[지역분석] 22년 10월 - 서울 인천 경기

22년 10월 - 서울

출처 : 부동산지인

서울(투기 및 투기과열지구) : 9월까지 버티던 서울도 가격하락세가 보이기 시작한다. 서울은 2022년부터 2025년까지는 공급량이 더욱 부족하다. 현재 거래량은 바닥을 치고 있다. 9월 기준 월평균거래량의 8% 정도만 거래된다. 전세는 112% 거래되었다. 공급이 항상 부족하기 때문에 거래량이 늘어가는 시점을 모니터링 하다 보면 큰 상승 흐름이 올 수 있을 듯 하다. 

 

 

 

22년 10월 - 인천

인천(투기과열 및 조정지역) : 인구 296만. 가격 하락중. 매매지수 바닥, 거래량 낮음. 9월 거래량은 22%정도 전월세는 111%. 지소지수 바닥이었다가 약간 높아짐(5.95->6.95). 현재부터 2023년까지 공급 폭탄, 2024~2025년도 공급 과잉. 향후 시장 상황이 언제 나아질지 알 수 없음. 11월 주정심에서 규제가 해제되지 않을까 전망.

 

 

 

22년 10월 - 경기

성남(투기과열 및 조정지역) : 성남은 서울과 비슷한 가격 흐름을 보인다. 현재 지수가 매우 낮고 거래도 되지 않아 가격이 조금씩 하락세다. 8월 거래량 5%정도, 전월세는 113%정도 이다. 2023년까지는 공급이 과잉이었다가 2024년부터는 공급이 부족해진다.

 

 

수원(투기과열 및 조정지역) : 수원은 거래량이 중요하다. 거래량과 지소지수가 많이 낮다.(그래도 한자릿수인 서울이나 성남같은 도시보다는 양호한 편) 9월 기준 14%, 전월세는 178% 거래되었다. 2023년까지 공급 많다가 2024년부터 부족해진다. 성남과 마찬가지로 이 분위기가 이어진다면 2024년에 나아질 수 있다.

 

 

과천(투기과열지구) : 인구 8만. 거래량 없음. 가격 하락 시작. 9월 거래량 14%, 전월세 54%. 2024년 초까지 도시 자체 공급은 공급폭탄 수준으로 많은 편.

 

 

 

안양(투기과열 및 조정지역) : 인구 55만. 거래량 적고, 가격 하락중. 9월 거래 8%, 전월세 82%. 2023년에는 공급 없으나, 2024년 중순 이후 공급 과잉.

 

 

광명(투기과열 및 조정지역) : 인구 29만. 현재 거래량 적음. 9월 매매거래량 8%, 전월세 103%. 가격 하락중. 2023년 9월 이후 공급 없음. 지소지수는 역대급 저점(5.51)을 찍고 있음. 

 

 

군포(투기과열 및 조정지역) : 2022년 초반 이후 공급 없음. 거래가 없고 가격이 하락하고 있음. 9월 기준 거래 9%, 전월세 90%임.

 

 

의왕(투기과열 및 조정지역) : 인구 16만. 거래량 없음. 9월 거래량 9%, 전월세 65%. 가격 하락중. 2023년 공급 약간 있음. 10월 전월세거래가 갑자기 145%까지 올라 있음. 매매강도도 약간 하락아닌 반등 위치 꼬리모양을 보임. 

 

 

 

안산(투기과열 및 조정지역) : 인구 65만. 현재 거래량 적음. 9월 거래 14%, 전월세 거래 130%. 가격 하락이 가파라짐. 2021 이후 계속 공급은 부족함.

 

 

시흥(조정지역) : 인구 51만. 현재 거래량 적음. 9월 매매 23%, 전월세 137% 가격 하락 중. 2023년 공급 많음.

 

 

 

부천(조정지역) : 인구 80만. 현재 거래량 적음. 9월 매매 16%, 전월세 98%. 가격 하락중. 지소지수 바닥. 2023년 2월(3723세대) 공급이후 공급 없음. 이후 시장 상황을 보며 투자 타이밍을 잡아도 될 듯.

 

 

김포(조정지역) : 인구 48만. 가격 하락중. 매매지수 바닥, 거래량 낮음. 9월 매매 13%, 전원세 146%. 전월세 수요는 있음. 2025년까지 공급 적정.

 

 

고양(조정지역) : 인구 107만. 가격 하락중. 매매지수 낮음, 거래량 낮음. 9월 매매거래 11%, 전월세 111%. 2023년부터 공급 부족. 공급량과 거래량이 비교적 매가와 일치되는 편임.

 

 

파주(비규제지역) : 인구 49만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음, 거래량 낮음. 9월 매매거래 21%, 전월세 115%. 2022년 공급 많고 2023년 적정하나, 2024년 공급 과잉.

 

 

양주(비규제지역) : 인구 23만. 가격 하락세가 가파름. 매매지수 바닥. 거래량 낮음. 9월 매매 31%, 전월세 105% 2022년~2024년 초까지 공급 폭탄

 

 

의정부(조정지역) : 인구 46만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 9월 매매 18%, 전월세 109%. 2022년~2024년까지 공급 적정 또는 약간 높은 정도

 

 

구리(투기과열 및 조정지역) : 인구 19만. 가격 보합 중. 아직까지 지금 분위기에 그나마 선방하는 듯. 매매지수 보통. 거래량 낮음. 9월 매매량 8%, 전월세 108%. 매가의 변동성이 적고 꾸준히 우상향해옴. 2025년까지 공급 부족. 경기도에서 그나마 양호한 지표를 보임.

