[책리뷰] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업(기초편) - 정태익

출처 : 네이버 책

부동산 읽어주는 남자 정태익 님의 책이다. 유튜브를 많이 보지는 않지만 구독하며 보는 유튜버이고, 이를 통해 투자 마인드를 기르고 배우고 있다. 왜 반드시 투자해야 하는가?

사람들이 열심히 일해도 상황이 나아지지 않는 이유는 그럴싸한 포장지에 가려진 현대판 노예 시스템에 살고 있기 때문이다. 노예 제도와 자본주의 시스템은 다를 바가 없다. 회사도, 국가도 우리를 책임져주지 않는다. 현대판 노예 계급을 벗어나기 위해서는 노동을 통해 번 돈으로 돈을 버는 시스템을 만들어야 한다.

 

나의 ‘부자 가능성’ 테스트

① 목표액 정하기

월 2,000만 원의 현금 흐름을 만들기 위한 최종 목표액은 100억이다. 100억 원이면 세후수익률을 보수적으로 3%라고 하고 1년에 3억 원의 현금 흐름이 생긴다. 기타비용 500만 원을 포함하여 한달에 2,500만 원의 현금 흐름이 생긴다.

100억 원 × 3%(세후수익률) = 3억 원

3억 원 ÷ 12개월 = 2,500만 원(기타비용 500만 원)

 

② 나의 현재 재산 파악하기

{부동산 + 현금성 자산 + 1년 저축액 × 50세까지 남은 연수} - 대출금

50세부터는 자녀 대학 등록금 및 결혼자금 지원 등으로 큰 지출이 발생한다는 가정.

순자산 3.9억 + 1년 저축액(4000만 원) × (15년) = 9.9억(약 10억)

 

③ 목표 수익률 파악하기

원금이 2배 되는데 걸리는 시간 = 72/수익률(%)

투자금을 N배로 만들고 싶을 때의 목표 수익률 = [72/2×(N)]/기간 = 36×N/년

 

순자산 9.9억(약 10억)을 100억으로 만드려면 투자금을 10배로 만들어야 한다.

[36×10배]/15년 = 24%

24% 수익률.. 세계적인 투자자 워렌버핏(23%)보다 높은 수익률이다. 세계 1등보다 높은 수익률로 자산을 늘려가야 이룰 수 있는 목표이다. 정태익 작가에 의하면 투자에 목숨을 걸어야 하는 수익률이며, 100명이 모이면 99명 정도는 가르칠 수 있을 정도로 투자 실력이 최상위권이라야 가능한 수치다.

현실적으로 연 10~15% 수익률로 수정해야 겠다. 물론, 이것도 쉬운 수치가 아니다.

 

목표액 = 투자금 × 수익률

 

만약 수익률을 높이기 어렵다면 목표, 눈높이를 낮추거나 투자금을 높여야 한다. 투자금을 높이는 것이 특히 중요한 이유는 수익률을 높이는 것보다 더 확실하고 더 안전하기 때문이다. 투자금을 늘리는 가장 간단한 방법은 최대한 아껴 쓰고 저축하는 것이다. 

 

수정② 나의 현재 재산 파악하기

{부동산 + 현금성 자산 + 1년 저축액 × ○세까지 남은 연수} - 대출금

현재 저축액이 4000만 원이고 매년 늘어나는 소득은 반영하지 않고 그대로 두는 대신 2045년을 목표로 그때까지 안정적으로 저축이 가능하다고 가정했다.  

순자산 3.9억 + 1년 저축액(4000만 원) × (24년) = 13.5억

 

수정③ 목표 수익률 파악하기

순자산 13.5억을 100억으로 만드려면 투자금을 약 7.4배로 만들어야 한다.

[36×7.4배]/24년 = 11.1%

 

 

 

레버리지의 4가지 종류
① 대출 : 은행과 같은 금융기관에서 돈을 빌리는 것. LTV, DSR 등 정부의 규제가 있다.
② 전세 : 나의 집을 빌려주고 무이자 대출을 받는 것. 정부 규제로부터 영향이 거의 없다. 전세가가 내려가는 ‘역전세 현상’을 대비해야 한다.
③ 증여 : 다른 사람에게서 돈이나 자산을 무상으로 받는 것. 부모님의 돈을 증여받는 것 등. 세금을 고려해야 한다.
④ 시간 : 가격이 저렴할 때 부동산을 매수하여 오랜 시간 기다리는 것. 예를 들어, 청약에 당첨되기 위해 무주택자로 가점을 높이는 행위, 초장기 재건축, 재개발 호재 지역에 투자하는 것이 시간 레버리지다. 나에게 주어진 시간은 비교적 많은데 비해 자금이 부족하다면 시간 레버리지를 적극적으로 활용할 수 있다.

