[책리뷰] 서른 살 청년백수 부동산경매로 50억 벌다 - 차원희

 

출처 : 예스24

경매의 핵심
경매의 핵심은 결국 발품이다. 직접 가서 봐야 낙찰 가격이 산정되고 수익을 대략 알 수 있다. 입찰보증금을 잃는 사람들, 고가의 낙찰을 받는 사람들은 대부분 초보가 아니라 오히려 경매를 조금 안다는 사람들이다. 같은 단지 같은 층이라도 여러 요인으로 인해 시세의 차이가 5천만 원 이상 나기도 한다. 결국 현장 조사가 답이다.

현장 조사를 가기 전 사건에 대한 사전 조사는 필수다. 먼저 등기부등본을 쭉 나열해서 적기 시작한다. 등기부등본을 옮겨 적을 때는 말소된 것들도 전부 적어본다. 현장에 가서 임차인을 만나기 위해 초인종을 눌러본다. 중개업소에서 시세를 확인한다. 세 군데 정도 들러보면 친절하고 말이 잘 통하는 중개인이 있다. 시세 확인 후에는 관리사무소에 방문하여 미납된 관리비가 있는지 확인한다. 그리고 임차인에 대해서도 물어볼 수 있다.

 

▶ 경매 사전조사 과정

① 등기부등본 순서대로 적기

② 임차인이 있을 경우 만나기

③ 중개업소에서 시세 확인하기

④ 관리사무소에 미납 관리비 있는지 확인하기, 임차인에 대해 물어보기

⑤ 낙찰가 예상과 입찰가 산정하기

 

 

유흥주점 상가 낙찰 사례
건물 낙찰로 인하여 전 소유자가 부담하는 공용부분 체납관리비 납부 의무를 법적으로 승계하였고 전 소유자로부터 상환받을 가망이 없는 점 등에 비추어 관리비를 양도세 필요경비로 인정한 판례가 있다.
상가 낙찰(유흥업소)의 경우 영업허가증이 무척 중요하다. 동일 업종으로 영업하려면 허가증을 양수받으면 아무런 상관이 없지만, 허가증을 양수받지 못한다면 다시 구청에서 허가를 받아야 하는데 신규로 발급받을 때 여러 가지 까다로운 제약이 따른다. 때에 따라서는 업종을 포기해야 하는 경우도 종종 생긴다. 이뿐만 아니라 기존 사업자를 양수받게 되면 소방법이나 전기안전관리법 등 여러 법에 기준점을 통과해야 하는 부분에 대해 검증받을 필요가 없지만, 다시 허가증을 받는다면 모든 사항에 관해 필증을 받아야 한다. 저자의 경우 이 비용이 족히 1천만 원은 넘어 보였다.

전전대 물건을 낙찰받아 전대인과의 인테리어 시설 등의 문제로 명도가 쉽지 않았다. 이사비용으로 5천만 원을 요구했다. 저자는 강제집행을 신청하고 실제 임차인에게 허가증과 열쇠를 받은 후에 건물 열쇠를 바꾸고(관리사무소 직원과 동행) 협상을 통해 결국 이사비 650만 원으로 협의했다.
경매의 꽃은 명도가 아니라 임대(매매)다. 저자는 마지막 상가 임대차계약서를 통해 실제 수익을 낼 수 있었다. 부동산을 통하지 않고 당사자끼리 계약서를 작성했기 때문에 더 꼼꼼하게 작성했다고 한다.

▶유도선수 출신으로 베짱이 있다. 협상에서 최대한 신사적이면서도 끝까지 자신의 목적을 달성하기 위한 끈질김과 철저함이 돋보인다. 유흥주점 낙찰 사례는 굉장히 세밀하게 묘사되어 있다. 상황에 따른 자신의 심리상태나 실제 대화 내용을 그대로 적어두어 더 실감이 간다. 소설이나 영화의 한 장면을 보는 것 같이 몰입된다. 그러고 보니 송희창 감수 책들은 대부분 이런 대화체를 통해 상황을 실감 나게 표현하는 경우가 많다. 나중에 내가 나의 경험을 쓸 때도 좋은 접근 방법이라고 생각된다.

