강남 아파트 vs 삼성전자 어디에 투자하는 것이 더 유망할까?

『사경인의 친절한 투자과외』 중에서

 

워런 버핏은 자신의 유서에 쓴 지시사항을 주주 서한에 다음과 같이 공개했다.

‘내 재산의 10%는 단기 국채에 넣고, 90%는 저비용 S&P500 인덱스펀드에 넣으라’

 

버핏은 왜 자신의 회사인 버크셔에 투자하지 말고, 인덱스펀드에 넣으라고 했을까?

이 질문에 버핏은 자신이 원하는 것은 아내의 재산을 극대화하는 것이 아니라, 아내의 마음이 평화로운 것이라고 말했다.

 

 

다 더해서 나누는 산술평균, 다 곱해서 나누는 기하평균

산술평균은 우리가 일반적으로 알고 있는 평균이다. 다 더해서 나눈다. 그런데 금융 쪽에서는 수익률을 이야기할 때 기하평균을 쓴다. 산술평균이 ‘더하기 평균’이라면, 기하평균은 ‘곱하기 평균’이다.

우리가 투자할 때 결과는 대부분 기하평균으로 나온다. 시간이 지남에 따라 반복될 때는 더하기가 아닌 곱하기 평균을 써야 하기 때문이다. 이걸 수익률로 바꾸면 산술평균은 단리 수익률, 기하평균은 복리수익률이 된다. 결국 복리로 계산해야 하는 이자율이나 투자수익률은 기하평균으로 구하게 된다. 기하평균으로 구한 복리수익률(Compound Annual Growth Rate)을 줄여서 CAGR이라고 한다.

 

 

우량주를 사서 장기투자 하라는 미신

어떤 이들은 무조건 1등 주식을 사면 된다고 하지만 삼성전자도 30년 전에는 1등이 아니었다. 30년 전의 1등인 한국전력은 현재 시가총액이 겨우 2배 정도 올랐다. (같은 기간 짜장면값은 5배가 올랐다) 만약 대우를 샀다면 투자금이 전부 사라졌을 것이다. 30년 전 삼성전자는 시가총액 순위 8위(1.2조)에서 2020년 말 1위(483조)로 400배 이상 올랐다. 1등 주식이 올랐다기보다는 그냥 삼성전자가 올랐다는 말이 옳다.

 

 

코스피와 코스닥

주식 시장에는 상장주식과 비상장주식이 있다. 상장주식은 마트나 시장에서 사고파는 주식, 비상장주식은 개인들이 1:1로 만나서 사고, 파는 중고 시장을 떠올리면 된다. 코스피 시장은 유명 백화점이다. 코스피 시장에 상장하려면 상장심사를 통과해야 하는 데 그 기준이 까다롭다. 코스닥 시장은 대형 할인점이다. 코스닥도 심사를 통과해야 하지만 코스피보다는 조건이 덜 까다롭다.

 

1986년 코스피 지수를 100이라고 했을 때 2020년에는 18배 올라 1,769가 됐다.

아파트는 전국아파트의 경우 5.2배가 올랐다. 강북은 4.8배, 강남은 8배가 올랐다.

그렇다면 주식이 아파트보다 수익이 더 높았을까?

 

코스닥지수 1996년~2020년까지 복리수익률은 –0.29%다. 주식이 아파트보다 낫다고 하려면, 코스피에만 투자해야 한다. 연대별로 끊어서 확인해보면 우리나라 주가지수가 80년대에 많이 올랐다. 1990년대부터 30년간을 비교하면 오히려 아파트가 코스피보다 더 많이 올랐다. (전국아파트 연 4.03%, 강북아파트 연 4.11%, 강남 아파트 연 5.68배)

20년이나 되는 긴 기간을 비교하는데도 폭락을 했던 1년을 넣느냐 넣지 않느냐에 따라 수익률이 확 달라진다. 그래서 소위 투자 전문가라고 하는 사람들의 말을 모두 믿을 수 없다는 것. 거짓 데이터가 아니고 계산이 틀리지도 않지만, 말하는 사람이 어떤 의도를 가지면 자기에게 유리한 사실만을 보여줄 수 있기 때문이다.

