방 공제(방 빼기) 의미, 주택임대차 최우선변제금

방 공제란?

은행에 주택담보대출을 실행할 때 대출한도에서 세입자 보호차원의 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해주는 것을 말한다. 세입자 유무와 관계없이 지역에 따라 최대 5,000만 원에서 최저 2,000만 원을 공제하여 대출한다.

 

방 공제를 하는 이유

은행은 주택을 담보로 집주인에게 돈을 빌려준다. 돈을 갚지 못하면 담보로 잡은 집을 경매로 처분하고 대출금액을 회수하는데, 주택임대차 법에는 경매 시 소액임차인을 보호하기 위해 최우선변제라는 제도가 있다. 근저당권의 선순위가 은행으로 되어 있더라도 소액임차인이 집에 거주하는 경우 최우선으로 일정 금액을 세입자에게 내주어야 한다.

은행으로서는 대출금 회수 때 최우선변제금액으로 인해 손해를 볼 수 있으므로 실제 세입자가 있든 없든 방 하나에 세입자가 있다고 가정하고 총대출금액에서 방 공제를 하는 것이다.

 

주택임대차 최우선변제금

2021년 5월 소액임차인의 범위를 확대하고 최우선변제금액을 높이는 내용의 개정안이 통과되었다. 서울의 경우, 소액임차인의 범위를 보증금 1억 1,000만 원 이하에서 1억 5,000만 원 이하로 확대했다. 우선변제를 받을 수 있는 금액도 3,700만 원에서 5,000만 원으로 높였다.

즉, 자신이 보증금 1억 5,000만 원의 전세를 살고 있는데 해당 집이 경매로 넘어갔다면 선순위 조건이 아니더라도 5,000만 원은 우선변제 받을 수 있다는 의미다.

 

다가구, 다세대주택과 아파트의 방 공제 차이

부동산의 종류에 따라 방 공제의 차이가 있다. 일반적으로 아파트는 여러 세대의 전입이 어렵다고 판단하여 방이 여러 개라도 한 가구당 하나만 방 공제를 적용한다. 다가구주택이나 다세대주택은 여러 세대가 전입할 수 있으므로 은행으로서는 아파트보다 위험성이 높다고 판단하여 방마다 방 공제를 한다. 따라서 대출 가능 금액이 상대적으로 적어질 수 있다.

 

방 공제를 피하기 위한 제도

MCI와 MCG, MI라는 제도를 이용하면 방 공제를 적용받지 않고 대출을 실행할 수 있다.

① MCI((Mortgage Credit Insrance, 모기지신용보험) : 서울보증보험이 운영하는 보험상품으로 방 공제를 하지 않고 LTV 최대로 대출이 가능하다.

② MCG(Morgage Credit Guarantee, 모기지신용보증) : 한국주택금융공사 보증해주는 것으로 일정 금액의 보증료가 발생한다.

③ MI(Mortgage Insurance, 모기지보험) : 서울보증보험이 운영하는 조건이 조금 더 까다로운 편이지만, LTV한도 보다 최대 20%까지 더 대출받을 수 있다.