[지역분석] 22년 10월 - 충청, 강원, 제주

22년 10월 - 충청

 

출처 : 부동산지인

충주(비규제지역) : 2022년부터 2023년까지 입주량이 부족하거나 적정하다가 2024년 8월(919세대), 12월(930세대) 입주하여 약간 많아진다. 2025년까지 적정수준의 공급이 있거나 약간 많다. 9월부터 시작된 하락세가 더 가파라지고 있다. 9월 매매 거래량은 64% 정도이고 전월세 거래량은 139%다. 전월세 거래는 잘 이루어지고 있다. 

 

 

청주(비규제지역) : 공급은 2022년은 적정. 2023년에는 약간 많다. 2025년 까지 계속해서 적정한 수준을 머무른다. 현재 매매강도가 계속해서 하락하고 거래량도 많이 떨어져서 가격이 약간씩 하락하고 있다. 9월 거래량은 58%정도 전월세는 127%정도 거래되고 있다. 조정지역이 해제되었고 인구 85만의 잠재력이 큰 도시이며 공급이 적정한 수준이므로 가격을 모니터링하다가 반등 시점에 기회를 노려봐도 좋을 것 같다.

 

 

세종(조정대상지역) : 9월에 이어 가격의 하락세가 가파르다 못해 무섭다. 전고점대비 500만원 가까이 떨어진 것 같다. 그럼에도 이번에 규제지역에서 제외되지 못했다. 매매시장강도가 심각하게 마이너스를 유지하고 있고 거래량도 많이 줄었다. 9월 매매거래량은 43%수준, 전월세 거래는 103%정도 이루어진다. 그나마 전월세 거래는 살아있다. 2023년~2025년까지는 공급도 크게 많지 않고 인구 유입이 계속 이루어지는 도시이므로 언제까지 하락할지는 예상할 수 없으나 반등 시점이 언젠가는 올 것이므로 모니터링을 꾸준히 해야겠다.

 

 

대전(비규제지역) : 세종만큼 가파르지는 않으나 가격이 많이 하락하고 있다. 매매지수나 분위기는 세종과 비슷하다. 9월 거래량은 24%, 전월세는 108%이다. 매매거래량이 너무 저조하다. 올해는 공급이 많고 내년에는 공급이 적지만 2024년에는 다시 공급이 많아지는 형태다. 소화가능할 수 있지만 세종과는 반대로 인구가 유출되는 도시이고 공급량이 있기 때문에 지수 반등 시점을 지켜보되 더 보수적으로 접근할 필요가 있다.

 

 

천안(비규제지역) : 매매시장강도가 낮고 거래가 줄어들어 가격이 하락세다. 9월 매매거래량은 43%, 전월세는 107%다. 그나마 전월세 거래는 이루어지고 있다. 현재는 공급이 적정하기 때문에 전월세 수요는 소화가 되는 것처럼 보인다. 2023년 2024년에 점차 공급량이 늘어가고 있다. 2024년 9월까지 지켜보거나 공급을 피해서 투자를 할 수도 있겠다.

 

 

아산(비규제지역) : 천안보다는 거래가 되고 있다. 9월 매매거래량 55% 전월세 거래량은 135%로 매매는 줄고 전월세는 늘었다. 아산은 올해 공급이 많고 2023년 말에는 공급 폭탄이 예정되어 있다. 

 

 

 

22년 10월 - 강원

 

원주(비규제지역) : 9월부터 하락하기 시작한 가격 흐름이 이어지고 있다. 매매강도도 낮아지고 있고 매매 거래량과 전월세거래량도 줄었다. 9월 거래량은 52% 전월세는 101%다. 올해 입주물량이 없고 내년부터 2025년까지는 적정하거나 약간 많은 수준이다. 서울 접근성과 인구(36만) 수요를 보았을 때 그나마 투자 리스크가 적은 편이지만, 모든 지방이 규제가 해제되고 불황인 현재 분위기 상 당분간 분위기가 더 침체될 수 있어 보인다.

 

 

춘천(비규제지역) : 거래량과 매매강도가 낮아지고 있고 매매가격이 10월부터 하락하기 시작했다. 2023년부터 2025년까지는 공급량이 적어 투자 리스크가 적다. 거래량은 9월 42%, 전월세 118%다.

 

 

강릉(비규제지역) : 거래량은 줄어들었지만 매매 강도가 높고 가격이 여전히 상승하고 있다. 유일하게 다른 흐름을 보이는 강릉이 신기하게 보일 정도다. 내년까지는 공급량도 양호하지만 2024년에는 과잉 수준이다. 2024년 초와 말에 공급이 몰려있으니 내년까지 투자 물건을 매수하고 임대 세팅을 해서 공급을 피한다면 나쁘지 않을 것 같으나 전체적인 시장 상황으로 점점 하락세가 오지 않을까 싶다.

 

 

22년 10월 - 제주

 

제주(비규제지역) : 10월들어 가격이 조금씩 하락하고 있다. 2025년까지 향후 공급이 거의 없다. 분위기를 타면 아직까지 상승여력이 많을 것으로 본다. 9월 매매거래량은 39%, 전월세 거래량은 140%다. 전월세 수요가 많은 것으로 보인다. 공급이 많지 않은데도 미분양이 늘고 있는 점은 우려스럽다. 

 

 

 

총평

 

청주, 제주, 원주, 충주 : ★★★

춘천, 대전, 세종, 강릉 : ★★☆

천안 : ★★

아산 : ★

 

 

시장 상황상 현재는 보수적으로 접근하는 것이 맞을 듯 하다. 투자 기회를 위해 지역을 모니터링하고 있는 것이 중요하다. 같은 조건이면 규제가 풀리고 하락세가 더 두드러졌던 대도시가 매력적으로 보인다. 제주도는 워낙 공급이 없고 전월세 수요가 많아서 더 상승할 여력이 있어보이지만, 미분양이 많은 것은 좋지 않다. 춘천, 강릉은 공급이 적정한 수준이고 분위기가 나쁘지 않았으나 모든 지방 규제가 풀리면서 관심이 떨어질 수 있겠고 시장 침체의 영향을 상대적으로 늦게 받아 이제 하락세가 시작일 수 있겠다는 생각이 든다. 청주는 대도시이며 수도권 접근성이 좋고, 이번에 규제가 풀렸기에 매력적으로 보인다. 반등시점을 기다리면 좋겠다. 충주도 나쁘지는 않으나 워낙 소도시이고 마찬가지로 관심이 떨어질 수 있으며, 세종, 대전은 현재 하락세가 워낙 강하지만 공급량이 많지 않으니 반등시점을 노려볼만 한다. 다만 세종은 아직도 규제지역으로 묶여 있다. 아산은 2024년까지 지켜보는 것이 좋다.