[책리뷰] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 - 이선미

출처 : 예스24

 

경매에 관한 이론을 자신의 경험을 통해 쉽게 설명해주는 책

경매에 관한 이론을 자신의 경험을 통해 쉽게 설명해주는 책이다. 이혼, 암투병, 싱글맘으로서 자신의 드러내고 싶지 않을 수도 있는 사생활까지 진솔하게 이야기하는 진정성이 느껴진다. 거창하지 않게 담백하게 이야기하면서도 담담하게 이야기하듯이 쓰여졌고, 짧은 문장과 필요한 표현만 쓰여진 글은 마치 소설을 읽는 것처럼 속도감이 있다.

이러한 투자 관련 책들을 읽다보면 저자들이 하나같이 강조하는 것이 있다. 긍정적으로 생각해라. 할수 있다고 믿어라. 독하게 아껴서 종잣돈을 모아라. 남다르게 시간과 노력을 투입해야 한다. 선한 부자가 되어야 한다. 공유해야 한다. 등등

이선미 저자는 투자마인드를 거창하고 절절하게 늘어놓지 않는다. 책의 마지막 부분에서 긍정적인 마인드와 나눔을 강조하는 정도로 다른 책에 비해 마인드에 관한 내용은 적다. 그러나 중간중간 자신의 경험 속에서 본인의 생각과 느낌을 적어 두어 진정성이 문장 중간중간에 베어있는 책이다.

 

임장, 1차에 가라
흔히 경매 물건을 검색할 때, 1회 이상 유찰이 된 것을 검색하고 그 중에서 마음에 드는 물건을 골라 임장을 다닌다. 당연히 신건에 입찰을 할 것이 아니니 1회, 2회 이상 유찰이 된 그래서 최저가격이 낮은 물건을 검색해서 임장을 가는데 이는 대부분의 사람들의 패턴이다.
관심있는 지역이고, 입찰하고자 하는 물건이라면 1차 신건일 때부터 움직여라.
이때가 경쟁자도 덜하고 부동산도 경매 물건인지 잘 모를 때이기에 돌아오는 답변이 부드럽고, 정확한 시세를 파악할 가능성이 높다. 점유자 특히 세입자의 경우에는, 처음 방문하는 자에게 되레 앞으로의 진행상황에 대해 질문하는 경우가 많다. 따라서 이런 경우에는 자연스레 그 집에 대한 정보도 얻을 수 있으며 낙찰자가 되어 재방문할 때에도 그다지 불편한 관계가 되지 않는다.

낙찰 후에는 웬만하면 대출상담사에게 전화번호를 알려주자. 무수한 문자와 전화를 받게 되겠지만 추후 낙찰 받았을 때 단체문자를 보내 손쉽게 대출조건을 비교할 수 있다. 대출 중개인 문자에 대출금리의 정보가 있을 것이다. 고정인지 변동인지 확인하고 선택을 하자.
대출시 은행에서 근저당설정을 한다. 이때 근저당설정비라 하여 그 비용을 낙찰자(대출자)에게 부담을 시켰으나, 2011년 7월부터 은행이 부담하는 것으로 판결이 나왔다. 이후부터 은행이 설정비 전액을 부담하고 있지만 일부 금융권에서는 아직도 설정비를 요구하고 있는 곳도 있으니 자세히 알아보고 선택하자.
중도상환수수료가 있는지도 꼭 확인하자. 장기적으로 보유후 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간(1~2년) 이 지나면 없는 상품으로 고르는 것이 현명하다.

법무비용은 사무실마다 천차만별로 견적이 산출되므로 미리 견적을 몇 군데에서 받아 비교 후 선택하는 것이 좋다. 법무비용(교통비, 여비, 보수액 등)은 사무실에서 주관적으로 산정되는 부분이므로 무턱대고 견적서대로 입금하지 말고 밑져야 본전이니 다만 얼마라도 깎는 시도를 하자. 법무사 사무실에서도 어느 정도는 협상이 들어올 것을 알고 있기에 원래 비용보다 조금 더 올려 내역서를 주는 경향이 있다.
또한, 채무자가 점유하거나 권리 상 문제가 없는 후순위임차인이 점유하는 경우는 잔금납부와 동시에 인도명령도 함께 신청해줄 것을 부탁해도 된다. 
아무리 협의가 잘 된다고 하더라도 인도명령을 신청하는 것은 기본임을 명심하기 바란다. 이 비용은 통상 2만원 정도로 견적서에 추가되어 있지만, 의뢰를 하면서 인도명령은 서비스(?)로 해달라고 하면 다들 웃으면서 수긍한다.

위와 같이 실제 경매 현장과 명도 시 유용한 팁을 디테일하게 설명해주어 아직 경매를 접해보지 못한 내게 경매에 대한 이해를 도와주었다. 