 

 

 

 

 

 

NPL(부실채권)
NPL은 은행의 근저당채권 중에서 3개월 이상 이자를 연체하고 있는 채권이다. 은행은 지점마다 대출해 줄 수 있는 한도가 있어서 부실채권을 계속 가지고 가느니 채권 금액보다 훨씬 저렴한 가격에 유동화회사에 넘기게 된다. 유동화회사는 채권을 매입할 때 자신이 원하는 채권만 고르는 것이 아니라 세트로 사야 한다. 이후 유동화회사는 채권을 인수하여 배당을 받든지 아니면 투자자들에게 채권을 매도한다. 낙찰되기 전이라도 경매 투자자들과 흥정하여 채권을 넘기기도 한다.

유료사이트에서 NPL물건을 조회하다가 아파트가 눈에 들어왔다. 유동화회사(AMC)에 전화해서 유치권이 있지만, 채권매수를 하겠다고 했다. 매입금액은 5.4억이다. 채권을 5.4억에 매입했으나 내가 쓸 수 있는 낙찰금액은 6억 원이 넘는 금액이다. 채권 최고액만큼 낙찰가를 적어낼 수 있다. 5.4억으로 6억 원이 넘는 채권을 구매한 것이다. 낙찰 가격은 5.99억으로 정했다. 6억이 넘어가면 취득세를 더 많이 부담해야 하기 때문이다.
NPL을 매입하고 법원을 갈 때는 이기는 패를 들고 가는 느낌이다. 64%까지 유찰된 상황에서 88%까지 입찰가를 정해 쓰자 주위에서 웅성대기 시작한다.
NPL 부실채권을 샀을 때 장점은 양도세 혜택을 받을 수 있다. 내가 실제로 NPL을 구매한 가격은 5.4억이다. 하지만 낙찰받은 금액은 5.99억이다. 겉으로 드러나는 금액은 5.4억이 아닌 5.99억인 것이다. 5.6억에 팔 때 실제 수익은 2천만 원이지만 겉으로 드러나는 양도차익이 없는 것이다. 게다가 마이너스 난 금액은 같은 해에 매도하는 다른 물건의 이익과 상계할 수 있게 된다. 따라서 많은 양도차익이 예상되는 물건을 소유하고 있을 때도 매우 유용한 투자 방법이 된다.

 

NPL을 활용하여 낙찰 잘 받는 방법

평소 AMC와 친분을 만들어라. 저자는 매입 의사를 밝힌 물건이 좋지 않다고 판단되면 조사를 많이 해서 보고서를 작성하여 이메일로 발송, 또는 전화로 물건에 대해 자세히 설명해준다. 이러면 신뢰를 얻을 수 있고 때로는 물건을 추천해주기도 한다.

NPL은 투자금을 최소한으로 줄일 수 있다. 저렴한 가격에 채권을 매수하고 채권액만큼 경매 입찰을 할 수가 있다. 예를 들어 10억 원짜리 채권을 7억 원(론세일)에 매입했다고 하자. 그러면 나는 7억 원에 입찰하는 것이 아니라 10억 원에 입찰한 후 배당을 받거나 상계 처리를 하는 것이다. 10억 원의 80%를 대출받으면 오히려 1억 원의 투자금이 생기기도 한다.
*론세일 : 채권을 매수하여 채권자명을 자신의 명의로 바꾸는 것.

아파트는 AMC에서 물건을 잘 내놓지 않는다. 그래서 아파트의 경우 평소 거래가 없는 곳을 공략하는 것이 좋다. 거래가 없다는 것은 AMC들도 가격 산정이 어렵다는 의미이기 때문이다.

아파트 같은 경우 실수요자들이 입찰을 많이 하는 편이다. 따라서 낙찰을 받은 뒤 실수요자라고 생각하는 사람에게 전화를 걸어 매도하는 전략도 유효하다. 낙찰을 받고 사건열람을 하면 입찰한 사람들의 전체 입찰표를 볼 수가 있다.

▶유흥주점, 유치권 행사 건물에 공동 투자한 사연, 선순위 임차인 물건, NPL, 아파트형공장 등 남들이 접근하기 힘든 특수물건에 과감하게 도전하고 입찰하는 저자의 모습은 저돌적이다. 어려서부터 운동으로 다져진 기백으로 어떤 사람과의 협상에서도 기죽지 않고 때로는 법대로, 때로는 자신만의 기준에 의한 적당한 타협으로 문제를 해결해 나가는 해결사다. 이 책을 집필하는 시점이 서른 살이라고 하니 더 놀랍지 않을 수 없다.

 

서른 살 청년백수 부동산경매로 50억 벌다 : 네이버 도서