[임장보고서] 광주 상무지구(치평동) 일대

2022년 7월, 광주 치평동 임장을 다녀왔습니다.

*아래 내용은 초보 투자자의 제 개인적인 의견에 인터넷 검색 내용 등이 참고되어 작성되었습니다. 따라서 정확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다.

 

[임장 개요]

임장 지역 : 광주광역시 서구 치평동
임장 일시 : 2022년 7월
임장 루트 : 금호어울림4단지 → 우미1차 → 라인동산 → 라인대주2차 → 금호3단지 → 쌍용금호 → 대주1차 → 해광한신 → 호반 → 현대 → 금호대우 → 한국 → 중흥파크맨션2단지 → 중흥파크맨션1단지
임장 목표 : 치평동 아파트 단지 분위기 및 시세 파악

광주 지역 분석

① 상무지구의 구조와 입지
광주는 인구 143만 정도로 호남권 유일한 광역시입니다. 상무지구는 그 광주광역시에서도 가장 중심이라고 할 수 있습니다. 광주시청 등 여러 공공기관이 있어 행정의 중심지이며, 지하철 1호선 상무역(환승역)이 있고, 공사 중인 2호선이 상무지구를 관통해서 지나갈 예정입니다. 또한 가까운 거리에 광주공항과 버스터미널이 있어 교통의 중심지이기도 합니다.
롯데마트, 아울렛과 함께 광주 최대의 상권을 형성하고 있고, 마륵동 일대가 도심융합사업대상지로 선정되어 일자리 호재도 있습니다. 택지에는 주로 다수의 소형 아파트들이 중대형 아파트를 둘러싸고 있는 형태인데 곳곳에 초등학교(3곳), 중학교, 고등학교가 있고, 문화생활을 즐길 수 있는 공원(상무시민공원, 518자유공원)이 잘 조성되어 있습니다.

상무지구는 교통, 문화시설, 학교, 상권 등 모든 것을 갖추고 있는 지역이지만, 딱 한 가지 단점이 있습니다. 모두 90년대 지어진 오래된 아파트라는 점입니다.
반대로 이 단점만 해결된다면 0순위로 광주의 대장지역이 되리라는 생각이 듭니다. 향후 1기 신도시와 관련하여 재건축 특별법 등으로 이 지역에 재건축 바람이 분다면 광주 주택 시장에 미치는 영향이 대단할 것으로 조심스럽게 예상해 봅니다.



② 과거 매매지수 및 매매가
광주광역시는 크게 하락하지도 크게 상승하지도 않고 꾸준히 우상향하는 지역이었습니다. 코로나 이후 폭등했던 서울, 수도권 및 타 광역시보다 해당 시기에도 광주광역시의 그래프 기울기는 급하게 올라가지는 않았습니다.

출처  :  부동산지인

③ 공급
현재 매매지수와 전세지구는 모두 하락하는 추세이지만 과거 급격하게 급등한 지역은 아니라는 점, 2022년까지 공급이 많다가 향후 2023~2025년까지 공급이 부족해지는 지역이라는 점에서 주택 시장이 많이 나빠지지는 않으리라고 예상됩니다. 아마도 지금까지 그래왔던 것처럼 천천히 우상향하지 않을까 싶습니다. 따라서 현재 많은 공급과 침체한 부동산 분위기로 인해 매수 우위 시장일 때 급매를 잡을 기회가 될 수도 있겠다는 생각입니다.

출처  :  부동산지인

④ 거래량과 미분양
거래량은 가격이 상승했던 2020년~2021년에 비해 줄어들었습니다. 미분양은 거의 없습니다.

출처  :  부동산지인

 

단지 임장

금호어울림4단지(487), 우미1차(642), 라인동산(884), 라인대주2차(760) 금호3단지(490), 쌍용금호(766), 대주1차(475), 해광한신(522), 호반(356), 현대(484), 금호대우(1374), 한국(270), 중흥파크맨션2단지(1108), 중흥파크맨션1단지(470)
총 14개 단지 9088세대로 구성되어 있습니다.
금호어울림4단지, 금호3단지, 쌍용금호, 현대, 중흥파크맨션1,2단지는 중, 대형 평형이고, 나머지 8개 단지는 20평대 이하 소형평형으로 구성되어 있습니다.


