[책리뷰] 부동산 투자 이렇게 쉬웠어? - 신현강(부룡)

출처 : 예스24

 

부동산 시장은 사람들의 심리에 의해 움직이는 하나의 작은 사회이다. 정부는 대중의 심리를 이용하여 정책을 결정하고, 그렇게 결정된 정책으로 인한 대중의 행동 변화로 부동산 시장의 흐름도 변하게 된다. 변화된 시장 안에서 대중들은 수익을 내기 위해 또다시 서로의 심리를 이용해 투자하게 되는 것이다. 따라서 모든 투자에 가장 최우선 전제가 되는 것은 사회를 구성하는 사람들의 '심리'라는 사실을 명심해야 한다.

 

이 책은 2017년에 나온 책이다. 송희창 님이 감수한 추천 책을 읽어보면 2015년부터 현재까지 예전의 책들도 많이 있는데 그때의 시대 상황과 부동산 시장 상황을 대략 상상해보며 그들이 하는 예측이 실제 얼마나 적중했는데 역추적해볼 기회가 되기도 한다. 신간의 경우 최신의 규제와 정책을 반영하여 유익한 정보를 얻을 수 있는 경우가 많다면, 약간 오래된 책은 저자의 부동산 시장을 보는 통찰력을 보고 지나온 과거 시장의 상황을 보면서 나는 지금 시장을 어떻게 판단하고 어떻게 움직여야 할지 배울 기회가 된다. 따라서 따끈따끈한 최신 책뿐 아니라 예전 책에서 배울 점이 더 많을 때도 있었다.

 

 

부동산 투자를 위한 기초를 다져라

부동산 가격은 왜 오르내리는 걸까? 간단한 원리에서부터 시작된다. 가격에 관한 것은 모두 수요와 공급의 변화에 따라 형성된다. 어느 지역에 대기업 공장이 들어서면서 공장 근로자가 유입된다면 수요가 증가하여 가격은 상승한다. 근처 오래된 아파트가 재건축하게 되어 철거하게 되면 공급이 줄어들어 가격이 상승한다. 반대로 수요가 줄거나 공급이 늘어난다면 가격은 하락하게 되므로 이러한 곳은 당연히 피해야 할 투자 지역이다.

수요에는 주거 목적의 '실수요'와 이익을 얻기 위한 '투자 수요' 2가지가 있다. 투자 수요가 유입되면 실수요 증가로 예상되는 것보다 더 높은 가격 상승이 기대된다. '투자 수요의 움직임'을 반드시 기억하길 바란다.
다음과 같은 지역의 부동산을 찾아 투자하는 것이 바로 수익을 얻는 기본 원리다.
첫째, 실수요가 증가하는 곳
둘째, 공급이 감소하는 곳
셋째, 투자 수요가 유입되는 곳

수요는 증가의 원인을 모두 분석하고 부동산에 투자하는 것이 거의 불가능하다. 결국 근본적인 공통 흐름 몇 가지만 이해하면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 기억해야 할 수요 변화의 세 가지 흐름은 다음과 같다.
하나, 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다. 규제나 완화에 따라 수요가 변화한다.
둘, 정책은 입지를 만들고, 입지는 수요를 부른다. 정부의 국토개발계획에 늘 관심을 가져야 한다.
셋, 수요는 또 다른 수요를 부른다. 특정 지역에 수요가 몰리고 가격이 상승하면 사람들은 관심을 가진다. 뭔지는 모르지만, 사람들이 몰려드는 것을 보니 분명 이유가 있다고 생각하는 것이다. 만약 수요가 증가할 곳이 아닌, 지금 수요가 많은 곳에 관심을 가지면 적은 수익에 만족하거나 수익을 얻지 못하게 될 수 있다.

 

현재는 과거 정부의 지나친 부동산 규제 정책, 과도한 집값 상승으로 인한 피로감, 물가상승으로 인한 금리 인상 등으로 인해 거래가 거의 되지 않고 수요가 마른 상태이다. 하지만 현재 정부가 점차 규제를 풀어나가는 정책을 펼치고 있으니 이 수요가 언제 다시 살아나느냐는 거래량으로 판단할 수 있을 듯 하다.

