재건축 정비사업이 이루어지는 조건 3가지(feat. 투미부동산컨설팅 김제경 소장)

 

재건축 정비사업이 이루어지는 조건 3가지

안녕하세요! 담꾸입니다. 최근 부읽남 유튜브에서 ‘재개발 재건축 투자, 이 영상으로 종결합니다’라는 제목의 영상을 보았습니다. 투미부동산컨설팅의 김제경 소장이 나와서 재건축 투자의 요점을 거의 강의식으로 보여주었는데 많은 도움이 되어서 내용을 정리해보았습니다.

 

 

[기사]오세훈 표 신통기획 '진통기획' 전락 위기

 

오세훈 표 신통기획 ‘진통기획’ 전락 위기

 

 

[기사]용적률 임대주택 문제로 4년째 표류하던 강남 아파트, 재건축 결국 무산

 

용적률·임대주택 문제로 4년째 표류하던 강남 아파트, 재건축 결국 무산

 

 

 

결론부터 말하자면 재건축 정비사업이 이루어지기 위해서는 최소한 아래 3가지 중 1가지는 충족해야 한다는 것입니다.

 

① 사업성

② 입지

③ 분담금 납부 능력

 

만약 이 셋 중 하나도 충족하지 못하는 곳이라면 재건축 정비사업이 진행되기가 어려울 것으로 전망했습니다. 그리고 그 이유를 기초단계 – 중수단계 – 고수단계로 나누어 설명합니다.

 

 

 

기초 단계 - 용적률이 높다고 해서 다 좋은 것은 아니다.

사람들은 단순하게 용적률이 높아지면 사업성이 좋아진다고 생각합니다. 하지만 용적률이 높다고 해서 다 좋은 것은 아닙니다.

사업성을 제대로 보기 위해서는 도시계획 등도 볼 줄 알아야 하지만, 먼저 ‘사업성이 좋다’라는 것의 의미를 알아보겠습니다.

 

용적률의 기본 개념은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다.

용적률 : 대지면적에 대한 연면적의 비율

 

대지면적이 100㎡인데 50㎡ 건물 3층(50+50+50)을 올렸다면 용적률은 150%가 됩니다.

용도지역은 크게 주거, 상업, 공업, 농업으로 나뉘고,

주거지역(일반)에서도 1종 150% / 2종 200% / 3종 250% / 준주거 400% 이하 순으로 용적률의 상한이 정해져 있습니다. 그래서 종이 높을수록 좋습니다.

 

현재 용적률은 낮을수록 and 미래 용적률은 높을수록 좋다!

만약 3종 주거지역인데 이미 용적률이 250% 채워진 곳은 사업성이 좋다고 할 수 없습니다.

 

예시로 도곡동 타워팰리스2차(주상복합) 아파트입니다.

2002~2003년식이라 어느덧 20년이 넘었습니다. 예전에는 초고가 아파트의 대명사였지만 지금은 신축아파트들에 밀리는 느낌이 있어 예전만큼의 위상은 아닙니다. 이 아파트 재건축이 가능할까요? 일반 상업지역이라 용적률이 이미 919%입니다. 일반 분양 없이 모든 조합원이 1:1 재건축으로 어마어마한 분담금을 낸다면 가능하겠지만 현재로서는 어려워 보입니다.

 

 

 

용적률과 층수는 다르다.

현재 공사비가 너무 늘어나다 보니 초고층 아파트에 대해 회의적인 시각이 늘고 있습니다.

편의상 50층 이상을 초고층 / 50층 이하는 준초고층이라고 지칭합니다.

조합원이 초고층과 준초고층 여부 싸우는 이유가 서울시가 용적률 자체를 높여주는 것이 아니기 때문입니다. 초고층은 단순히 건물이 높게 올라가는 것입니다. 물론 동 간격이 넓어지고 조망(한강 조망 등)이 좋아지는 점, 상징성 등의 장점이 있습니다. 반면 단점은 공사비와 공사 기간이 길어집니다. 따라서 단순히 층을 높게 해주는 것을 특혜라고 보기는 어렵습니다.

 

 

 

 

중수 단계 – 대지 지분이 중요하다.