 

여자 혼자서도 잘하는 명도의 비밀
전화통화와 서면만으로 명도를 해결한 물건도 있지만, 대부분 평균 세번 정도 점유자를 만났다. 내용 증명 발송 후, 
합의서 작성 시 그리고 마지막으로 이사 당일에 말이다. 가급적이면 점유자와의 만남은 최대한 그 횟수를 적게 가져라. 자주 만나는 것이 결코 좋지 않음을 명심하자.

경매 책에서 저자들이 대부분 공통적으로 강조하는 부분이 있었다.

'점유자와 가급적 만남을 갖지 않거나 적게 갖을 것.' 

 

 

점유자들이 자주하는 질문

점유자들이 자주하는 질문에 대한 QnA도 안내한다. 명도가 두려운 초보자에게 대처하는데 도움이 될 수 있을 것 같다.

 

1. 잔금은 납부하고 온거냐?

A.아직 잔금을 납부하지 않았지만 이사문제 등을 상의하기 위해 전화했다. 잔금납부는 당장할 수 있다. 하지만 그렇게 되면 내일부터 월세를 소유자에게 지급해야 한다. 이사 날짜를 고려해보고 미리 알려주면 그 날에 맞추어 잔금을 납부할 예정이다.

 

2. 무리한 이사비를 요구할 때

A.보고는 올려보겠다. 그런데 한번도 이사비를 50만원 이상 준 적이 없다. 강제집행을 해도 200만원이면 충분한데 괜히 돈을 더 쓸 이유가 없지 않나. 고집피우시다가 결국 이사비도 못 챙기고 강제집행당하시는 분들도 봤다. 법무사 사무실 같은 전문가에게 한번 확인해보시라.

 

3. 법대로 하라. 우리는 계속 살만큼 살거니까. 소송 걸어도 5~6개월 살 수 있다고 들었다.

A.잘못 알고 있다. 법대로 진행하게 되면 강제집행까지 걸리는 시간은 한달이면 충분하다. 소유권이전일로부터 월세받을 권리가 있다. 오히려 부당이득금 청구를 하면 소송비용과 밀린 월세까지 지불해야 한다.

 

4. 배당받는 세입자 명도 시(아직 집을 못 구했다. 석달 정도 시간을 주라)

A.배당기일 때 보증금 안 받을 건가? 배당기일에 보증금을 받으려면 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 필요하다. 명도확인서는 말 그대로 이사 나갔다는 확인서인데, 이사도 나가지 않은 상태에서 줄 수 없다. 그리고 소유권이전일부터는 낙찰자에게 월세를 지급해야 한다. 원만히 협의가 되지 않으면 그때부터 이사날짜까지의 월세를 청구할 것이다. 배당금에 가압류도 가능하지만 그렇게까지 하고 싶지 않으니 신중히 생각해달라.

 

5. 미리 이사비를 줄 수 있나?

A.안된다. 규정상 모든 짐이 빠지고 공과금 납무 확인 후 이사 당일에 지급할 수 있다.

 

사실 낙찰은 그저 예고편이고 그 이후가 진짜 시작이다. 낙찰이 20%, 명도까지가 40%, 나머지 40%가 수리와 리모델링 그리고 임대, 매매라고 생각한다. 그제야 정확하게 얼마가 투입되었고, 얼마의 수익을 거두는지를 알 수 있기 때문이다.

 

 

공매의 매력

공매의 경유 점유이전금지가처분과 명도소장을 접수하여 법적절차를 진행할 수 있다. 명도소송은 대략 5개월 이상 시간이 걸릴 수 있다. 점유이전금지가처분은 보통 접수 후 10일 이내에 계고를 해서 압박 수단으로 사용하기에 좋다. 특히 공매의 경우 아주 유용한 협상카드가 될 수 있다.

 

1. 바쁜 직장인에게 딱이다. 공매는 입찰기간이 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지다. 그리고 다음날 목요일 오전 11시에 입찰 결과를 확인할 수 있다. 그러니 토요일과 일요일에 현장조사를 하고, 월요일부터 3일간 혹시 놓친 권리 상 문제점들이 없는지 확인해 본 후, 입찰하면 된다.

2. 경쟁자가 적다. 공매는 경매처럼 인도명령제도가 없고 명도소송으로만 진행해야 한느 부담이 있다. 그래서 특히 명도를 두려워하는 초보에게는 선뜻 도전하기 어려운데 이 덕분에 경쟁률이 낮고 그만큼 낙찰 확률이 높아진다.

3. 수익은 경매보다 크다. 명도소승 등의 부담 때문에 공매는 틈새시장이다. 수익률로 따져보았을 떄 공매에서 대박이 난 물건이 많다. 실제 10건의 공매 낙찰 중 1건 있을까말까 할 정도로 명도소송까지 가는 경우는 드물었고, 대부분 합의를 통해 원만히 해결했다.

 

초보자라면, 경매의 전 과정을 한 번쯤은 겪어보고 공매로도 관심을 두길 바란다.

 

 

싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 : 네이버 도서