[책리뷰] 아파트 청약 이렇게 쉬웠어? - 김태훈(베니아)

출처 : 네이버 쇼핑

 

청약에 관한 기본적인 사항들을 쉽게 잘 설명해준다. 특히 나에게 도움이 되었던 부분과 새롭게 알게된 부분은 다음과 같다

 

 

1. 아파트 면적의 구성

아파트 면적의 구성(공급면적, 전용면적, 계약면적, 서비스면적)

 

 

2. 규제지역에 따른 청약 요건 변화

규제지역에 따른 청약 요건 변화(규제지역 vs 비규제지역)

 

3. 청약통장 없이 당첨되는 법(줍줍) 

청약통장 없이 당첨되는 법(줍줍)

 

문신 새긴 부동산을 주의하라

문신을 새기면 잘 지워지지 않는 것처럼 합너 매수하면 잘 팔리지 않는 물건을 '문신 새긴 부동산'이라고 한다. 이런 부동산은 절대 매입하지 않도록 주의하자.

1. 지역주택조합
지역주택조합은 광고나 현수막을 보면 마치 일반분양처럼 보이지만 이것은 일반분양도, 재개발, 재건축도 아니다. 재개발, 재건축은 토지나 건물의 소유자들이 사업을 추진하는 것이지만, 지역주택조합은 땅 지분과 상관없는 사람들이 남의 땅을 대상으로 조합을 만들어 땅을 매입하고 사업을 추진하다. 흔히 '지주택'이라고 불리는데, 주변에서 부동산으로 손해를 보았다고 한 상당수가 지주택을 구매한 사람들이다. 지주택이 사업을 착수하려면 토지 확보가 95%이상이 되어야 하는데 일반적으로 90%가 완료되면 나머지 5%는 일명 '알박기'란 명목으로 무리한 요구가 계속되고 사업이 진행되지 못하는 경우가 부지기수다.

2. 기획부동산 토지
지주택 못지 않게 부동산 사기로 많이 등장하는 것이 '기획부동산 토지'이다. 주로 역세권 인근의 토지를 저렴하게 매입한 후 지분으로 나누고 비싼 가격으로 매도한다. 자세히 알아보면 주로 보전녹지, 개발제한구역 등 위치는 괜찮아보여도 실제로 개발이 어려운 토지가 대부분이다. 기획부동산 토지는 잔금까지 납부한 후에야 상황을 인지하는 경우가 많기 때문에 피해 금액은 지주택보다고 큰 경우가 많다.

3. 분양 상가
상가를 분양하는 대행사는 사람들이 월세에 대한 니즈가 강하다는 것을 이용해 우량 임차인과 사전에 합의해 놓은 임대료로 임차를 세팅한 후, 상가를 매도하는 경우가 주로 많다. 그러나 상가 계약 이후, 우량 임차인들은 얼마 지나지 않아 사전에 분양대행사와 협의한 대로 폐업을 하고 떠난다. 임대인은 결국 상가를 공실 또는 매우 저렴한 임대료로 임대한 채 몇 년을 보내다가 결국 분양가보다 저렴한 금액으로 매도하는 경우가 많다. 안전하게 상가투자를 하려면 입지가 좋고, 유동인구가 많은 곳에 투자하되 경매, 공매, 또는 신탁 공매 등으로 시세보다 저렴하게 매입하는 것을 추천한다.

4. 분양 빌라
분양 빌라는 분양 상가랑 비슷하다. 초기 분양가가 대체로 비싸고 주먹구구식으로 건축하는 경우가 많아 건물 하자가 많은 편이다. 분양 상가 역시 계약 성사 시 수수료가 커서 공격적인 마케팅을 펼친다. 분양 상가와 마찬가지로 2~3년이 지나면 시세 하락이 큰 편이라 역시 경매, 공매 등을 활용해 싸게 매입하는 것을 추천한다.

5. 분양 오피스텔
분양 오피스텔은 분양 상가나 분양 빌라와 마찬가지로 시세 상승으로 인한 수익은 기대하기 어렵다. 취득세도 4.6%로 높은 편이고 아파트와 비교했을 때 장점이 부족하다. 경쟁 오피스텔 입주, 도시형 생활주택, 다세대, 셰어하우스 등 대체상품의 공급도 지속적으로 많다. 단, 고소득 일자리 수요가 풍부하고 역이나 대형 쇼핑몰 등과 인접한 오피스텔 25평 이상이라면 검토해봐도 좋다.

문신 새긴 부동산을 조심하라는 파트에서는 부동산 초보자들에게 조심해야할 투자 대상에 대해 자세하게 안내해준다. 버는 것 못지 않게 잃지 않는 것이 중요하므로 문신 새긴 부동산이 무엇인지 늘 기억해야겠다.

 

 

분양권 프리미엄 상승 곡선

김태훈, 아파트 청약 이렇게 쉬웠어?, 지혜로, 270p

분양궈 프리미엄의 상승 곡선을 통해 프리미엄 투자 적정 시점도 안내해준다. 이 부분을 알고 있었다면 과거 분양권을 구입했을 때 더 좋은 시점에 살 수 있었을 텐데하는 아쉬움이 든다. 

1. 전매 제한 해제 : 전매 제한이 풀리는 시점에 수분양자는 처음으로 매도를 고려하기 시작한다. 이때는 매도 물량도 많고 매수자도 많기 때문에 거래가 많은 시점으로, 급매물도 꽤 나온다.
2. 1차 중도금 실행 : 계약 이후 6개월 정도 지나면 1차 중도금을 납부해야 하는데, 간혹 신용상 문제나 기존 대출로 중도금 대출을 못 받는 사람들이 있어 급매물이 나오기도 한다.
3. 입주시점 : 입주장에는 투자금이 많이 묶여 있는 사람들은 시세보다 저렴하게 내놓기도 한다. 실거주를 고려한다면 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 시점이다.

 

 

그 밖에 법인 투자와 개인 투자의 차이점도 알게 되었다. 

현재 법인으로 계약하게 되면 취득세가 12%에 달하지만, 법인은 보유기간에 관계없이 법인세 10%와 양도차익 20%의 합인 30%가 다음해 법인세로 발생하기 때문에 단기 수익률 측면에서는 개인보다 법인이 유리한 경우가 많다.

부동산 문서를 잘 보관해두면 가계약시 빠르게 문자로 보내줄 수도 있고, 양도세 신고를 할 때도 편리하게 일을 처리할 수 있다. 드롭박스나 에버노트는 용량에 따라 비용이 발생하기도 하지만 비용 이상으로 활용할 수 있으므로 전혀 아깝지 않다.

(분양권)매도자는 잔금일의 말일로부터 2달 이내에 양도세 신고를 해야 한다. 세무사를 통해 양도세 신고를 하면 10~20만원 정도의 비용이 들지만, 홈텍스로 신고하면 빠르고 간편하게 무료로 신고 및 납부를 할 수 있다.

이 책을 통해 과거 나의 잘못된 매수 사례가 떠올랐다. 이러한 책을 한 권이라도 읽었다면 과거 실수를 많이 줄일 수 있었을 것이다. 지금부터라도 새로운 것은 배우고 다양한 책을 읽고 경험을 쌓아나가서 내가 원하는 목표를 위해 조금씩 성장해야겠다.