[기사] 32평 분담금 5억 제동 걸린 상계주공5

"32평 분담금 5억"… 제동 걸린 상계주공5 - 매일경제

 

 

1기 신도시 재건축 이야기가 화제였지만 80년대 지은 애들도 아직 추진이 안 되는데 90년대 지은 1기 신도시만 특혜를 주냐는 비판이 나오다 보니 기존 1기 신도시 특별법 -> 노후도 시 특별법으로 선회하여 정책이 추진 중입니다.

 

목동, 상계동, 중계동 일대는 속칭 0.5기 신도시라고 부를 수 있습니다.

 

용적률을 확인할 수 있는 사이트 : 호갱노노

상계동 보면 용적률이 대부분이 200% 정도입니다.

 

 

 

 

상계주공5단지를 보면 5층 건물이라 현재 용적률 93%이고 재건축 정보를 보면 299%까지 높여준다고 하여 용적률만 보면 사업성이 매우 좋은 것으로 보일 수 있습니다.

 

 

하지만 대지 지분을 체크해야 한다. 이 낮은 용적률을 얼마나 많은 사람이 나눠 가지고 있느냐의 문제를 확인하는 것입니다.

대지 지분을 볼 때 좋은 사이트 : 아실

 

상계주공5단지는 평균 대지 지분이 12평입니다.

우리가 신축아파트를 지었을 때 평균 대지 지분이 33평(전용84) 기준 12평입니다.

현재 대지지분이 12평인데 신축 대지지분이 12평이면 일반 분양이 없다고 생각하면 된다는 것입니다. 마치 1:1 재건축같은 느낌입니다.

다시 말해 대지지분이 12평이 안 된다면 모든 세대를 33평형으로 짓지 못한다는 말이 됩니다.

 

목동은 대지지분이 워낙 높아서 20평이 넘어가기 때문에(33평 2개 짓고도 남는 곳도..)

사업성이 워낙에 좋습니다. 그래서 이런 말들이 안 나오는 것입니다.

 

공공분양(임대)은 시에서 공사비 아래로 가져갑니다(삥뜯기). 종상향이 되면 임대주택도 지어야 하는 거고, 전부 25평으로 지으면 일반 분양분이 나오겠는데 그렇게 하기는 싫고 33평으로 지으려면 일반 분양은 없어 분담금이 많아지는 딜레마인 것입니다.

 

개인적으로 그 돈 내고서라도 재건축을 해야 한다고 생각하는데 현재 GS시공사와는 시공사 해제 이후 소송전까지 가고 있습니다.

 

[기사]GS건설 떨군 상계주공5단지 묘수일까 자충수일까

 

GS건설 떨군 상계주공5단지…묘수일까 자충수일까 [돈앤톡]

 

 

 

[기사]20년의 기다림 은마아파트 재건축 추진 조합설립 인가

 

20년의 기다림…은마아파트, 재건축 추진 조합설립 인가

 

 

[기사]은마아파트 조합 갈등 ‘첩첩산중’ 이번엔 변호사비 논란

 

은마아파트 조합 갈등 '첩첩산중'…이번엔 변호사비 논란

 

 

 

은마아파트 용적률 204%, 평균 대지지분을 보면 15평입니다.(일반분양이 적다는 의미)

31평 2674세대는 대지지분이 14평(239,225.8분의 48.3㎡) 33평 1750세대는 16평(239,225.8분의 53.9㎡)

그래도 워낙 입지가 좋으므로 결국에서는 추진될 거로 생각합니다. 그런데 사업성이 확실히 좋지 않고 애매하니깐 싸우는 것입니다. 용적률 200%가 넘어가면 일반적으로 사업성이 좋다고 할 수 없습니다. 대지지분이 15평 정도면 일반 분양이 적어 분담금 폭탄이 될 수 있습니다.

 

 

[기사] 재건축 대어 은마아파트도 분담금 폭탄 최대 7.7억 납부

 

‘재건축 대어’ 은마아파트도 분담금 ‘폭탄’…최대 7.7억 내야

 

 

 

 

 

은마아파트 상가 문제

[기사]은마아파트, 상가 조합원 분양비율 합의 재건축 속도 낸다

 

은마아파트, 상가 조합원 분양비율 합의…재건축 속도 낸다

 

 

상가의 경우 재개발은 다 현금 청산인데 재건축만 비율을 조합이 결정할 수 있게 되어 있습니다. 비율 10%라는 것은 감정평가금액이 조합원분양가보다 10%보다 크지 않으면 상가는 입주권을 받을 수 없는 것이 원칙입니다.