레버리지는 상황과 연령에 따라 활용 범위가 달라진다.
① 젊은 신혼부부라면 당장 소득이 적어도 미래 소득이 클 것이므로 최대한의 레버리지를 활용해도 나쁘지 않다. 저축률을 높여 투자금을 빨리 모으고, 투자금과 레버리지를 활용하여 가능한 가장 좋은 집을 매수한다.
② 40대 중반 전후의 중년부부라면 근로소득이 많고, 한동안 소득이 유지될 가능성이 높다. 머지않아 지출 또한 커질 수 있으므로, 레버리지를 과하게 활용하기보다는 적정 수준에서 투자한다.
③ 자년 결혼 적령기의 노부부는 전세 레버리지 투자는 아예 생각하지 않는 편이 좋다. 오랜 시간이 걸리는 재건축, 재개발도 마찬가지다.

정리 : 나에게 맞는 레버리지를 택하여 계획을 세워라.
· 대출, 전세, 증여, 시간의 레버리지 중 무엇을 택할 것인가?
· 미취학 자녀를 둔 젊은 부부라면 레버리지를 최대한으로 활용하라.

 

나는 안정된 직장을 바탕으로 대출과 전세, 시간 레버리지를 모두 적극적으로 활용할 수 있다. 2045년 100억 자산을 목표 달성을 위해서 적극적인 레버리지 활용이 필요하다. 대출, 전세, 시간의 레버리지를 활용해야겠다.

 

다주택자에 대한 각종 세금 규제가 쏟아지는 요즘 같은 때는 신중한 접근이 필요하다. 촘촘한 세금 규제를 어떻게든 피해 간다고 하더라도 정부 규제가 더욱 강화되는 순간, 나의 투자가 모래 위의 성처럼 위험해질 수 있다. 또한 매수한 집이 팔리지 않는 최악의 상황도 생각해봐야 한다. 앞으로도 계속 강조하겠지만 부동산을 투자로 접근할 때는 항상 ‘어떻게 매도할 것인가’를 고민해야 한다.

적극적인 투자를 해도 괜찮은 사람들
만약 투자 실력이 어느 정도 쌓였고 실거주할 집이 당장 필요한 상황이 아니라면 다양한 투자를 고려해 볼 수 있다. 앞서 제가 말렸던 지방 소액 아파트를 여러 채 사두는 투자도 시장 흐름과 세금 규제를 철저히 분석한다면 가능할 수도 있다. 무엇보다도 자신이 처한 상황을 제대로 파악하고 투자를 진행하는 것이 가장 중요하다. 나의 능력과 실거주 여부를 고려하여 적극적인 투자를 해야 하는 시점부터 명확히 정리해야 한다. 부동산 투자는 당신의 미래를 바꿀 수 있다. 좋은 방향으로든, 나쁜 방향으로든 말이다. 무작정 욕심을 내고 ‘나도 쉽게 할 수 있겠지’하는 안일한 생각으로 접근하면 절대 안된다. 이는 백번 강조해도 지나치지 않다.

월세 투자보다는 시세 차익을 노려라.
상대적으로 월세 수요보다 전세 수요가 높은 아파트와 빌라는 원룸형 오피스텔, 상가에 비해 투자금 대비 월세 수익률이 높지 않다는 사실을 미리 알아두어야 한다. 월세 수익을 노려야 하는 사람들은 첫째, 고정 수입이 끊겼거나 곧 끊길 사람, 둘째, 더는 집을 살 필요가 없는 다주택자이다.

