었는데 현재는 그렇지도 않음. 대구를 포함해서 공급량 및 미분양 물량 등의 리스크가 큼. 전월세가 매매가를 앞지른 단지도 많지만 매매가가 오를 수 있을지 장담할 수 없음. 그나마 경산은 공급이 있는대도 버티고 있으나 점차 하락 추세이고 포항, 대구는 분위기가 좋지 않음. 특히 대구는 2024년까지 기다리는 것이 좋겠음.