 

 

급매물 투자 포인트

급매물 출현 시기를 노리기
-비수기(8월, 11~1월)
-신규택지지구 입주 시기
-정부의 부동산 관련 정책이 규제로 전환되는 시점

급매물은 신규택지 지구의 입주 시기에 물량이 한꺼번에 쏟아지는 경우와 분양권 시장에서 전매 제한이 풀리는 시기에 자주 나타난다. 필자는 이 중에서도 신규 택지 지구의 입주 시점을 자주 활용했다. 개발 초기이므로 인프라가 상당히 열악할 것이고 그 상태만을 본 일반인은 구매를 꺼린다. 하지만 택지 지구의 인프라는 시간이 흐르면 자연적으로 갖춰질 수밖에 없으므로 '앞으로 수요가 변화할 곳'을 찾는 필자에게는 아주 안성맞춤의 투자 대상이었다.

부동산 규제 정책으로 시장이 얼어붙는 시점에서는 조금 더 지켜보는 것이 좋다. 왜냐하면 시장의 흐름이 내림세로 돌아서게 되면 하락이 지속해서 이어지는 때도 있기 때문이다. 정부가 한시적으로 적용하는 유예기간이 종료되기 직전에는 매물이 더 늘어나 급매가 많다.

 

중대형의 매수 타이밍 찾는 방법
예를 들어 평균 가격이 평당 1,000만 원이라고 가정해보자. 그러면 20평은 2억, 34평은 3.4억, 45평은 4.5억 정도로 비례해서 시세가 형성되는 것이 정상이다. 그런데 실제 현장에서 보니 20평과 34평은 2.5억, 3.7억 정도이고 42평은 평당 천만 원 미만으로 4억 초반에 형성되어 있다면 중대형이 저평가되었다는 의미이다. 만약 34평과 42평의 가격이 그다지 차이가 나지 않는다면 42평 아파트를 살 마음이 있는가? 이런 잠재적 수요층이 될 가능성이 크다고 판단되면 중대형 아파트를 매수할 적절한 시기이며, 수요층이 충분하지 않다면 같은 방식으로 중대형의 수요층이 선호할 만한 A급 지역을 찾아보면 된다. 만약 평당 가격이 평형에 따라 큰 차이 없이 비슷하게 유지되고 있다면 이는 앞으로 중소형 아파트에 투자 수요가 더 들어올 가능성이 크다는 의미이다.

 

부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!

지하철이 착공되기 위해서는 다음과 같은 기본 선결 조건이 충족되었는지 확인해야 한다.
① <국가 철도망 구축 계획>에 선정
② 선정 이후 타당성 조사 진행
③ 기본 계획의 구상 및 노선 지정
④ 사업자 발주 및 사업자 선정

일반적으로 지하철 개통 과정 중 '계획 발표, 착공, 준공' 세 단계에 걸쳐 인근의 집값이 오른다. 이 중 가장 많이 오르는 시가는 계획 발표이다.

도시철도와 광역철도의 차이는?
도시철도는 대체로 지자체 지역 내에서만 노선이 운행되는 편이고, 광역철도는 각 지자체 간의 핵심 지역을 연결하는 경우가 많다. 따라서 도시철도는 지자체가, 광역철도는 정부가 주도적으로 관여한다. 도시철도의 경우 <○○시 도시철도 기본 계획>과 같이 사업 계획을 세우고, 통과되면 예산이 배정되어 진행할 수 있다. 그러나 광역철도는 정부의 <국가 철도망 구축 계획>에 편입되어야만 진행된다. 중요한 것은 속도이다. 지자체가 추진하는 도시철도는 지연될 가능성이 높다. 또한 광역철도는 핵심 지역을 연결하는 경우가 많아 상대적으로 부동산 가격 상승의 효과가 큰 편이다.

 

 

저평가 지역 예시
일산 후곡9단지(학군이 역세권을 앞지른 사례) 2015년 기준 3.87억 / 현재 7.5억(호갱노노 기준)
구리 갈매 푸르지오(분양) 2015년 약 4억 / 현재 7.5억(호갱노노 기준)
남양주 별내신안인스빌 2015년 4.25억 / 현재 7.8억(호갱노노 기준)
서울 신내동태영데시앙 2015년 4.22억 / 현재 10억(호갱노노 기준)

 

서울은 2배 넘게 뛰었고 오히려 입지를 역전하기도 했다. 뭘 사도 돈은 벌었겠지만 서울을 샀다면 더 많은 수익을 낼 수 있다는 의미다. 저자는 사람들이 서울이 수도권보다 가격이 더 높다는 막연한 기준을 가지고 판단한다고 하며 갈매지구가 저평가 되었다고 하는데, 현재 시점으로 보자면 결국 서울이 저평가였다는 것이 드러났다.