저점에서 사서 고점에서 팔려고 하지 마라.
해심은 고점과 저점을 맞히는 게 아니라, 앞으로 이 집의 가격이 오를 것인가 또는 떨어질 것인가 하는 ‘방향성’이다. 부동산 투자도 다른 투자와 마찬가지로 결국 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다. 특히 주택 투자에서 수요의 핵심은 ‘심리’다. 사람들이 이 부동산을 5~6년 후에 지금보다 더 좋아하게 될까?라는 질문을 던지고 긍정적인 답이 나온다면 수요가 충분하다는 의미다.
집값에 영향을 끼치는 요소 4가지
① 국가 경제 상황의 영향 : 부동산 투자자라면 평소 미디어 등을 통해 경기나 무역수지, 중앙은행의 정책 기조 같은 경제 문제에 항상 관심을 기울이는 게 좋다.
② 지역적인 영향 : 특히 지방은 아파트를 지을 땅이 서울, 수도권에 비해 많지만 생활권역의 크기가 작으므로 공급 물량을 매우 중요한 지표로 체크해야 한다.
③ 부동산 정책의 영향
④ 심리적인 영향
- 아파트 미분양률 : 국토교통부 통계누리 ‘통계 마당’ - ‘명칭별 통계 ’ - ‘마’ - ‘주태>주택>미분양주택현황보고’
- 경매 낙찰가율 : 대법원경매정보 ‘매각 통계’ - ‘지역별 매각 통계’ - 지역 선택 후 ‘검색’
- 향후 3년간의 입주 물량 : 아실과 부동산지인
- 인구와 가구 수 증감

소개팅에서 마음에 드는 분을 만나면 먼저 툭 터놓고 이야기했다. ‘저는 결혼해서 부동산 투자를 계속하려고 합니다. 다만 부모님 도움은 한 푼도 받지 않으려고 해요. 월세로 시작하고 싶습니다.’
시간이 지나 결혼할 때 보증금 2천만 원에 월세 55만 원, 구축 15평 아파트(안양)에 신혼살림을 차렸다. 당시 돈이 없어서 월셋방을 마련한 것은 아니다. 아파트 13채가 있었지만 투자에 가속도를 붙이기 위해 그런 선택을 했을 뿐이다. 결혼 후 4년 동안 우리는 아파트 17채를 더 샀다. 그동안 아내가 많이 힘들었을 것이다. 배우자가 잘못되길 바라는 사람은 없다. 배우자에게 신뢰를 주어야 한다. 배우자에게 투자자로서 믿음직한 모습을 보여주어야 한다.

지출을 줄이려면
첫째, SNS를 끊어야 한다.
둘째, 매일 잠들기 전에 ‘나는 남들과 다른 길을 간다’라고 다짐한다. 생각은 쉽게 잊히기 마련이다. 가능하면 글을 써서 집 안에 자주 눈길이 가는 곳에 붙여둔다.

 

나의 투자 성향에 많은 영향을 끼친 사람이다. 유튜브 채널에서처럼 기초편에서는 투자 마인드에 관한 이야기를 많이 했다. 투자 마인드 뿐 아니라 투자자로서의 주의할 점 등은 꼭 기억해야 할 것 같다.

 

 

부자가 되려면 보험부터 해지하라.
보험은 위험 심리를 이용한 보험회사의 상품이다. 당신이 낸 보험료의 상당액은 그들의 사업비로 충당된다. 부자들은 보험 대신 자산을 산다. 저렴한 실손 보험 정도는 가입해도 괜찮다. 가족력이 있을 때도 필수겠다. 하지만 이 같은 경우가 아니라면 보험 해지에 더 무게를 둔다. 특히 종신보험이나 연금보험 같은 노년을 위한 보험 상품이 그렇다. 보험을 모두 해지한다고 바로 부자가 되는 것은 아니지만, 부자로 가는 길에 조금 더 가속도가 붙을 수 있기 때문이다.
혹시라도 이미 가입한 보험이 있다면 천천히 따져보자. 보험금을 수령할 시기의 물가를 고려했을 때, 내가 넣는 돈보다 나중에 받을 돈이 적다는 계산이 나온다면 그 보험을 해지하는 것도 고려해야 한다. 지금까지 납입한 금액을 아까워하는 대신, 앞으로 내야 할 금액을 생각해보자. 그러면 한결 결정하기 쉬울 것이다.

