[책리뷰] 35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기 - 고덕진

출처 : 예스24

책을 펴는 순간부터 자신의 경험을 아주 간단명료하게 제시한다. 대학생 때 부모님에게 투자금 2천만원을 받아 주식투자를 시작하고 닷컴버블을 통해 많은 손해를 보았다. 그 후 제주도에 내려가서 마음을 다잡고 다시 주식투자를 시작해서 성공을 하게 된다. 하지만 그 성공도 잠시 금융위기 때 많은 손해를 보고 결국 내집마련조차 되지 않은 자신을 한탄하며 부동산 공부를 매진하기 시작한다.

그때부터 지방의 소액아파트를 수십채씩 사들이는 방법을 고수한다. 경매를 이용하는 이유는 단지 대출을 많이 받기 위함으로, 다른 사람들이 갸우뚱할정도 높은 가격에 낙찰을 받기도 했다. 매매시세가 10여년간 일정한 점, 사람들의 소득수준은 점점 높아진 점 등 데이터를 기반(PIR개념을 설명한다)으로 시세가 상승할 거라는 확신을 가지고 투자한 것이다. 저자는 투자를 하면서 3가지를 염두에 두어야 한다고 설명한다.


도시근로자 소득 + 임대수익률 + 평당 시세
*PIR은 부동산 시장의 가치 평가를 판단하는 수단으로 연평균 도시근로자 소득을 아파트 가격에 적용해 산출한 것이다. 저자는 부동산 시세가 하락하여 바닥을 확인하는 건 PIR로 대입하는게 가장 좋다고 설명했다.

부동산의 가치 평가 수단 PIR

쉽게쉽게 물건을 사들이고 명도를 하고 하는 것이 두번 망해봤다고 해서 그런지 투자 그릇이 크고 마인드도 강해보였다. 하지만 정작 책을 읽고 나서는 그래서 나는 이렇게 똑같이 할 수 있는가?에는 답을 내놓지 못했다. 그냥 자신이 어떻게 투자해왔는지 담담하게 말하고 있지만 제 3자가 실천하기에는 무리수가 있어 보였다.

제주도에서 수도권으로 내집 마련을 하면서 저자는 국유자산 매각 물건 공매를 활용했다. 국유자산 매각 물건이라 관사로 사용하다가 공실인 상태여서 명도가 필요하지도 않았다.
*국유재산 공매의 장점
1. 잔금이 60일 이내(공실인 상태에서 담당자를 잘 구슬려 인테리어가 가능하다)
2. 공실이라 얼마든지 하자 상태를 체크하고 볼 수 있다.(대부분의 키 번호는 0000이다)
3. 명도가 필요없다
4. 초보자도 클릭만으로 낙찰 가능하다
5. 시세보다 1000~2000만 원정도 저렴하다.

나는 법원에 가면 남들과 달리 낙찰률이 상당히 높다. 대부분 최저가에 낙찰하는데, 확실히 낙찰을 받기 위해 법원에 가는 것이지, 그냥 싼 가격에 입찰해 보기 위해 가는 것이 아니기 때문이다.
나는 그런 형태의 입찰을 좋아하지 않는다. 그런 행동은 대체로 본인 스스로 그 물건에 대한 믿음과 확신이 부족하기 때문이다. 결국 대분분 주인공이 아닌 조연 배우 역할을 하는 셈이다.

저자의 경매 입찰에 대한 태도는 배울 점이 많았다. 입찰도 아직 한번 해보지 못한 입장에서 모의입찰을 늘 저렴하게 낙찰을 받으려고 하고 실제 낙찰가와 내가 얼마나 차이가 나는지만 비교했기 때문이다. 좋은 물건이다라고 확신이 서면 무조건 낙찰을 받는다는 자세로 접근해야 하는 자세가 필요하다고 느꼈다.

낙찰을 받고 법원에 들려 열람을 하니 회사 전화번호가 특이했다. 대략적으로 가족 사항 및 여러 가지 이력 사항들을 파악하고 명도를 위해 전화를 걸었다.(나는 명도를 만나서 하지 않는다. 대부분 전화로 해결한다.)
"사장님, 낙찰자입니다. 이사 부탁 드리겠습니다~"
"네. 시간을 주시면 이사 날짜를 잡아보겠습니다."
이렇게 통화를 하고, 몇 번의 거듭된 거짓말에 속아주고, 협상 끝에 결국 이사비를 주고, 관리비 납부한 영수증과 키를 받고 이사를 보냈다.

