[임장보고서] 전주 서신동 일대

2022년 6월, 전주 서신동 임장을 다녀왔습니다. 

 

*아래 내용은 초보 투자자의 제 개인적인 의견에 현장 부동산 소장님의 의견, 인터넷 검색 내용 등이 참고되어 작성되었습니다. 따라서 정확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다. 

 

 

[임장 개요]

임장 지역 : 전라북도 전주시 완산구 서신동

임장 일시 : 2022년 6월

임장 루트 : 동아 한일 → 광진산업장미2차 → 신일 → 광진 → 쌍용 → 성원

임장 목표 : 전주 서신동 분위기 파악, 공시지가 1억 미만 / 갭 적은 급매 구하기

 

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전주 지역 분석

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① 전주 도시 구조 및 인구 

전주는 인구 65만 정도로 전라북도에서는 가장 크고, 전라도에서 광주광역시 다음으로 큰 도시입니다. 아래쪽 완산구와 위쪽 덕진구 2개 구로 나누어져 있습니다. 전체적으로 봤을 때 왼쪽에 혁신도시, 만성지구가 있고 아래쪽에 효천지구, 위쪽에 에코시티가 있습니다. 만성지구 옆으로 여의지구, 에코시티 아래로는 천마지구가 계획되어 있고, 구도심을 중심으로 재개발사업도 진행 중입니다.

저는 입지적으로 중심에 있는 서신동 일대를 주목했습니다. 터미널, 도청, 백화점, 마트 등 인프라가 골고루 갖추어져 있고, 서문, 서천, 서신초등학교, 전주서, 서신중학교, 한일고등학교 까지 초중고가 모두 있습니다. 거래량이 많아 실거주 사람들이 많이 선호할 것이라 예상했습니다. 주로 90년대에 지어진 아파트가 많아 가격이 신 택지지구에 비해 저렴하고 적은 갭으로 투자 가능한 물건이 있지 않을까 생각했습니다. 실제 가보니 토요일 오전 분위기는 조용했습니다. 실거주자가 많은 느낌을 받았습니다. 

 

 

② 과거 매매지수 및 매매가

전주는 2018~2020년 사이 공급이 많았습니다. 혁신도시 및 택지지구 영향일 거라 짐작됩니다. 2012년부터 2019년까지 8년간 매매가가 거의 보합상태였고, 2020년부터 매매가 및 매수지수가 높아지기 시작합니다. 현재는 약간 주춤한 상태입니다. 2022년 6월 기준 현재 매매가는 860만 원 정도입니다. 전주 인구의 절반 정도인 여수(770만 원)나 순천(730만 원)이랑 큰 차이가 없고 광주 생활권이지만 나주(850만 원)보다 5배 정도 많은 인구 수요가 있는데 매매가가 비슷한 것은 가격 상승 여력이 있지 않을까? 라는 생각이 들었습니다. 그게 아니라면 여수, 순천, 나주가 과도한 시세 상승으로 현재 조정을 받고 있을 수도 있겠네요. 

출처 : 부동산지인

 

 

 

③ 공급

전주시의 적정 수요는 3300세대 정도입니다. 아파트공급량이 2021년부터 줄어들기 시작하고 2023년 저조, 2024년은 아직 공급 계획이 없습니다. 서신동은 중앙에 있어 어디서 입주를 하든 영향을 받는다고 합니다. 약 2600세대가 주위로 입주(태평 아이파크 1319세대, 힐스테이트어울림효자 1248세대)하고 있어 현재 서신동 일대는 매매 물건도 꽤 쌓이는 편이고 전세 매물도 많은 편입니다. 전세를 맞추기 힘든 위험성이 있지만 반대로 매수자로서 싼 급매를 구할 수 있거나 가격 조정을 하는데 유리할 수 있을 거라 판단되었습니다. 

출처 : 부동산지인

 

 

④ 거래량과 미분양

거래량은 가격이 상승했던 2020년~2021년에 비해 줄어들었습니다. 그래도 2022년 4월에는 평균 거래량보다 약간 높은 수준을 유지했습니다. 전주에 투자자들이 1억 미만 아파트를 사고 있다고 뉴스 기사를 보았는데 그에 따른 거래량이 늘었던 것으로 추측됩니다. 미분양은 거의 없습니다. 

출처 : 부동산지인

 

단지와 구의 차이가 있을 거라 예상하지만, 인구 60만 이상 되는 도시로서 아직 상승여력이 있다는 개인적인 생각입니다. 그래서 투자자들이 몰리는 것이겠지요. 전북 인구를 흡수하여 인구의 유출도 심하지 않은 편입니다. 동네 주위, 상권이 잘 발달하여 실수요층이 많으므로 가격이 급격히 오른 단지와 갭을 메꾸는 단지를 선별하면 좋은 투자처가 될 수 있을 거로 예상되었습니다. 무엇보다 당분간 공급이 많지 않습니다. 

 

단지 임장

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① 동아, 한일 

1408세대의 1997년식 대단지 아파트입니다. 전주천을 끼고 있고 옆에 공원도 있습니다. 소장님 말로는 이 일대에서 가장 선호하는 단지 중 하나라고 합니다. 아쉽게도 2022년부터 공시지가 1억 이상입니다. 그래서 투자자들도 상대적으로 적게 진입하는 것으로 보입니다. 몇몇 부동산 소장님과 통화 시에도 약간은 퉁명스럽다고 느껴졌습니다. 동 간격이 좁은 느낌이 들기는 했지만, 단지가 크고 조용한 편이었습니다. 주차 차단기가 없고 초등학교가 옆에 있지만 단지 자체가 크다 보니 중흥 아파트가 더 가까운 느낌입니다. 전체적으로 잘 정돈된 단지였습니다. 