① 금호어울림4단지(487세대)
총 8개 단지. 광주경찰청이 옆에 위치. 학교는 전남중학교 건너편. 주차난 심각. 33평 단일평형 지하주차장 있으나 엘리베이터 연결 안 됨. 토요일 오전 아빠와 할머니와 산책 나온 아이들 간간이 있고 조용한 편. 상가 내 작은 마트. 카페, 스크린골프, 미용실, 부동산 등 402동 405동은 동향. 406동 쪽에 출입구 있음. 출입구 나오면 김대중컨벤션센터. 치평초, 전남중, 전남고. 호갱노노 시세 4.9억. 3억 대 초반이었는데 1년 사이에 많이 오름. 실제 매물은 4.7억 13층 나와 있음.

② 상무 우미1차(642세대)
복도식 아파트, 엘리베이터 교체 2대씩 운영. 총 15층까지. 아파트 상가 합기도 부동산, 한약방, 피아노학원, 식당. 마트 있음. 금호 4차 같은 경우 아이들이 조금 보이고 조용한 편인데 여기는 가족 단위도 있고 어르신들 있고 젊은이들도 보임. 맨 앞 동은 10층. 엘리베이터 1개만. 단지 옆에 식당. 술집 등 빌라 상가 등 있음. 호갱노노에 25평 2.2억. 실제 매물 2층 2.2억 12층 2.6억


③ 라인 동산(884)
엘리베이터 교체. 지하 주차장 쭉 뚫려있지 않음. 엘리베이터 연결 안 됨. 상가 이용 용이. 전남고 인접. 단지가 크고 사람들도 분주한 느낌. 상무역이랑 가까워 20평대 아파트 중에 가장 비싸게 가격이 형성되어 왔음. 단지가 가로로 길게 뻗은 느낌. 25평은 호갱노노 기준 시세 3.45억. 23평은 104동 동향 한 동이 있는데 앞에 상가 건물이 높아 저층은 해가 가리고 시끄러울 수 있으며 조망이 안 좋을 것 같음. 단지 내 라인어린이집. 거주자들이 젊은 사람들이 많음. 자녀를 가진 가족들이 많이 거주하는 분위기는 아님. 아파트 상가 규모가 꽤 크고 돈가스, 꽈배기, 지하에 풋살장 다양한 가게가 있음.


④ 라인 대주 2차(760)
단지 내 상가 큼. 반찬, 세탁소, 미용실, 슈퍼, 문구점 등 있음. 4개 동 길게 뻗어져 있음. 지하 주차장도 길게 뻗어 있고 전기차충전소가 보임. 한 동에 라인이 10개 라인이 있을 정도로 길게 만들어져 개방감은 있지만 더운 날씨에 걷기에는 더 힘든 느낌. 라인 동산보다 지녀있는 가족들이 조금 더 거주하는 분위기. 앞에 상가 학원가 등을 갖추고 있음. 상무어린이집 있음. 동끼리 거리가 대개 멀어 보이고 부담스러움. 치평초등학교 바로 갈 수 있는 초품아. 라인 동산은 길 건너야 함.

⑤ 상무 금호3단지(490)
광주제일교회 바로 앞. 치평초 가까움. 지하 주차장 있고 연결 안 됨. 금호 3단지는 33평 단일세대 호갱노노 시세 기준 5.24억. 동향 2동, 남향 3동으로 구성. 상무역은 환승역이라 더 가까운 이쪽이 더 시세를 비싸게 형성할 것 같음. 초, 중학교 가깝고 앞에 상가, 학원 등 이용 용이. 지하철도 가까움. 단지 자체는 큰 장점이 없으나 입지는 괜찮다. 금호어울림이나 우미에 비해서 확실히 더 좋음. 길 건너에 큰 마트가 3개 정도 있음. 골목이 굉장히 복잡하고 사람들이 많음.

⑥ 쌍용, 금호(766)
초등학교, 중학교 길 건너지 않고 걸어서 감. 대형평수 위주 단지. 아무래도 단지 내부 관리가 잘 되는 모습. 주차 시설은 크게 다를 것은 없음. 상대적으로 조용함.

⑦ 대주1차(475)
20평 24평으로 구성. 장점은 바로 앞에 시민공원이 있고 체육센터 건립 중. 공원 인프라 누리기에 좋다. 호갱노노 시세 2.4억. 실제 매물은 24평 2.5억(3층) 학교는 유촌초 배정. 총 3개 동으로 구성 2, 3동 사이에만 지하 주차장이 있음. 공원은 가깝지만 상대적으로 입지가 떨어진다.

