[임장보고서] 광주광역시 일곡동 일대

2022년 8월, 경매 물건 임장 겸 광주 일곡동을 다녀왔습니다. 

 

*아래 내용은 초보 투자자의 제 개인적인 의견에 인터넷 검색 내용 등이 참고되어 작성되었습니다. 따라서 정확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다.

 

[임장 개요]

임장 지역 : 광주광역시 북구 일곡동
임장 일시 : 2022년 8월
임장 목표 : 경매 물건 입지 분석 및 일곡동 분위기, 시세 파악

 

일곡동은 광주 외곽에 위치합니다. 저도 이번 기회에 처음 방문했습니다.

아래로 용봉동, 왼쪽으로는 첨단지구가 있고 북쪽으로는 담양이 있습니다. 

 

 

일곡동의 장점은 학군입니다. 초등학교,중학교부터 고등학교 및 특수학교까지 모두 있습니다. 일곡동 위쪽에는 숭일중학교, 숭일고등학교, 살레시오중학교, 살레시오고등학교가 있고, 아래 삼각동에는 고려중학교, 고려고등학교, 국제고등학교, 전남여자상업고등학교 등이 있습니다. 고려고의 경우 서울대 입학생을 많이 배출하는 것으로 유명합니다. 일곡동 내에도 초등학교 3개, 중학교 3개가 있습니다. 

학업성취도 순위를 보니 남구 쪽이 상위권에 포진되어 있고, 그 아래로 일곡동 중학교와 고등학교가 보입니다. 

 

 

일곡동 대장아파트는 롯데아파트입니다. 일곡동 위쪽으로 일곡 롯데를 중심으로 벽산, 삼호아파트 등 대형평형으로 구성된 단지들이 있고 아래로는 주로 20평형대 소형평수로 이루어져 있습니다. 상권과 학원가는 주로 아래쪽에 있습니다.  

 

 

이번 일곡동은 아파트 단지를 자세히 살펴보는 것보다는 전체적으로 동네를 둘러보았습니다.

일곡 두레길이 있어 옆에 한새봉이라는 등산로와 연결되어 산책을 할 수 있게 안내가 되어 있습니다. 

택지지구라서 단지 중간중간 공원도 조성되어 있고 일곡 1근린공원 옆에서 고급 주택가도 있었습니다.

상가와 학원가 밀집지역도 둘러보았습니다. 

 

 

택지지구 자체가 1990년대 이후 개발되어 아파트는 노후화 되어 있습니다.  

모든 아파트가 전형적인 2세대 아파트로 비슷한 형태입니다. 지하주차장이 있으나, 엘리베이터 연결은 안 되어 있습니다. 엘리베이터는 최근 교체된 모습니다. 대형평형 단지는 지하 2층까지 있어 주차가 더 편리해 보이고 조경도 정돈된 느낌입니다. 

 

① 일곡 롯데, 삼호, 동아, 쌍용 아파트 36평 이상 대형평형

② 일곡 벽산, 대림2차, 현대3차, 금호 아파트 32평 중형평형

③ 일곡 현대1차, 현대2차, 대림1차, 대우, 한일, 진로, 한국아파트 등 24평 소형평형 계단식

④ 청솔아파트(1~4차)는  20평 복도식 아파트

 

 

임장 총평

공원, 도서관 등 문화 시설도 있고 무엇보다 유해시설이 없습니다. 소음이 없고 조용합니다. 단지 곳곳에 학교들이 배치되어 취학 아동이나 학생이 있는 가족 구성원에게 살기에 나쁘지 않아 보입니다. 무엇보다 가성비가 좋아 보입니다. 23평형 소형 평형 아파트의 경우 호가 기준 1.7~2억 대에 가격이 형성되어 있습니다. 최근 시장 상황이 좋지 않아 조정을 거치고는 있으나 가격이 크게 출렁이지는 않는 모습입니다. 다만, 개인적으로 투자 대상으로는 확신이 서지 않았습니다.  

 

이번 임장은 관심가는 경매 물건의 입지를 확인하고 겉모습을 확인하는 목적이었습니다. 전기계량기가 돌아가지 않고 외부에 에어컨 실외기가 보이지 않는 점 등 거주민이 없는가? 하는 의문이 들었습니다. 우편함에 다량의 우편물이 있었는데 관리비 등이 미납된 것 같지는 않았습니다. 현관문을 보았을 때 내부가 리모델링 되어 있지 않은 것 같다고 판단했습니다.

임장 결과를 바탕으로 소요비용과 입지 등을 모두 감안하여 나만의 모의 입찰가격을 정했습니다.