 

주식의 경우 3년 뒤에 팔면 오를 확률은 80%다. 심지어 최악이었던 때도 5년 투자한 사람들은 손해를 보지 않았다. 5년 정도 투자하면 수익 날 확률이 무척 높은 것이다. 그런데 우리나라 사람들이 주식을 얼마나 오래 들고 있는지 볼 수 있는 지표인 ‘회전율’을 보면 평균 보유기간이 5달이고 코스닥은 그마저도 짧은 2달이다.

 

수익률만 쫓다 놓치게 되는 중요한 한 가지

투자란, 이익을 얻기 위해서 어떤 일이나 사업에 자본을 대거나 시간이나 정성을 쏟는 것을 말한다. 투자를 할 때 어떤 방법을 선택하느냐에 따라 마음고생이 달라진다. 이익을 얻기 위해서는 돈뿐만 아니라 시간과 마음고생도 필요하다.

 

 

사경인 저자의 투자 숙제

평소 관심 있었던 부동산의 10년 전 가격과 지금의 가격을 찾아 적기

부동산 명	10년 전 가격(2012.7월)	현재 가격	상승률
대치동 은마아파트	8억 원	25억 1,000만 원	3.14
조례동 대림아파트	1억 3천만 원	1억 5천만 원	1.15
치평동 중흥아파트	1억 8,000만 원	4억 7,200만 원	2.62
분당 한솔마을 3단지 한일	5억 3,050만 원	13억 6,750만 원	2.57
마산 양덕동 한일타운 2차	2억 250만 원	2억 750만 원	1.03
인천 부평 동아 1단지	2억 1,900만 원	6억 7,500만 원	3.08

 

평소 관심 있었던 주식 종목의 10년 전 가격과 지금의 가격을 찾아 적기

종목명	10년 전 주가	현재 주가	상승률
삼성전자	24,000원	56,200원	2.34
국민은행	37,000원	46,500원	1.26
현대차	237,000원	176,500원	0.75
LG전자	61,000원	88,300원	1.45
코스피 지수	1882	2281	1.21
나스닥지수	2900	11127	3.84

 

총평

투자할 때는 기하평균, 즉 곱하기 평균을 활용한다는 것.

 

강남 아파트와 삼성전자 중 어디에 투자하는 것이 유망하겠냐는 질문에는 정확한 답을 내기 힘들다. 기간을 어떻게 하느냐에 따라 결과가 다를 뿐 아니라, 삼성전자가 30년 전에는 1등 기업이 될 것이라는 예측을 하기 어렵기 때문이다. 코스피 지수만 보고 18배가 오른 주식이 8배 오른 강남 아파트보다 낫다고 말할 수도 있지만, 어떤 종목이냐에 따라 투자금을 모두 잃을 수도 있다. 부동산도 마찬가지다. 내가 고른 아파트가 주식보다 높은 수익률을 낼 수도 가격이 하락할 수도 있다.

 

마지막으로 수익률만 따지기보다는 마음고생을 따져야 한다. 투자란 가격이 내려갔을 때 버티는 힘이 있어야 하는데 그 마음고생을 얼마큼 견뎌낼 수 있느냐에 대한 기준이 있어야 한다.

 

사경인 저자의 숙제를 해보았다. 과거와 지금의 수익률을 비교하는 것. 부동산 중 강남 아파트는 3배가 넘게 상승했다. 내가 그냥 찍은 수도권의 아파트들은 2.5~3배 정도 상승했다. 지방의 아파트는 거의 상승이 이루어지지 않았다. 단, 10년을 기준으로 보았을 때 하락한 것은 없다.

주식의 경우 나스닥지수가 3.8배로 가장 많은 상승이 있었다. 그다음 삼성전자가 2.3배 나머지는 큰 상승이 없고 현대차는 10년 전보다 가격이 하락했다.