[북리뷰] 부동산 공매의 기술 - 송희창

 

출처 : 예스24

공매공고에서 관심 있는 물건을 발견했다면 반드시 등기부등본을 별도로 떼어보는 습관을 들여야 한다. 유료사이트에서 공매 정보를 갖추고 있다 해도 경매 정보에 비하면 아직 부족한 부분이 많기 때문이다. 호기심을 유발하는 물건마다 등기부등본을 뗀다는 것은 귀찮다. 그 비용이 700원이라도 아깝다는 생각이 든다. 그러나 여기서 다시 한번 역발상을 해보자. 내가 귀찮으면 남들도 모두 귀찮다.
필자는 공매 부동산의 등기부등본을 열람하는데 절대 돈을 아끼지 않는다.

공매란? 흔히 체납자가 국세 및 지방세 등을 체납하여 해당 부동산이 관할세무서에 압류되어 강제적으로 처분되는 절차이다. 하지만 넓은 의미의 공매는 부동산 등을 처분할 대 일반적인 매매의 형식을 취하면서 공개적으로 매각하는 것을 말한다.

온비드는 한국자산관리공사(캠코)가 관리 및 운영하는 공매 입찰 전문사이트다. 국가기관, 지자체, 교육기관 등에서 캠코에 매각을 의뢰하여 위임하여 공매를 진행하는 경우가 많다.

공매의 종류
① 유입재산 : 캠코가 법원경매를 통해 취득한 자산 및 부실 징후기업체를 지원하기 위해 취득한 재산을 일반인에게 매각하는 부동산
② 수탁재산 : 금융기관이나 기업체가 소유하는 재산을 재무구조개선을 목적으로 캠코에 매각을 위임한 부동산
③ 압류재산 : 채무자가 세금을 체납한 경우 회수를 위해 캠코에 매각을 의뢰한 부동산.

공매 물건 압류부터 매각 절차 : 압류단계 -> 환가단계 -> 배분단계
① 압류단계 : 조세채권의 강제징수를 위해 공공기관 등에서 처분을 금하는 것.
② 환가단계 : 압류 후 독촉절차를 거쳐도 납부하지 않는다면 캠코에 공매 대행을 의뢰할 수 있고, 캠코는 공매 준비와 함께 공매통지서를 발송한다.
③ 낙찰 잔금이 납부되면 배순 순서에 따라 배분한다.

공매와 경매의 차이점
①경매보다 높은 수익률 : 인도명령제도가 없어 명도에 관한 부담이 크기 때문. 하지만 경매에 인도명령제도가 있다고 하여 모든 낙찰 물건에 대해 법적 절차를 하지 않는 것처럼 공매 역시 대부분 점유자와 협의로 마무리할 수 있다.
② 시간 절약이 가능한 입찰 방법 : 전자입찰 방식으로 평일 입찰에 대한 부담이 없다.
③ 유찰되어 다음 매각기일까지의 기간과 그 가감률
매각 물건은 약 한 달 간격으로 감정금액에서 20~30%씩 차감된 가격으로 매각 절차를 진행하지만, 공매는 감정가에서 10%씩 유찰되어 1주일 간격으로 매각 절차가 진행된다.
④ 잔금 납부 방법 : 경매는 낙찰일로부터 2주가 지나야 잔금 기일이 정해지는데 공매는 개찰일로부터 3일 이내에 매각결정이 되고 잔금 납부가 가능하다. 잔금 납부 기한에 납부하지 못할 경우 추가로 10일이 더 주어지는데 연체이자가 없는 것이 특징이다.
⑤ 명도 절차 : 경매와 공매의 가장 큰 차이점은 명도이다. 경매에 있는 인도명령 절차가 공매에는 없다.

공매는 유찰 횟수가 많아도 무잉여가 예상될 경우 새로 매각가격을 정할 수 있어서 다시 최초감정가격(100%)으로 나올 수도 있다.
*무잉여 : 남는 것이 없는 것. 경매를 신청한 채권신청자에게 남는 배당금이 없다는 뜻.

공매의 경우 대부분 조세채권에 의해 진행되는 절차여서 권리분석 외에도 배분 절차 등에서 보이지 않는 함정이 등장할 수 있으므로 그 부분만 체크하면 실전에서 실수하는 일은 없을 것이다.

공매 4단계 권리분석 절차
1단계. 말소기준권리(근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기) 찾기
2단계. 등기부등본상의 권리분석 : 말소기준권리를 찾았으면 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인한다.
3단계. 임차인(점유자) 분석
4단계. 매각조건 및 배분금액 확인

권리분석을 신속하게 끝내려는 습관은 금물이다. 무엇보다도 진지한 자세가 필요하다.

경매절차에선 낙찰 후 추가로 낙찰자에게 인수되는 권리가 있을 경우 '매각물건명세서'상에 그 부분을 기재해 놓는다. 만약 그런 사항이 누락되었을 경우, '매각불허가' 신청이 가능하다. 마찬가지로 공매 절차에서도 '유의사항'에 입찰자가 낙찰 후 추가로 인수해야 하는 권리나 부동산의 하자, 특별매각조건 등을 기재하므로 입찰 전에 반드시 체크해야 한다.

<유의사항의 종류>
1. 본건은 권리신고한 임차인의 서류에 의하여 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로 사전조사 후 입찰바람.
->말소기준권리보다 앞선 전입한 점유자가 있을 경우 '대항력이 있는 임차인이 있을 수 있음'이라고 기재한다. 이 경우 현장방문을 통해 진정한 임차인인지 여부와 담당자에게 배분요구를 했는지 여부를 확인한 후에 입찰해야 한다. 선순위 근저당권 금액이 적은 경우 대위변제를 했는지 여부도 확인해보는 것이 좋다.
*대위변제 : 채무자가 아닌 다른 사람이 채무자 대신 변제를 해주고, 변제를 해 준 사람은 구상권을 취득함으로써 채권자의 채권이 넘어가는 것.

2. 본건은 공부 및 현황 도로로 이용 중이므로 기보상 여부(수용포함) 등을 사전 조사 후 입찰하시기 바랍니다.
->유의사항에 지목이 대지로 되어 있으나 재개발 지역의 도로로 이용 중이라 기재되어 있다. 또한 국가에 수용되는 지역이므로 보상 여부와 보상금액을 확인 후 입찰해야 한다.

공매는 입찰했을지라도, 입찰보증금을 납부하지 않으면 자동으로 무효처리되므로 입찰하는 절차까진 미리 실전이라 생각하고 경험해보는 것도 괜찮다.

예전의 공매는 낙찰 후에도 배분 요구가 가능했다. 저자는 이점을 활용하여 명도를 용이하게 했다. 하지만 국세징수법이 개정되어 현재는 불가능하다.

매각결정통지서를 인터넷으로 수령하는 것은 매각물건 중 압류재산에만 해당되며, 국유, 수탁재산은 매각결정통지서를 별도로 수령할 필요가 없다. (수탁재산의 경우 낙찰일로부터 5일 이내에 매매계약을 체결해야 한다.)

 

공매의 개념과 절차 유의사항 등을 친절하게 설명한 책이다. 공매에 대한 모든 것이 담겨 있다. 

송사무장의 부동산 공매의 기술 : 네이버 도서