부자는 대출을 투자금을 활용할 줄 안다
인플레이션을 고려하면 대출 상환 기간을 길게 잡아서, 이자를 더 내더라도 최대한 매달 적은 돈을 갚는 게 유리하다. 대략 30년 만기 대출을 원리금 100만 원을 갚아야 한다고 했을 때, 2022년의 100만원과 2052년의 100의 그 가치는 절대 같지 않다. 대출 상환을 빨리 할지 말지는 각자의 상황에 따라 다르기에 정답이 없다.
투자를 운전에 비유하곤 한다. 운전을 하다 보면 엑셀과 브레이크를 적절히 밟아야 한다. 목적지까지 최대한 빠르게 가퇴 안전 운전을 하는 것이 관건이다. 엘셀을 밟는다는 말은 곧 대출을 일으켜 투자금을 키워 보다 많은 곳에, 더 큰 금액을 투자한다는 의미이다. 브레이크를 밟는다는 말은 원금을 상환한다는 의미다.
내 집 마련을 넘서 더욱 부자가 되고 싶은 분이라면 원금 상환을 최대한 늦추기를 추천한다. 대출은 최대한 빨리 벗어나야 할 질병 같은 것이 아니다. 스스로 감당할 수 있는 수준의 대출이라면 재정에 악영향을 끼치지도 않는다. 핵심은 나의 투자 실력이다. ‘부자 마인드’를 가진 사람은 이자로 나가는 돈보다 큰 수익을 만들어낼 수 있는 실력을 갖추려고 노력한다. 대출이 문제가 아니라 그것을 다루는 ‘나 자신’이 문제의 본질이라는 말이다.

외로워야 부자가 된다.
‘친구들이 나보고 독하다고 해서 상처받았다’는 고민 상담을 많이 받는다. 그런데 사실 ‘독하다’는 말은 칭찬이다. 부자가 되려면 남과는 달라야 하는데 ‘독하다’는 말은 곧 남들과 다르다는 말이기 때문이다. 내가 성공하면 사람들은 다시 나를 찾는다. 30채가 넘는 아파트와 상가를 갖고 있다는 사실을 몰랐던 내 친구들은 회사를 그만두고 사업을 한다니까 다들 말렸다. 하지만 막상 사업이 잘 되고 사무실을 번듯한 곳으로 옮기니 그때부터 부동산 관련 조언을 구하는 사람들이 부쩍 늘기 시작했다. 사람들은 본인 스스로 인정하기 전까지는 상대의 말에 큰 관심이 없다.
진짜 부자의 길을 가고 싶다면, 자기 자신에게 집중하라. 주변 사람들의 말에 휩쓸려서도 안 되고, 다른 사람을 바꾸려고 해서도 안 된다. 오롯이 나에게 집중하며 내 삶부터 바꿔라. 그래야 조금이라도 빨리 부자가 될 수 있고, 그래야만 투자자로서의 외로움도 끝난다.

세상에 저평가된 집은 없다.
내가 보기에 좋은 지역이고 괜찮은 집인 것 같은데 이상하게 저렴하게 느껴지는 곳이 있다. 반대로 내 생각에는 별론데 비싼 집도 있다. 그건 그 지역이나 집이 저평가 혹은 고평가된 게 아니라, 내가 모르는 이유가 있는 것이다. 내 눈에 보이지 않는 어떤 요소가 이미 가격에 반영되어 있는 거다. 핵심은 현재의 가격 그 자체가 아니라, 가격에 영향을 주는 요소가 무엇인지를 알고 그것이 미래에 바뀔 여지가 이는지 살펴보는 것이다.
주택의 경우 꾸준한 수요를 만드는 요소
① 위치 – 일자리, 교통
② 편리함 – 주변 인프라, 교통, 학군, 언덕인지 평지인지
③ 관심- 빌라, 오피스텔보다 아파트, 호재
④ 우월감

투자자로서 강남을 바라보는 올바른 자세
강남처럼 모든 요소를 다 갖추지는 못했더라도, 분명 기업체가 많고 주거지가 함께 형성되어 있는 곳, 교통과 인프라가 좋고 상업과 문화시설이 발달한 곳, 학국이 잘 갖춰진 곳, 살아가기에 편리한 곳이 분명 있다. 투자자는 그런 지역을 가려낼 수 있는 눈이 필요하다. 수도권 쪽에 관심 있는 투자자라면 늘 ‘강남 접근성’을 염두에 둬야 한다. 투자자는 늘 강남과 관련해 어떤 이슈가 있는지 눈과 귀를 열어두어야 한다.

아파트와 달리 오피스텔은 신축이 아니라 어느 정도 연식이 지난 물건에 투자하는 것이 좋다. 아파트에 비해 신축 오피스텔은 적정 시세를 알기 어렵고, 분양가도 비싸게 책정되는 경우가 많기 때문이다. 만약 같은 값이면 신축 오피스텔보다 구축 아파트가 낫다. 둘의 가격 차이는 ‘건물값’에서 나오는데 구축 아파트는 이미 낡은 건물이기 때문에 감가상각이 될 대로 된 상태이지만, 신축 오피스텔은 새것이므로 건물의 값이 최고치인 상황일 것이다. 시간이 지나서 신축 오피스텔이 낡으면 매매가격도 떨어질 확률이 높다.

