[책리뷰] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업(실전편) - 정태익

출처 : 알라딘

남들이 싫어하는 것을 대신하라
투자에는 크게 2가지 방법이 있다. 하나는 남들이 좋아할 것을 한발 앞서서 하는 투자고, 또 다른 하나는 남들이 싫어하는 것을 대신하는 투자다. 전자는 필히 날카로운 감각을 갖추고 있어야 하며 시대의 변화를 읽을 줄 알아야 해서 초보자에게는 힘들다.
남들이 싫어하는 것을 대신하는 투자의 예로는 경매가 있다. 낡은 빌라, 구축 아파트 투자도 마찬가지다. 재개발 또는 재건축이 기약 없는 곳이라면 사람들의 관심이 적을 수밖에 없다. 관심이 없다는 것은 상대적으로 가격이 싸다는 말과 같다. 이런 곳에 투자하여 개발 호재가 생길 때까지 기다리는 것도 손해를 덜 보는 방법일 수 있다. 돈을 잃기 싫으면 시간에 투자하면 된다. 사실 아무것도 하지 않는 것보다 큰 리스크는 없다.

남들이 싫어하는 오래된 빌라나 아파트 투자를 한다면 오래된 도시의 중심부에 관심을 가져보는 것이 좋다. 시청 같은 관공서 주변이 좋다. 시청이 있는 곳은 대부분 오래된 도시의 중심부이며, 당연히 세월이 흘러 낙후되어 있다. 그러나 입지가 좋고 교통이 발달한 경우가 많다. 이렇듯 이미 인프라를 갖춘 지역은 개발 가능성이 상대적으로 높다. 낡은 빌라가 많은 인천 시청 일대를 예로 들 수 있다.

 

현재 부동산 시장이 좋지 않다. 금리 인상과 과거 과도한 인상 폭으로 피로감을 느껴 매수심리가 얼어붙었다. 특히 입주 물량이 많은 대구나 인천 같은 곳은 가격 내림세가 빠르다는 뉴스가 연일 나오고 있다. 오늘 아침에 본 기사에도 입주일에 맞춰 잔금을 준비하지 못해 마이너스 프리미엄 물건도 속출하고 있다는 기사를 봤다. 이런 부동산 시장이 좋지 않을 때 경매 시장이 주목받을 수 있다는 말을 많이 들었다. 이번 여름에는 경매 공부를 해볼까 한다. 경매에 나온 물건을 임장하고 법원에도 방문해서 경매 현장을 구경해야겠다. 한편으로는 누구나 투자를 꺼리는 지금 시장이 남들이 싫어하는 것을 대신하는 투자의 시기인가 싶다. 비규제지역 마이너스 프리미엄 분양권에 투자하는 것도 나쁘지 않을 것 같다는 생각이 들었다.

 

 

학군 때문에 비싸지는 게 아니라 비싸지면 학군이 좋아진다.
학군이 형성되면 집값이 비싸진다고 착각을 해서는 안 된다. 집값이 비싼 곳의 학군이 좋아지는 것이다.

학군 좋은 지역을 찾는 간단한 방법
① 호갱노노 : 학원가 많은 지역
② 아파트 실거래가 : 학업성취도평가 점수를 비교하기<아실 모바일 앱 – 학군 비교>

지방과 수도권, 입지 기준을 세부적으로 다르게 적용하라
① 교통 : 지방은 지하철보다 도로망이 더 중요하다.
② 공급 물량 : 지방에서는 대장 지역이 바뀌기도 한다.
충북 청주의 ‘신영 지웰시티’가 좋은 예다. 처음에 신영이라는 회사가 섬유공장 터를 매입해 주상복합아파트를 짓는다고 발표했을 때 사람들의 반응은 시큰둥했으나, 현재는 가장 살기 좋은 곳이 되었다.

경기도 이천의 중리택지개발지구와 강원도 원주의 남원주역세권개발투자선도지구. 지방 도시 중에서 역 주변에 대규모 택지지구와 상업지구가 조성되는 경우가 많은데, 해당 도시의 대장 지역으로 떠오를 수 있을지 눈여겨볼 만하다.

지방의 어떤 지역이 급격히 떠오른다는 말은 다른 지역이 급격히 쇠퇴할 수 있다는 말이기도 하다. 그래서 지방 투자는 타이밍이 중요하고, 공급 물량에 예민하게 반응해야 한다. 따라서 실거주가 아닌 단순 투자 목적이라면 너무 장기적인 안목으로 바라보기보다 언제든 매각할 준비를 해야 한다.