 

 

보석이 될 미분양 아파트 골라내기
현재는 투자 대상으로서 확신하기 힘든 미분양 아파트일지라도 남들보다 먼저 숨겨진 장점을 찾아낸다면 보석이 될 수 있는 부동산을 선점할 수 있다. 단, 여기에서 주의해야 할 점은 주관적인 판단을 배제해야 한다는 것이다. 지도에서 보이는 모습과 주변 시세를 서로 비교해 실마리를 찾고 '앞으로 이렇게 변할 것이다'라는 막연한 추측이 아닌 '실제 확정된 계획'을 근거로 투자 대상을 분석해야 한다.

성공적인 부동산 투자는 운이나 감이 아니라, 실력을 쌓기 위한 끊임없는 노력을 통해 성취할 수 있다.
기존에 알려진 몇 개의 언론 기사로만 판단하면 정확한 본질을 알지 못한다. 본질을 제대로 파악하기 위해서는 정보들을 취합하고 구체화해 퍼즐을 맞추듯 장점을 파악해야 한다

저자는 주변 시세 대비 미분양 아파트 가격의 저렴함. 국토부 교통개선 계획 등을 참고로 고양 원흥지구 미분양 아파트가 나중에는 높은 수익을 가져다줄 것으로 보고 투자를 결심하고 결국 1억 원의 수익을 낸다.

 

투자 세계에는 '언론 기사와 반대로 하면 성공한다'라는 말이 있다. 이 말은 단순히 표면적으로 드러나는 기사 내용과 무조건 반대로 행동하라는 의미가 아니다. 무엇보다 언론의 숨겨진 속성을 이해해야 한다는 뜻이다. 그다음, 주어진 자료들을 조합하고 재해석하는 과정을 통해 투자 정보의 진수를 변별하여 실제 투자에 활용해야 한다. 언론은 허풍쟁이, 따라쟁이, 엄살쟁이, 뒷북쟁이다. 언론에 휘둘리지 말고, 언론을 이용해야 한다는 것을 잊지 말자.

 

 

상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라!

1단계 침체기 : 수익형 투자
부동산 시장의 침체기에는 자기자본수익률이 올라간다. 1억 원이던 빌라의 가격이 8천만 원으로 하락하면 자기자본을 6천만 원(보증금 2천만 원)만 투입해도 수익률이 올라가는 것이다. 침체기에는 시세보다 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 경매가 크게 활성화되고 수익률이 높다.

2단계 회복기 : 갭투자와 분양권 투자
침체기가 길어지면 정부는 부동산 시장을 정상화하기 위한 카드를 내놓는다. 이 시기에 나타나는 대표적인 현상은 전셋값 상승이다. 부동산 시장이 침체되어 인허가 물량이 줄어들면 공급이 줄어들기 때문이다. 이처럼 전셋값이 상승하는 회복기에 유효한 투자 방법이 바로 갭투자와 분양권 투자(미분양 포함)이다.

3단계 호황기 : A급 지역에 대한 투자
분양권 시장의 열기가 뜨겁게 달아오르면 입지가 좋은 기존 주택 시장으로 확산된다. 강남부터 가격이 상승하여 목동이나 분당 등 주변 부심지로 확산되는 것이다. 이 시기부터는 정부가 상승세에 대한 부담으로 규제 정책으로 방향을 전환한다.

4단계 급등기 : 외곽 지역의 갭 메우기 투자
A급 지역은 상당히 많이 올라있어 투자하기에 부담스러워 상대적으로 저평가된 지역을 찾으려고 한다. 주로 B급, C급 지역, 그리고 수도권 외곽의 지역의 갭 매우기 투자다. 서울 강남, 목동이 상승한 이후 노도강이나 인천 지역이 상승하는 흐름이 이러한 현상이다. 고수들은 이 시점부터 조금씩 매도를 통해 시세 차익을 회수하며 시장에 빠져나간다는 사실을 기억하자. 이후에는 상승기와 반대로 C급 지역부터 부동산 가격이 하락하기 시작하여 점차 A급 지역으로 그 하락세가 확산된다. 이렇게 부동산 시장은 다시 침체기로 접어든다.