일확천금을 기대하지 마라.
3천만원은 투자를 꿈꿔볼 최소한의 자격 같은 것이다. 그 돈을 악착같이 모으는 과정에서 자신의 소비 습관을 되돌아보고 부자가 되기 위해 필요한 습관을 몸에 배게 만들 수 있다. 3천만원을 모으는 건 ‘부의 그릇’을 더 키우기 위해 지금의 조금만 그릇에 균열을 내서 깨뜨리는 과정이지, 그릇을 채우는 과정은 아니다. 재개발을 염두에 둔 빌라 투자는 분명 적은 돈으로도 시도해볼 수 있고, 잘되면 큰 수익을 낼 수도 있다. 하지만 세상에 싸고 좋은 물건은 없다. 싼 금액으로 하는 투자는 그만큼 리스트가 큰 투자이다.

소액으로 빌라 투자를 할 때 리스크
① 불확실성 – 3천만 원 정도로 시작하려면 재개발 0단계에서 시작할 수밖에 없는, 이때는 정말 수십년간 돈이 묶일 각오를 해야 한다.
② 시간 레버리지가 필요한 투자 – 시간이라는 기회비용을 들일 가치가 있는지 신중하게 고민해야 한다.
③ 실거주의 어려움 – 집은 살 때 잘 사야 한다. 잘못 사고 나서 안 팔린다고 난감해해도 그땐 할 수 있는 게 별로 없다.

재개발 빌라 투자를 해도 괜찮은 사람들
① 투자금이 충분한 경우 : 이미 3~4단계까지 진행된 상품에 투자
② 동시에 여러 군데 투자할 수 있는 경우 : 낡은 빌라 10곳을 사둘 수 있다면 그 중 하나쯤은 될 가능성이 훨씬 높아지겠다.
③ 실거주 집이 있거나 향후 10년 이상 실거주 집 마련 계획이 없는 경우
④ 경매로 싸게 매수하는 경우

우리나라도 곧 일본 집값을 따라갈 것인가?
우리나라는 일본과는 다른 모습을 보일 가능성이 크다.
① 일본의 부동산 버블은 플라자 합의에서 시작되었다. 일본은 세계적인 제조업 대국으로 미국의 견제를 받아 수출이 힘들어 내수경기를 위해 돈을 풀어 버블이 생겼지만 우리나라는 그정도로 위협적인 존재가 아니다.
② 우리나라는 정부의 강력한 대출 규제가 있다. 일본은 버블 당시 LTV가 120%에 육박했지만 우리나라는 대출을 규제하고 있다. 소득 수준도 당시 일본에 비해 파이가 크다. 공급도 당시 일본에 비해 지지부진한 상황이다.

인구 감소가 집값 폭락을 야기할 것인가?
① 인구가 감소되는 지역의 인프라는 멈추기 시작한다. 오히려 수도권, 대도시의 인구 밀집을 초래해, 수도권 주택 가격 상승의 요인이 될 것이다.
② 좋은 집에 전월세로 살기도 힘들어진다. 대도시 중심지에 사람들이 선호하는 주택의 전월세 물량 자체도 감소할 것이다.
③ 전체 인구는 줄어들어도 도심의 가구 수는 늘어난다. 2040년까지 가구수가 늘어날 전망이다. 대도시는 오히려 주택이 부족해진다. 주택의 양극화가 더욱 심해진다.

따라서 인구 감소는 오히려 더 빨리 투자해야 하는 이유다. 인구가 줄어들어 인프라가 없어지면 결국 본인이 살던 동네를 떠나 더 큰 도시로 이사를 가게 될 것이고, 대도시로 많은 사람들이 몰릴 것이며, 전월세를 구하기는 더 힘들 것이다. 인구 감소는 부동산 시장의 양극화를 불러온다.

아무리 뛰어난 기술도 단단한 마인드가 뒷받침되지 않으면 무의미하다.
투자에서는 ‘상대 평가’가 아닌 ‘절대 평가’를 해야 한다. 내가 3억 원을 투자해 2년 만에 1억 원을 벌었으면 된 거다. 누가 1억 원을 투자해 재개발 호재로 1년 만에 2억 원을 벌었다는 것은 나와 상관없는 이야기다. 온전히 내 투자의 결과에만 집중할 수 있어야 부자가 될 수 있다.

 

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 기초편