 

 

② 서신 광진산업 장미2차아파트

428세대 2001년식 아파트입니다. 주위 아파트와 비교해 연식이 젊은 단지입니다. 내부 구조도 나쁘지 않았지만, 방이 2개인 점이 호불호가 나뉠 것으로 생각됩니다. 방이 2개인 만큼 다른 20평대 아파트보다 주방, 거실, 작은방이 크게 나왔습니다. 1층만 공시가 1억 미만인 점이 아쉽습니다. 초등학교도 그리 멀지 않고 그 앞 공원이 있어 아이들이 키우기에 좋아 보입니다. 실제로 분수대 앞에 많은 아이가 뛰어놀고 있었습니다. 동간 간격은 넓지만 주차가 가운데에 몰려 있어서 답답한 느낌이 있습니다. 

 

③ 신일아파트

930세대 1995년식 아파트입니다. 이 아파트는 3층까지 공시지가 1억 미만이었습니다. 전형적인 20평대 아파트의 구조로 되어 있습니다. 길 건너 서천초등학교와 전주서중학교를 접하고 있고 주변에 상가량도 접해 있습니다. 무엇보다도 엘리베이터가 지하 1층 주차장까지 연결되어 있다는 점이 놀라웠습니다. 그 당시에 정말 획기적인 설계였을 것으로 보입니다. 실제로 동아, 한일 아파트 다음으로 신일아파트도 실거주 선호도가 높다는 소장님 말이 있었습니다. 

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⑤ 광진아파트

826세대 1995년식 아파트입니다. 이 아파트의 특징은 구조가 넓게 잘 빠졌습니다. 거실과 안방도 넓고 주방도 넓어 20평대 후반 아파트처럼 보입니다. 모든 세대가 공시지가 1억 미만인 점으로 광진아파트는 투자자들이 문의가 들어온다는 소장님 말씀이었습니다. 그래서인지 매물 리스트를 작성할 때 상대적으로 타 단지에 비해 저렴하고 괜찮은 매물이 부족하다는 느낌이 들었습니다. 신고가 1.85억, 최근거래 1.6억. 나온 물건들이 저층은 1.45억에도 나오고 있습니다. 중층은 1.6억에도 매물이 있지만 전세 매물이 많아 갭 맞추기가 쉽지는 않을 것으로 보입니다. 동 간격은 넓은 편이지만 가운데가 주차장으로 활용되어 있습니다.

 

 

⑥ 쌍용, 성원 아파트

쌍용아파트는 복도식 아파트인데 후기에 천변 전망이 좋은 세대가 있다고 해서 궁금했지만 보지는 못했습니다. 성원 아파트도 더운 날씨로 지치고 시간도 늦어져서 차로만 한 바퀴 돌고 말아서 지금은 아쉬움이 남습니다. 위치적으로 타단지에 비해 떨어져 있는 느낌이었습니다. 성원 아파트는 9층 정도까지 공시지가 1억 미만입니다. 

 

⑦ 서신 아이파크 e편한세상

마지작으로 본 곳은 서신동 아이파크e편한세상입니다. 서신동 일대 대장 아파트입니다. 재개발로 인해 2020년에 새로 입주한 따끈따끈한 아파트입니다. 1390세대로 현재 시세는 6억 정도입니다. 초등학교를 완전하게 품고 있는 초품아 아파트로 완벽한 지상공원화는 아니고 외곽쪽에 주차세대수가 꽤 됩니다. 세대 입면분할창. 단지 내에 단차가 있습니다. 커뮤니티센터(키즈카페, 골프장, 피트니스센터)는 나쁘지 않았으나 조경은 아쉬움이 있었습니다. 롯데백화점, 이마트 등이 모두 가깝지만 걸어서 가기에는 먼 느낌이고 근처에 걸어서 갈 상권은 아직 발달하지 못했습니다.

 

임장 총평

구름이 껴서 날씨가 많이 덥지 않았습니다. 전주 전체는 잘 모르겠지만 서신동은 가로수가 잘 정비되어 있어 그늘이 많습니다. 버스정류장에도 '가든시티 전주' 1000만 그루 나무로 도시 정원을 만든다고 홍보하고 있네요. 공원, 천변, 학교, 마트, 백화점, 상가, 학원가 등 실거주를 위한 인프라가 대부분 갖추어진 전체적으로 살기 좋은 동네인 것은 사실인 것 같습니다. 물건을 소개해 주신 한 소장님도 전주가 조정지역이 풀릴 것이라는 예상이 많고, 감나무골 재개발 등이 되면 갭 메꾸기를 할 것으로 보여 투자 가지가 있다고 합니다. 투자자 문의도 꾸준히 오고 있다고 하구요. 아내와 저는 신일 3층 저렴한 물건이나 광진 로얄층 저렴한 물건을 투자할 대상으로 정했지만, 최종적으로 마음에 드는 적당한 매물이 없었고, 아직 투자금도 준비되지 않아 바로 실행하지는 못했습니다. 이번 임장은 전주라는 도시를 알게 된 좋은 기회였습니다. 앞으로 꾸준히 모니터링할 계획입니다.