 

저자는 책을 쓰는 현재(2016~2017년)시기를 부동산 사이클에서 어느 위치라고 판단할까? 회복기에서 호황기로 넘어온 시기로 본다. 그리고 저자가 말한 대로 호황기가 몇 년 이어지다가 2019년 2020년부터는 유동성 확대로 급등기를 맞이한다.

그렇다면 현재 2022년은? 당연히 침체기다. 이 침체기가 언제 끝날지는 아무도 모른다. 이미 고수들은 시세 차익을 이루고 조금씩 매도했을 것이다. 지금은 무작정 자산을 확대하기보다는 종잣돈을 모아서 저렴한 경매로 낙찰을 받거나 수익형 투자에 들어갈 타이밍으로 보인다. 점점 회복기에 접어드는 시기에 월세를 전세로 전환하여 투자금을 마련하고 갭투자나 분양권을 구매하면 된다. 회복기에 접어들었다는 신호는 2가지로 보자. 전세가가 높아지는 것과 거래량이 늘어나는 것이다.

 

 

정부의 정책과 부동산 투자 타이밍

① 고수는 정부의 입장을 잘 이해하고 활용한다.
정부는 시장의 안정을 목표로 한다. 침체기에는 규제를 적절히 풀어 경기 상승을 유도하고, 상승이 과하다 싶으면 규제를 강화해 상승을 억제하는 식으로 냉·온탕 단기적인 정책을 운용한다. 특정 집단(건설 관련 업자 vs 서민)의 비난을 감수하면서 노골적으로 부동산 가격의 상승이나 하락을 유도하기 힘들고, 선거라는 제도를 통해 정책에 대한 심판을 받기 때문에 여론을 중시할 수밖에 없기 때문이다. 사람들이 정책을 욕하고 상승론과 하락론에 빠져있을 때, 고수는 정부 정책의 옳고 그름을 논하기에 앞서, '정책 방향의 전환'이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대해 관심을 가진다.

② 고수는 정책에 따른 수급의 변화를 살핀다.
2014년 말 정부는 경기 부양 대책의 하나로 부동산 3법을 통과시켰다. 분양가 상한제를 탄력적으로 적용한다는 주택법 개정안, 재건축 초과 이익환수제 3년 유예, 재건축 조합원에서 보유 주택 수만큼 주택을 공급(3주택까지 허용)한다는 내용이다. 고수들은 부동산 3법이 개정되면 이에 직접적인 영향을 받는 강남 재건축 시장과 분양권 시장에 대한 수요가 증가할 거라는 점을 재빨리 간파했고, 가장 먼저 이 시장에 진입했다.

③ 고수는 군중심리를 잘 이용한다.
강남 재건축 시장과 분양 및 분양권 시장이 활성화되고 초기 진입했던 사람들이 수익을 얻자, 이에 뒤처지지 않고 동참하려는 대중들의 군중심리가 크게 확산되었다.

④ 고수는 항상 시장 리스크에 대비한다.
정부는 시장의 과열을 막기 위해 정책의 방향을 전환하고 이에 시장 분위기는 급변할 수 있다. 한때 고수라 불리던 사람들이 갑자기 시장에서 사라졌던 이유가 바로 여기에 있다. 이 글을 쓰는 시점 서울과 수도권을 기준으로 분양권 전매 제한이 다시 시작되자, 돈이 된다는 경험으로 무조건 보유 개수 늘리기에 치중했던 사람들은 상당수가 투자에 실패했다.

진짜 고수는 한꺼번에 큰돈을 버는 사람이 아니라, 긴 시간 동안 큰 실패 없이 꾸준히 투자하는 사람이다.
고수는 정부 정책의 전환으로 인한 시장의 변화 가능성을 항상 염두에 두며, 한 번에 많은 돈을 벌려고 욕심내기보다는 리스크를 관리하면서 꾸준히 투자하는 것이 더 큰 수익이 된다는 사실을 경험으로 알게 된 사람들이다.