 

 

남양주(일부 읍·면 제외 조정지역) : 인구 73만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 9월 매매 13%, 전월세 87%. 지소지수 낮음. 구리와 비슷하게 매매가의 변동성이 적고 꾸준히 우상향해옴. 2025년까지 공급 부족. 구리와 비슷한 지표를 보임.

 

 

하남(투기과열 및 조정지역) : 인구 32만. 가격 하락 중. 매매지수 낮음. 거래량 낮음. 9월 매매 8%, 전월세 95%. 지소지수 낮음. 거래량에 따라 매가 변화가 나오는 편. 2025년까지 공급 없음.

 

 

광주(투기과열지구) : 인구 39만. 가격 하락 중. 지수지수 낮음. 9월 매매 21%, 전월세 97%. 2024년 8월까지 공급량 많음.

 

 

용인(투기과열 및 조정지역) : 인구 107만. 가격 약간 하락 중. 매매지수 낮음. 지소지수 낮음. 거래량 낮음. 9월 매매 10%, 전월세 94%. 2023년~2024년 공급 약간 많음.

 

 

안성(비규제지역) : 인구 19만 그나마. 최근까지 상승세의 온기가 남아있는 지역이었으나 하락세 시작함. 서울에서 뭔 지역일수록 하락 신호가 점차 늦게 오는 경향이 있음. 9월 매매거래량 48%, 전월세 115%. 2023년부터 2025년까지 공급 과잉이라 앞으로 시장 전망은 좋지 않음..

 

 

오산(조정대상지역) : 인구 23만. 가격 하락중. 9월 매매 22%, 전월세 93% 2023년 중순부터 공급이 많아져서 2024년 공급 폭탄.

 

 

화성(투기과열 및 조정지역) : 인구 90만. 가격 하락세가 가파름. 9월 거래량 15%, 전월세 183%. 워낙 대규모 공급이 많아 왔었고 2024년까지는 공급이 많음. 2025년부터 적정. 현재 하락세가 가파르고 공급도 애매해서 투자 타이밍도 애매할 듯.

 

 

평택(비규제지역) : 인구 57만. 가격 하락세. 8월 매매 거래 47%, 전월세 234%. 전월세 거래가 많았음. 2025년까지 꾸준히 공급이 많은 상태라서 투자하기 애매함. 서울과 떨어져 있어 반응이 상대적으로 늦어 안성과 같이 하락세가 점차 깊어지지 않을까 예상함.

 

 

 

10월 총평

서울, 안산, 부천, 김포, 고양, 구리, 남양주, 하남 : ★★★

군포, 시흥, 광명, 의정부, 용인 : ★★☆

성남, 수원, 의왕 : ★★

과천, 안양, 광주, 화성, 평택 : ★☆

인천, 양주, 파주, 안성, 오산 : ★

 

 

서울, 경기 수도권의 현재 분위기는 다른 지방 도시보다도 더욱 좋지 않다. 서울을 중심으로 거래량 자체가 한 자릿수인 곳이 많다. 그나마 전월세 거래가 잘 되는 곳(수원 등)도 있으나 대부분은 전월세 거래도 높지 않다.

 

각 도시가 독립적이기보다는 서로 영향을 많이 받는다. 과거 데이터 상 각 도시 자체의 공급량은 매매가에 큰 영향을 끼치지 못한다.(반면 지방은 공급의 영향을 크게 받는다.) 공급이 많더라도 서울 경기권이 대세 상승이면 그 흐름을 따라가고 공급이 적더라도 전체적인 시장이 좋지 않으면 가격이 하락한다.

 

현재 시점으로서는 서울 및 수도권 모두 매수하기에 리스크가 크다. 급격한 상승 이후 침체가 언제까지 이어질지 예측하기 어렵다. 거래량, 공급량, 인구 전입 등 수요량, 매매지수 등 전체적인 지소지수를 보고 시장 상황이 충분히 나아진다는 시그널을 확인한 후 보수적으로 진입하는 것이 낫겠다. 그나마 서울 등 공급이 적은 지역은 하락세가 조금은 둔하게 움직일 것으로 예상되고, 이런 지역은 상승세가 시작되면 그 탄력을 더 빠르고 급격하게 받을 가능성이 크다.

 

경기도에서 최근 비규제지역이 된 지역은 평택, 안성, 파주, 양주, 동두천 총 5곳이다. 모두 경기도 외곽이면서도 향후 공급이 많아 시장 침체가 우려될 만한 곳들이다. 정부가 규제를 해제하면서도 각 도시의 상황을 고려하여 신중하게 해제했다는 점이 느껴진다. 11월 규제지역 해제 범위가 더 넓어지지 않을까 전망해본다. 규제지역이 해제된다면 위 높은 평점을 받은 도시는 모니터링을 하다가 거래량을 높아지는 시점에 진입해도 좋을 것 같다.