전화로 명도를 하는 것도 명도의 부담감을 줄일 수 있는 좋은 방법이라고 생각한다. 특히 싱글맘의 기술도 접목하여 회사 직원 또는 대리인으로서 당당하게 명도를 부탁하고 협상을 한다면 더 좋은 결과를 가져올 수도 있을거라 생각된다.

아파트를 매입할 때 유의할 사항(투자 원칙)
1. 단지 수는 최대한 대규모인 단지가 좋다.(세대수가 많을수록 관리비가 적다)
2. 지하철, 버스 노선이 가까워야 좋다
3. 우수한 초중고등학교가 있으면 좋다
4. 브랜드의 인지도가 있는 아파트가 좋다
5. 주차 시설이 우수한 아파트인지 확인해야 한다
6. 아파트의 향이 동, 서향보다는 남향이면 좋다
7. 1층과 15층 그리고 가급적 사이드는 피하면 좋다
8. 나홀로 아파트는 주거나 투자 목적에서 피하는 게 좋다.

가난할수록 부동산투자를 해야한다. 부동산으로 부자가 되기 위한 조건
1. 경매 사이트를 자주 접속하여 물건을 최대한 많이 찾아본다
2. 인터넷에서 부동산 매물 및 전국 지도를 자주 본다
3. 발품을 팔아야 한다.(가장 중요하다)

임대사업의 마음가짐
단순히 적당히 아파트를 매입해서 임대 사업을 할거라면 하지 않는 게 좋다. 나는 임차인과 계약서를 쓸 때 임차인을 만나지 않는다. 자본주의 구조상 임대인은 갑이기 때문에 임차인은 상당히 자존심이 상하고, 생각지 못한 이야기로 인해 오해를 가져 올 수도 있다. 제아무리 인상 좋은 주인이라 해도 눈 앞에 있으면 기분이 좋을 수는 없다. 임차인에게 편지를 쓰고 케이크 같은 선물을 해주는 것도 그들의 자존심을 건드리는 일이다. 임차인은 갑이 아닌 을의 입장이기 때문에 항상 조심해서 접근해야 한다.
또 시간이 흘러서 월세가 오른다고 해도 가급적 올리지 말아야 한다. 월세를 올리면 그만큼 세입자도 힘들어질 것이고, 매달 현금 흐름에 차질이 생길 수 있다.
나는 항상 새 집처럼 만들어주고 입주를 할 수 있게 임차인을 배려한다. 디지컬 도어락은 기본이고 도배, 장판, 페인트, 스위치, 콘센트, 싱크대, 신발장, 보일러 등 세심하게 살펴야 한다. 여기서 단 하나라도 빠지면 남들보다 좋은 시세를 받을 수도 없고, 유리한 보증금 및 조건을 내걸 수도 없다.
이렇게 한다면 혹여나 나중에 팔 때도 다른 물건과 경쟁도 안 되게 쉽게 팔릴 것이고, 임대를 놓는다고 해도 다른 경쟁 물건과 경재할 필요도 없다.
또 임차인에게 돈이 아까워서 안 해준다는 인식을 남기면 안된다. 그러면 임차인은 알아서 깨끗한 환경에서 집을 사용하게 되고, 매달 월세를 연체하지 않을 것이다.
임대사업은 봉사하는 마음으로 해야지, 무조건 월세를 받기 위해 대충 수리하고 임대 사업을 할 것이라면 처음부터 현금 흐름을 만드는 일은 포기하는 것이 낫다. 우리는 현금 흐름을 만들기 위해 이렇게 올바른 마음가짐과 수고를 해야한다.

투자에 있어 큰 마인드를 가진 만큼 임대인으로서의 자세 또한 어떠해야 하는지 알려준다. 이 글을 보면서 임차인의 입장에서 임대인의 입장에서 살아본 경험으로써 큰 공감이 갔다.

