욕실 수리 비용도 양도세 필요경비 처리 가능할까? (자본적 지출 여부)

아파트를 양도할 때 양도세가 발생하게 되는데, 아파트 구매 및 수리 등에 지출된 비용은 양도차익에서 제외할 수 있다.

 

양도차익 = 양도금액 – 취득가액 – 필요경비

 

그렇다면 어느 범위까지 비용처리가 가능할까?

결론부터 얘기하자면 자본적 지출은 경비로 비용처리가 가능하고, 수익적 지출은 필요경비로 인정되지 않는다.

자본적 지출과 수익적 지출의 의미를 알아보자.

 

자본적 지출이란?

고정자산의 사용 가능 햇수를 늘리거나 가치를 높이기 위한 지출이다. 지출의 효과가 장기간 지속되는 특징이 있어 자본화하는 지출이라고 할 수 있다.

단순한 수리가 아닌 자본금이 크게 들어가며 집의 기능과 구조를 증가시키는 지출로써 자본적 지출의 경우는 양도세 경비처리가 가능하다.

 

수익적 지출이란?

지출의 효과가 단기간에 종료되는 지출로 부속품 교체, 건물의 도장 등 현 상태를 유지하기 위한 지출이다. 아파트의 경우 주로 소액, 현상 유지나 복구를 위해 지출되는 비용으로 벽지나 장판이 그 예이다. 수익적 지출은 양도세 필요경비로 인정되지 않는다.

 

욕실(화장실) 수리 비용은 자본적 지출이 아니다?

욕실(화장실) 수리 비용은 소득세법에 나온 자본적 지출에 해당되지 않는다.

소득세법 시행령 
제67조[즉시상각의 의제] ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 

화장실 수리의 경우는 소득세법에 규정하는 자본적 지출 항목에 없기 때문에 과세 담당자가 필요경비로 인정하지 못하는 것이다.

하지만 국세법령정보시스템에 의하면 화장실 전체 수리비용은 ‘자본적 지출’에 해당하는 것으로 보이므로 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된 사례가 있다.

 

 

해당 심판청구 사례를 보면, 해당 건의 화장실 수리는 단순한 일부 기기의 교체를 넘어 화장실을 전반적으로 개량하여 쟁점아파트의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀을 것으로 보이는 점을 비추어 화장실 전체 수리를 자본적 지출에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다고 판단했다.

 

실제로 국세청의 문의

직접 국세청(126)에 문의 전화를 한 결과, 우선 화장실은 법적으로 자본적 지출로 인정받지 못한다는 답변을 들었다. 소득세법에 규정하는 자본적 지출 항목에 없기 때문에 필요경비로 인정받지 못하는 것이다.

 

“집 전체 리모델링을 하는 경우에는 관련 비용으로 인정이 될 수 있는데, 그 외에 별도로 되는 경우에는 베란다 확장 공사, 보일러 교체, 시스템에어컨 설치, 창호 공사 등이 인정된다. 법률에는 화장실 전체 공사는 없다.”

 

“위 심판 청구 사례는 판단 사례인 것이지 법률이 아니다. 과세관청에서는 법률을 근거로 하기 때문에 화장실 수리 비용을 과세 담당자가 필요 경비로 인정해주기 어렵다. 심판 청구 사례는 별개의 사례로 인정을 받은 것” 이라는 답변을 들었다.

 

그렇다면 개인적으로 심판 청구를 해서 타당하다는 판단 결과가 나오면 인정을 받을 수도 있다는 얘기다. 혹시 필요경비롤 인정을 받기 원한다면 국세법령정보시스템을 통해 판단을 요구해 보길 바란다.

 

국세법령정보시스템