 

 

부동산 시장의 주체는 정부, 기업, 가계가 있다. 정부는 부동산 시장의 안정을 추구하고, 기업은 주택 공급으로 인한 이윤추구, 가계는 주택 구매하는 수요자 외에 시세 차익을 목적으로 한다. 이렇게 추구하는 목적이 다르기 때문에 본인이 유리한 방향으로 행동하게 된다.
예를 들어 정부가 침체된 경제를 살리기 위해 부동산 시장을 활성화기로 결정했다고 하자. 기업은 수요가 증가할 것이라 예상하고 공급을 늘리고 가계 역시 부동산 가격이 상승할 것을 예상하고 주택을 매입할 가능성이 높다.

정부의 정책이나 가계의 수요 변화는 시장에서 즉시 효과가 나타난다. 반면, 기업이 시장에 주택을 공급하기까지는 약 2~3년의 시차가 있으므로 이때 발생하는 수급의 불균형이 가격의 등락을 만들어낸다. 이렇게 정부의 정책 변화에 따라 가격의 상승과 하락이 일정 기간을 두고 반복해서 나타나게 되는 현상을 우리는 '부동산 시장의 사이클'이라고 부른다.

 

 

상승장의 투자기술 - A급 지역에 투자하라

A급 지역을 찾는 방법
A급 입지 또는 지역이란 말은 강남이나 목동과 같은 특정 지역을 나타내는 고유명사가 아니다. 본인이 거주하거나 관심 갖고 있는 권역에서 사람들이 가장 선호하는 곳을 나타내는 보통명사로 이해할 필요가 있다.
A급 지역을 쉽게 찾는 방법은 가장 먼저 시·군청 홈페이지에서 <도시 기본 계획>을 찾아볼 것을 추천한다. <도시 기본 계획>은 시·군 지역의 기반시설 확충을 위한 장기적인 도시관리전략을 제시하고 있다. 이를 통해 중심지가 어디인지 한눈에 알 수 있으며, 지자체가 향후 그 지역을 어떻게 발전시키려 하는지 개발 방향을 예상해 볼 수 있다.
상승장에서 투자 지역을 고민할 때, 막연하게 감으로 판단하거나 전문가에게 전적으로 의존하기보다는, 믿을 수 있는 정보에 근거하여 직접 지역의 중심지와 발전축을 찾아보자. 이러한 노력의 결과가 본인의 실력으로, 그리고 꾸준한 투자 성과로 나타날 것이다.

 

이번에 타지역 임장을 가려고 생각하면서 어디를 임장해야 할까 고민이 되었는데 도시 기본 계획을 찾아보고 중심지를 파악해서 그곳을 임장해야겠다는 답을 얻었다.

 

 

부동산 투자의 완성은 매도

① 매도인 우의의 시장에서 팔아야 한다. 매도에서 가장 중요한 것은 '시기'이다. 특히 매도인 우위의 시장에서 매도하는 것이 매우 중요하다.
② 입주 물량이 많은 시기를 피해야 한다.
③ 규제 정책 발표 직후의 매도는 절대 금물이다. 부동산 대책, 특히 규제 정책이 나온 직후에는 급매물은 늘어나고 매수수요는 급격히 감소하는 경향이 있다.
④ 전통적인 비수기를 피해야 한다.
여름과 겨울은 비수기다. 그 중에서 1~2월과 7~8월을 피해 매도하는 것이 유리하다. 정부가 정책이나 제도를 변경하는 경우 즉시 적용하기보다 보통 그해 연말까지 한시적으로 유예기간을 주는 경우가 많은데 혜택을 받으려는 사람들로 인해 연말까지 거래가 집중되면 다음 해 1~2월에는 급격한 거래 단절 현상이 일어나게 된다.

 

 

그 밖에 부동산 팁들

똑같은 가격에 구입을 하더라도 상승기에서 하락기가 될 때 사면 상대적으로 고평가된 부동산을 사는 것이고, 하락기에 사서 상승기에 접어들면 저평가된 부동산을 사는 것이다.
문제는 상승기와 하락기라는 시장의 사이클을 쉽게 파악하지 못하고 있기 때문이다.