명도는 심리게임이다
대부분 낙찰자는 낙찰이 되고 곧바로 찾아가거나 연락처를 알아내어 연락을 할 것이다. 언제까지 이사를 하고, 이사비를 줄 것이니 내 요구에 응하라는 식의 대화를 한다. 만약 대화가 안 되면 내용증명을 발송하고 인도명령을 준비한다고 이야기하기도 한다. 이러한 대화 방식은 10번의 명도 중 절반 이상 점유자와 감정 마찰을 일으키기 쉽다.
가장 현명한 방법은 그냥 가만히 기다리는 것이다. 이제 낙찰을 받으면 2~3주 정도는 연락조차 하지 않는다. 빨리 명도를 해결하고 싶은 마음을 꾹 참고 또 참으며 인내해야 한다. 절대로 먼저 흥분하거나 어리석게 자주 연락하면 안 된다. 그럼 상대방은 궁금해서 심리적으로 참지 못한다. 왜 연락이 없지? 라는 생각과 집을 비워줘야 한다는 두려움에 오히려 낙찰자를 기다리게 된다.
낙찰을 받고 나서 바로 인도명령 신청을 하고 인도명령 결정이 이루어지면 그때부터 점유자와 대화를 시도한다. 궁금해서 기다린 점유자는 인도명령 결정이란 무기를 들고 대화를 하는 나에게 유리한 조건을 내세울 수 없다. 기다리는 일에 익숙하고, 자기 감정을 절제한다면 명도는 어렵지 않다.

저자가 글을 쓰는 시점인 2015년 1월. 그는 2015년부터는 지방 부동산이 끝났고 돈의 흐름이 수도권으로 고 돌아왔다가 말한다. 금융위기 이후 미분양주택이 줄어들고 있는 점, 4000여 개가 넘는 건설사의 도산 그리고 신도시 개발 중단으로 인한 공급 부족 등여러 요인을 총망라하여 분위기를 알아채는 능력이 동물적이라는 느낌이다. 그의 말대로 2017년부터 수도권은 분위기가 달라지기 시작했다.

인플레이션이 발생하면서 모든 투자 대상에 거품이 생겨나고 이러한 영향을 잠재우기 위해서 금리 인상이 필수적이다. 향후 미국이 금리를 올리게 되면, 우리나라 역시 금리를 올릴 수밖에 없다. 어느 순간이 되면 금리 부담으로 투자 수익률이 떨어지고, 가계의 이자 비용 지출액도 증가하게 된다. 그렇게 되면 영원할 것 같은 부동산 상승도 금리 인상으로 하락하기 시작할 것이다. 만약 미국이 점진적 출구 전략이 아닌 빠른 금리 인상을 시도하면 통화 위기로 인해 동남아 국가들은 제 2의 IMF를 맞이할 수도 있다. 달러 자산을 미국으로 회귀시킴으로써 동남아 국가들의 달러 유출이 가속화되기 때문이다.
우리는 어떻게 반응해야 할까?
항상 투자는 일정한 패턴으로 불황과 호황이 반복된다. 계절이 반복되는 것과 같다. 현재(2015년) 수도권 부동산 시장은 초여름이다. 최대 상승폭을 가져오는 가을이 아직 오지 않았다. 수도권 부동산 수요와 공급에 있어 2018년은 매우 중요한 해가 될 것이다. 보수적인 투자자라면 미국의 점진적 금리 인상에도 불구하고 2017년 매도하여 시장을 관찰하는 전략이 필요하고, 공격적인 투자자라면 2018~2020년 상승에 추가 상승에 차익 실현을 하는게 좋을 것이다.

모든 투자는 좋은 시점에 하는 것이 아니라 나쁜 시점에 해야 한다. 늘어나는 건설사의 도산? 늘어나는 미분양? 높아지는 실업률? 이 모든 것이 훌륭한 투자 시점인 셈이다. 반대로 줄어드는 건설사의 도산? 미분양 주택의 소진? 낮아지는 실업률? 이 모든 것은 투자의 종료를 생각해야 할 시점이다. 인간의 심리는 불황에 투자하는 것보다 호황에 투자하도록 되어 있다. 모든 자산은 인간의 심리가 반영되어 변동성을 가져오게 되어 있고, 우리는 그러한 심리를 불황에 투자하도록 노력하고 설계해야 한다.

부동산 매매 및 임대를 위한 최소한의 투자
1. 청소
2. 전등과 콘센트 교체

부자가 되려면 인내가 필요하다
통상적으로 투자 수익의 80~90%는 전체 보유 기간의 1~10%의 기간 동안에 발생하는 경우가 많은데, 대부분의 사람들이 이 마지막 상승을 놓치는 경우가 많다.

북한 접경 지역의 토지에 몇백만원 혹은 몇천만 원 수준으로 투자하는 것도 좋다. 북한이 붕괴된 후 접경 지역 토지는 현재 시세보다 수십 배는 오를 가능성이 매우 높다.
부자가 되려면 남들과 달라야 한다. 남들과 똑같은 길을 가려고 하면 성공할 수 없다. 오늘 나무를 심는 것은 10~20년 후의 미래를 내다보는 것이다.

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