중개사 연락처 인터넷에서 쉽게 알아보는 방법
네이버 부동산에서 관심 있는 지역을 설정한 후, 화면 오른쪽 세로 메뉴 바에서 ‘중개사’를 클릭하면 그 지역 중개사무소가 표시된다.

매물 볼 때 반드시 확인해야 하는 6가지 요소
① 조망 : 창밖으로 보이는 풍경을 꼭 확인하기. 집주인에게 양해를 구하고 사진을 찍어두는 것도 좋다.
② 소음 : 주변 소음 발생 확인
③ 냄새 : 곰팡이 냄새, 하수구 냄새 등 확인
④ 빛
⑤ 물 : 천장에 물 샌 얼룩 있는지, 싱크대 열고 내부 확인, 세탁실 보일러실 습한 정도와 곰팡이 여부
⑥ 구조

임장할 때 확인해야 하는 6가지 요소에 대해 항목별로 느낀 점과 내용을 메모할 것.

제2의 강남은 어디가 될까?
① 직주근접이 뛰어나고 개발 가능성이 큰 용산
② 재건축과 교통 호재, 여의도
③ 강남의 확장, 잠실
④ 판교와 마포, 마곡

갭투자 매매 시 중도금을 내면 얻을 수 있는 장점.
혹시 세입자가 구해지지 않으면 중도금을 지급하는 대가로 잔금일을 늦춰달라고 협상해 볼 수 있다. 또한 중도금 지급은 쌍방이 계약을 중도 파기할 수 없다는 의미이기도 하다. 최악의 경우 잔금일을 맞추지 못하더라도 계약은 유지된다. 다만 이런 경우 법정이율 연 12%의 지체 이자를 내야 할 수도 있다.

광역시 투자 시 상급 지역 알아보는 방법
부동산 지인 – 빅데이터 지도 – 구별 평당가 확인

지방 소도시 투자
지방 소도시 투자는 위험이 높아서 초보 투자자에게 추천하기가 어렵다. 워낙 수요가 적은 지역이므로 해당 권역의 수요량과 공급량을 따져서 매우 정확한 타이밍에 투자해야 성과를 볼 수 있다. 다시 한번 강조하지만, 지방 소도시 투자의 첫 번째는 ‘타이밍’이다. 수요가 쌓이고, 인근 지역에 공급까지 비슷한 시기에 ‘급매’로 매수해야 리스크를 줄일 수 있다. 시세가 오르는 것만 보고 뒤늦게 투자하면, 먼저 진입한 투자자들이 보유 기간을 채우고 매물을 내놓으면서 해당 지역 전월세가 요동치고 매도가 어려워질 수 있다.

-지방 아파트 투자의 주의점은 공급 물량에 영향을 많이 받고 너무 장기적인 관점에서 보지 말 것을 당부했다. 투자한 아파트는 최대한 팔지 않고 오래 가지고 있는 것을 스스로 투자원칙으로 삼고자 하는데, 지방 아파트는 위험이 커 보이기는 한다. 전문가들 대부분이 지방 투자는 단기 투자용이라는 것이다. 최소한 광역시, 수도권은 되어야 장기적으로 안정적이라는 전망이다. 안 팔아도 되는 집을 사는 것이 먼저라는 말에 공감이 간다. 물건의 가치와 미래 가능성을 진지하게 공부하고 고민한 뒤에 결정했다면 장기적으로 불안할 일은 없다. 지방 아파트는 공급 등을 지켜보며 단기로 접근하고 장기적으로는 서울, 수도권 아파트에 안 팔아도 되는 집을 사서 장기적으로 보유하는 방향으로 해야겠다.

 

 

일시적 2주택 기간

종전 주택	신규 주택	일시적 2주택 기간
조정지역	조정지역	2018.9.13. 이전 취득	3년 내 매도
		2018.9.14.~2019.12.16. 취득	2년 내 매도
		2019.12.17. 이후 취득	1년 내 매도 & 1년 내 전입
비조정지역	조정지역	3년 내 매도
조정지역	비조정지역
비조정지역	비조정지역

 

 

 

세입자를 부르는 작지만 강력한 차이
① 여러 명의 중개사에게 매물을 내놓아라
② 옆 단지 중개소에도 매물을 내놓아라
③ 전세금을 조금 낮추어서 내놓아라
④ 중개사가 나를 기억하게 하라.
결국 임차인을 구할 때는 소유자 본인의 노력이 가장 중요하다. 그리고 객관적으로 나의 물건을 판단하고 결단을 내려야 한다. 노력 없이 부동산 투자로 돈을 벌 수는 없다.

