다주택자 전세 세입자 퇴거 자금 대출

전세 퇴거 자금 대출이란?

본인 소유주택의 세입자 퇴거를 위해 보증금을 돌려주기 위한 자금을 집을 담보로 대출받는 것. 현재 규제지역은 LTV 규제로 인해 1주택자가 아니라면 전세 퇴거 자금 대출은 1금융권에서 거의 불가능한 실정이다. 비규제지역은 60~70% 담보대출이 가능하다. 

 

 

전세금이 1억 원 이하인 경우

전세금 반환을 위해 담보 대출을 받는데 금액이 1억 원 이하인 경우는 생활 안정 자금으로 대출이 가능하다. 생활 안정 자금은 지역이나 주택 수와 관계없이 주택 한 채당 연간 1억 원 대출이 가능하다.

① 매년 1월 1일부터 ~ 12월 31일까지, 동일 물건 한해 1억 원 이내

② 조건 : 추가약정서를 작성(대출 상환 전까지 주택 추가매수 금지, 세대원 변경 시 은행에 신고, 6개월마다 주택 추가매수 여부 확인함)

 

전세금이 1억 원 초과인 경우

1억 원 초과의 경우는 전세 퇴거 자금 대출로 담보 대출이 가능하다. 하지만 앞서 말했듯이 현재 규제지역은 LTV 대출 규제로 인해 1주택자가 아니라면 전세 퇴거 자금 대출은 1금융권에서 거의 불가능한 실정이다. 자금의 목적이 전세금 반환의 용도이기 때문에 임차보증금 반환 용도로만 사용해야 한다. 또한, 2019.12.18. 이후 취득한 투기지역/투기 과열 지역 소재 아파트가 시세 15억을 초과하면 대출이 전혀 나오지 않는다.

전세 퇴거 자금 대출 시 주의할 점

① 생활 안정 자금과 마찬가지로 대출 만기 이전에 추가 주택을 사면 안 된다.

② 만약 추가 주택을 사게 되면 대출금은 회수되고 주택담보대출을 3년간 받을 수 없다.

③ 분양권, 입주권도 구매 주택 수에 포함된다.

④ 만약 9억 원 이상의 아파트라면 3개월 이내 전입해야 하는 조건이 있다.

 

 

전세금 반환 대출은 통상 내 집 마련을 위해 전세를 끼고 집을 구매하거나, 자금 문제로 소유주택을 전세로 주고 본인도 전세를 사는 1주택자들이 전세 퇴거 대출의 주 수요자들이다.

 

전세 퇴거 자금 대출 LTV는 1주택자 기준으로 투기·투기과열지구에서는 40%, 조정대상지역에서는 50%, 기타지역에서는 70%까지다. 2주택 이상 보유한 다주택자는 규제지역에서 전세 세입자 퇴거 자금 대출이 최대 1억 원까지, 기타지역에서는 60% 한도까지만 가능한 상황이다. 단, 2주택자의 경우 기존 주택을 매도할 때는 세입자 퇴거 자금 대출을 은행 한도까지 받을 수 있다.

 

이러한 규제 정책은 1금융권 은행에 모두 적용되기 때문에 더 많은 자금이 필요한 경우 그 외 비은행권 금융사를 이용할 수밖에 없다.

 

현실적으로 다주택자는 1금융권 전세 퇴거 자금 대출은 힘들다. 기존에 소유하고 있는 주택으로 후순위 담보 대출을 받아서 전세 퇴거 자금을 마련해야 한다. 세입자 동의 후 후순위 담보 대출받거나 또 다른 실거주 아파트가 있다면 후순위 담보 대출을 받는 수밖에 없다.

 

 

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