전·월세 임대차 계약의 경우에는 등기부 등본을 통해 임대인이 추가로 대출을 받지 않았는지 반드시 확인해야 한다. 잔금을 지급하기 전까지 대출이나 가압류와 같은 추가 상황이 발생하지 않도록 특약사항에 "계약 시점 이후 추가 변동 사항 없이 현 상태로 인도한다"와 같은 내용을 기재하는 것이 좋다.

인테리어를 하자. 간혹 수리비를 들인 만큼 수익을 회수하지 못하는 상황이 될까 두려워 시도조차 하지 않는 투자자도 있다. 그러나 누구나 깨끗하고 예쁜 집에서 살고 싶은 마음은 있지만, 막상 스스로 수리하는 것은 귀찮게 여기거나 방법을 몰라 엄두를 못 내는 사람들이 상당히 많다.

사람들은 최고점을 기대하며 매도할 시기를 맞추려 한다. 하지만 그것만큼 어리석은 일은 없다는 것을 여러 시행착오를 통해 깨달은 필자는 이제, 매입 전 예상했던 수익의 약 80~90% 수준에 이르면 매도하는 편이다.
하나의 물건으로 최대의 수익을 얻기 위해 미련을 갖기보다는, 적절한 시기에 매도하여 수익을 현금화시키고 이를 종잣돈으로 또 다른 저평가 부동산을 매입해 추가로 자산을 늘려나가는 투자 방식이 훨씬 더 안정적이다. 그리고 이렇게 다른 투자처를 반복적으로 찾는 과정에서 부동산을 보는 시야 역시 계속 확장될 수 있고, 긴 시간 꾸준한 투자를 이어나갈 수 있다.

A급 지역의 물건을 가장 나중에 매도하라. 부동산은 현재의 수익과는 별개로 입지가 좋은 곳의 물건을 더 오래 가지고 있는 것이 낫다. 더 많이 올라 수익이 많이 난 것을 먼저 파는 것이 아니라 B, C급 물건을 먼저 파는 게 낫다.

부동산 투자의 장점 중 하나 - 노력한 만큼 결과가 따른다.

중국 동부 지역에는 농부들이 씨를 뿌리고 물을 주며 정성을 다해도 4년 동안 단 3cm밖에 자라지 않는 '모소'라는 대나무가 있다고 한다. 이 모소 대나무는 신기하게도 5년째 되는 날부터 하루에 30cm씩 자라기 시작해 6주 만에 15m 이상 성장하여 빽빽하고 울창한 대나무 숲을 이룬다. 기이한 이런 현상의 비밀은 땅 밑에 있었다. 땅을 파 보니 뿌리들이 땅속으로 수백 미터나 뻗어나가 있었고, 4년 동안 길게 자란 그 뿌리들로부터 엄청난 자양분을 얻어 순식간에 15m의 성장이 이루어졌던 것이다.
지금 당장 성과가 보이지 않는다고 성장하지 않는 것은 아니다. 길게 뿌리를 내리는 과정을 지나면 순식간에 성장하는 모소 대나무처럼 될 수 있다.

 

이 책의 저자는 이렇게 투자하면 성공할 수 있다는 쉬운 투자 방법을 말하지 않는다. 이렇게 공부해야 투자에 성공할 수 있다는 공부 방법을 제시한다. 부동산의 사이클과 수요와 공급이라는 흐름을 파악하고 도시 계획을 직접 확인하며 실제 매수하거나 매도할 때는 이러이러한 점을 유의해서 꾸준히 투자해나가면 경험과 노하우가 쌓여 성장할 수 있고 그만큼 성공할 수 있다고 말한다. 시험을 잘 보기 위해서 문제를 잘 푸는 것만 중요한 것이 아니듯, 투자 또한 거시적인 안목과 미시적인 안목을 두루 갖추어야 함을 느꼈다. 이 책을 통해 조금씩 성장하는 것에 다시 한번 확신을 두고 공부해 나갈 힘을 얻게 되었다. 또한 투자하고 싶은 지역을 공부하면서 남들이 귀찮게 생각하는 ‘도시기본계획, 도시철도계획, 국가 철도망 계획’ 등을 꼼꼼히 봐야겠다고 생각했다.

 

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