집은 언제 팔아야 하는가?
안 팔아도 되는 집을 사는 것이 먼저다. 물건의 가치와 미래 가능성을 진지하게 공부하고 고민한 뒤에 결정했다면 불안할 일은 없다.
시세 상승과 하락 원인을 제대로 파악하라. 내가 매수한 집의 시세 변화가 ‘왜 일어났는가’를 따져봐야 한다. 원인을 제대로 분석하기 위해서는 인터넷으로 정보를 충분히 검색하고, 통계 수치를 확보해야 할 뿐만 아니라, 실제 그 지역에서 활동하는 중개사 다수의 의견까지 들어본 후 종합적으로 판단해야 한다.
내가 가진 매물의 가격이 상승하는데도 매도를 해야 할 때도 있다. 바로 내가 소유한 물건 외에 더 나은 대안을 찾았을 때이다. 현명한 투자자는 부동산 상승기에도, 하락기에도 투자할 최적의 대상을 찾고 있어야 한다. 부자가 되고 싶다면 돈을 벌려고 하지 말고 투자를 잘하는 사람이 되려고 해야 한다.

 

최근 거주비용을 줄이기 위해 이사를 결정하고 본집에 세입자를 맞추는 과정을 가졌다. 시장 상황이 좋지 않았기 때문에 조급해지기도 했다. 다행히 세입자를 잘 맞출 수 있었다. 임차인을 구할 때 소유자의 노력이 가장 중요하다는 말에 공감이 갔다. 이번 경험을 통해 임차인을 구할 때 나의 물건을 객관적으로 판단한 후 경쟁력을 확보하는 것(적절한 가격 조정, 옵션 설치 등)과 매일 연락을 돌리는 노력과 부지런함이 가장 중요하다고 느꼈다. 가만히 있으면 아무것도 이루어지지 않는다. 내가 원하는 것을 얻기 위해 무엇을 해야 하는지 찾아보고 실행해야 한다.

 

상가 투자가 적합한 사람
상가투자는 시세차익을 얻을 목적이 아니라, 매달 들어오는 월세 수입이 필요한 사람에게 적합하다. 만약 안정적인 직장을 다니고 있으며 당장 회사를 그만둘 이유가 없는 상황이라면 임대소득보다 시세차익을 노리는 투자부터 접근하는 편이 낫다. 이미 내 집 마련이 되어 있고 충분한 주택 투자를 해왔으며, 다주택자에 대한 규제를 피해 추가로 부동산 투자를 하고 싶다면 상가투자가 적합하다.

빌라 투자 시 명심할 것
신축 빌라는 분양받는 것은 매우 신중해야 한다. 아파트와 달리 빌라는 정확한 시세 파악이 어렵다. 특히 신축 빌라의 경우 분양업자가 분양가를 높게 책정해도 초보 투자자는 이것이 적당한 가격인지 제대로 분석해내기 어렵다. 그래서 분양 후 2년이 지나 매매, 전세가 거래된 사례가 있는 빌라를 매수하는 편이 안전하다.
빌라의 시세를 알아볼 때는 최대한 비슷한 조건의 물건들을 가능한 한 여러 개 조사해야 한다. 해당 동네에서 연식과 구조, 평수가 비슷한 빌라를 최소 5채 이상 확보해야 한다.
아파트와 인프라를 공유하는 빌라를 매수하는 것이 좋고 재개발 가능성이 있는 지역의 빌라를 매수하는 것이 좋다. 인천광역시 가정동의 빌라 밀집 지역은 입지 자체는 나쁘지 않다.
일반 매매로 빌라를 매수하면 손해를 볼 가능성이 크다. 따라서 급매로 사거나 경매를 통해 저렴하게 매수하는 것이 리스크를 조금 더 줄일 수 있다.

경매는 100점을 받아야 하는 시험이 아니다. 
투자하는 데 무리가 없을 정도로만 알아두면 된다. 그리고 그 정도 수준의 권리분석을 익히는 데는 그리 오래 걸리지 않는다. 단, 초보자라면 권리분석이 복잡하고 어려운 물건은 애초에 시도하지 않는 것이 좋다.