⑧ 해광한신
엘리베이터 교체. 내부 복도가 좁아 보임. 520세대 정도. 20평대로 구성. 지하 주차장 있으나 엘리베이터 연결 안 됨. 상가에 어르신들이 이용 많이 하는 포차와 식당이 있음. 대주와 마찬가지로 입지적으로는 상무지구 내에서는 외졌다. 가격은 2.3억(2층) 매물 있음.

⑨상무호반
동향도 있음. 계수초 품고 있음. 상가 이용은 약간 멂. 엘리베이터 교체. 105동이 동향. 356세대.

⑩금호 대우
작은 연못이 보임. 지하 주차장. 엘리베이터 교체. 같은 평형으로 구성된 다른 단지에 비해 전체적으로 복도 공간도 넓고 단지 내 산책로, 조경 등이 양호한 편. 상무지구 내에서는 잘 지어진 아파트라는 느낌이 듦. 동 앞뒤로도 녹지가 조성되어 있고 도보도 잘 만들어짐. 라인동산이 상무역 앞에 소형평수 대장이라면, 금호대우는 시청 쪽에서 대장. 초등학교 품고 있고 상가 이용 편리. 매물은 3억. 초등학교 정도의 아이들이 많이 보임.

⑪현대
23평부터 47평까지 골고루 있음. 단지가 잘 관리됨을 느낌. 지하 주차장 길고 깔끔하게 잘 만들어짐. 유일하게 지하 2층까지 주차장 있음. 국평 5.2억. 오전부터 비행기 소음이 굉장히 자주 들림. 지상에는 주차가 별로 없음. 차 없이 사람들만 다니는 공간도 약간 구성되어 있고, 주차차단기가 있어서 출입 차량도 통제되고 있음. 위치는 약간 떨어져 있지만, 아파트 자체는 나쁘지 않음. 그 옆에 유일하게 있는 택지 자리에는 광주형 평생주택 임대아파트가 들어올 예정

⑫한국
4개 동으로 구성. 초등학교 품고 있음. 엘리베이터 교체. 지하 주차장 들어가는 입구가 구석에 위치해서 불편해 보임.

⑬중흥
대단지. 단지 내 도로도 크게 나 있음. 지하 주차장 들어가는 입구 곳곳에 있고 적게 자게 만들어짐. 동 간격이 상당히 넓음. 해광한신보다 1.5배 이상 벌어져 있음. 중흥2단지 지나면 중흥1단지도 있음. 중흥2단지는 32평 단일평형 1100세대. 시세는 5억. 실제 매물은 4.5억(7층) 있음. 운천초로 배정된다면 길 안 건너도 됨. 상가 가깝고 대단지. 가격에 비해 나쁘지 않음. 중흥1단지는 39평~50평대로 구성.

임장 총평

실거주하기에 좋은 지역입니다. 큰 공원이 있고, 상가가 많으며 단지 사이사이 길도 잘 만들어져 있습니다. 현재 공사 중인데 공사가 완료되면 더욱 좋아질 것 같습니다. 최근에 가격이 급격히 오른 감이 있는데 한번 올라가면 잘 안 떨어지는 것 같습니다. 워낙 다양한 아파트 단지가 많이 분포되어 있고 지구 내에서도 입지가 조금씩은 차이를 보입니다. 임장하면서 전투기 소리가 계속 들려 비행기 소음이 꽤 심각하다고 느꼈습니다.

아파트 자체는 90년대 비슷한 시기에 만들어져 다 비슷비슷하게 생겼습니다. 지하 주차장이 있으나 엘리베이터 연결은 전부 안 되어 있고 현대아파트만 지하 2층까지 만들어져 있습니다. 대부분 최근에 엘리베이터 교체 공사를 한 것으로 보이며 우미아파트만 복도식입니다. 개인적으로 20평대는 라인 동산과 금호 대우가 실거주 와 투자 모두 좋아 보입니다. 30평대는 중흥 1차가 가격 대비 좋아보입니다. 최근 시장이 좋지 않으므로 해당 단지를 모니터링하다가 저렴한 급매를 잡는다면 결과가 나쁘지 않을 것 같습니다.