① 말소기준권리 : 권리분석을 할 때 가장 먼저 해야 할 일이 말소기준권리를 찾아내는 것이다. 말소기준권리란 부동산을 낙찰받는 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 즉 말소기준권리보다 빨리 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고, 느린 권리는 소멸한다고 이해하면 된다. 말소기준권리에는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 6개가 있는데, 이 중 가장 빨리 설정된 권리를 ‘소멸 기준’으로 잡는다.
어차피 이 말소기준권리 자신뿐 아니라 권리보다 느린 것은 모두 소멸한다고 생각하면 된다. 근저당은 말소기준권리 중 하나이고, 이 이후 발생하는 권리들은 모두 말소된다. 그럼 가장 위에 소유권만이 남는데 이는 이 물건이 소유한 사람이 누구인지를 알려주는 것이니 권리가 깨끗하다고 표현할 수 있다.

② 임차인의 대항력 : 말소기준권리 이외에 알아야 할 기본 개념이 바로 임차인의 대항력이다. 임차인의 대항력이란, 임차인이 말소기준권리보다 빠른 날짜에 전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 권리다. 주택임대차보호법에 따라 보장된 권리로, 대항력이 있을 시에 임차인은 새로운 주인, 즉 낙찰자에게 보증금을 모두 받아낼 권리가 있다. 따라서 경매 투자자로서는 내가 입찰하려는 물건을 점유하고 있는 사람이 임차인인지가 중요하며, 임차인이 말소기준권리 일자보다 전입신고를 빨리 했는지, 즉 대항력이 있는지를 따져봐야 한다.

명도에서 특별한 상황이 발생할 확률은 2%가 채 안 될 것이다. 나머지 98%는 별문제 없이 명도가 끝난다. 명도의 두려움이 교통사고와 똑같은 개념이라 생각한다. 매일 교통사고가 일어나지만, 우리가 운전대 잡는 것을 두려워하지 않는 이유는 발생 확률이 극히 낮기 때문이다. 입찰자는 부동산을 매수함으로써 채무자의 돈 문제를 해결해주는 좋은 일을 한 것이다. 원래 명도는 협상이 아니라 법으로 하는 것이다. 낙찰 후 절차에 따라 법원에 ‘인도명령’을 신청 후 ‘강제집행’을 하면 낙찰자는 거주자와 만날 일도 없이 명도를 진행할 수 있다. 법원을 통한 명도는 보통 2~3개월 이상 소요되고, 그에 따라 비용이 발생할 수밖에 없다. 20평대를 기준으로 300만 원 안팎인데, 이를 아껴볼 요량으로 점유자와 협상을 하는 것이다. 따라서 명도가 너무 두렵다면 협상 없이 법적 절차를 밟겠다고 생각해도 된다. 시간과 돈을 들이면 스트레스가 덜해진다. 이러한 사실만 알고 있어도 명도에 대한 걱정이 훨씬 줄어들 것이다. 명도 협상을 진행하면서 한편으로는 인도명령 및 강제집행 절차를 병행해도 된다.

경락잔금대출 : 낙찰받은 물건을 전세 임대 놓을 계획이라면 경락잔금대출을 받으면서 중도상환수수료가 낮은 대출 상품을 먼저 고려한다.

우리가 하는 모든 행동은 결국 지금보다 더 행복해지기 위해서다. 그러니 돈보다 행복에 대해 더 고민해야 한다. 좋은 목표를 세우기 위해서는 내가 무엇을 할 때 행복한지에 대해 고민해봐야 한다. 그래야 행복한 무엇을 하기 위해 얼마의 돈과 시간이 필요한지를 알고 제대로 된 목표를 세울 수 있다. 나는 무엇을 할 때 행복한가? 그 행복한 일을 평생 하고 싶다면 얼마의 돈이 필요한가? 즉, 그만큼의 돈을 모아서 평생 하고 싶은 행복한 일은 무엇인가? 그 돈을 모으는 데 얼마나 걸릴 것인가? 이런 질문들이 실전 투자를 시작하기에 앞서 진지하게 고민해봐야 할 부분이다. 그 질문에 대한 답변이 당신을 투자하는 쉽지 않은 길에서 버티게 하고 노력하게 만들어줄 것이기 때문이다.

 

다른 부동산 투자 책과 큰 차이가 없다고 느껴지면서도 깨알같은 조언들이 많은 도움이 된 것 같다. 지방 투자에 대한 생각을 다시 정립하는 계기와 경매 시장에도 관심을 가져봐야겠다는 생각이 든 것이 큰 성과다.

 

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업: 실전편 : 네이버 도서