청산자 혹은 상가를 받아야 합니다. 그런데 재건축은 이 비율을 조정할 수 있습니다. 상가 감정평가금액이 조합원분양가의 10%만 되어도 입주권이 생길 수 있다는 것입니다. 은마아파트의 경우 안 그래도 사업성이 크지 않았는데 상가까지 안고 가다보니 사업성이 더 좋지 않게 되는 것입니다.(상가쪼개기 투자는 비추)

 

 

1기신도시 특별법(정확히는 노후계획도시 특별법)

이제 1기 신도시에서 여러 말이 나오는 이유가 이해됩니다. 우선 종전 용적률이 이미 높기 때문에 사업성이 떨어집니다. 정부에서 용적률을 완화해주겠다고 하지만 세상에 공짜는 없죠. 공공기여를 해야합니다. 기부채납을 해야합니다. 용적률 인센티브를 1기 신도시에 다 줄 수도 없을 것입니다. 용적률을 높여주면 과밀이 될 것이기 때문에 교통대란 등의 문제가 생길 수 있어 당연히 역세권 주변으로 줄 것입니다.(역 기준 500미터 내)

막상 역세권이라고 하더라도 기부체납, 공공기여를 하다보면 남는 것이 없어 사업성이 떨어져서 추진이 어려울 수 있습니다.

 

그래도 분당은 입지가 좋아서 상황이 좋은 편입니다. 근처 판교 집값이 워낙 비싸기 때문입니다. 1:1 재건축을 하더라도 수익이 날 수 있다라는 전제가 가능합니다.

분당의 경우 현재 용적률은 200% 전후인 곳입니다만, 대지지분을 보면 생각보다 나쁘지는 않습니다. 평균 대지지분이 15평 20평도 있고, 30평 가까이 되는 애들도 있습니다.

 

 

이제 대지지분을 각 평형별로 봐야합니다.

평형 구성을 봐서 소형평수가 많으면 사업성이 나빠집니다. 용적률이 늘어도 소형평형 얘들이 용적률을 다 뺏어가게 되기 때문입니다.

디스코라는 사이트를 추천합니다. 아파트실거래가에서는 평균 대지지분이 나오지만, 디스코는 건축물에 대한 대장정보가 있어 대지권 비율이 뜹니다.

성남 한양아파트(서현역 앞) 1.5룸들이 많은데,

대지지분이 32㎡(10평), 68㎡(20평), 71㎡의 소형 대지지분의 평형이 많다는 것이다.

 

 

 

대지지분이 넓은 대로 가야 한다는 것은 누구나 알고 있습니다. 다만 대형평수는 이미 비싸서 투자가 어렵다는 것입니다. 소형 갭투자는 사업성이 좋지 못하다는 것. 용적률이 늘어도 소형평형 얘들이 용적률을 다 뺏어가게 됩니다. 평형 구성이 다양한 곳들은 이해관계가 복잡해져서 재건축 추진이 어려울 수 있다는 것이죠.

 

개인적으로 특별법이 없어도 추진이 되는 곳으로 투자해야 한다고 생각합니다. 가장 작은 평수가 33평은 되는 애들은 사업성이 좋고 추진이 쉬울 것이고, 너무 소형이 많은 단지는 힘들 가능성이 큽니다.

양지, 양지2단지청구, 양지3,5단지, 금호한양 이런데 대형평형 단지를 투자해야 확실하게 가는 것입니다. 돈이 없어서 소액으로 작은 재건축 투자를 한다는 생각 자체가 리스크를 매우 크게 안고 가는 것입니다.

 

그나마 분당은 주변 아파트가 비싸니깐 가능성이 있다는 것인데 주변 신축아파트가 못 받쳐주는 곳은 답이 없다는 결론입니다.

 

정비사업은 75% 동의율이 있어야 가능합니다.

분담금이 이제는 3억이면 나쁘지 않은 곳이고, 5억을 초과하는 단지들도 등장하고 있습니다.

 

사업성이 그저 그래도 입지가 좋다든지, 분담금 많이 내도 간다고 하는 곳(예:래미안 첼리투스)은 가능합니다.

래미안원펜타스(신반포15차) 후분양단지 일반분양세대수가 200개밖에 없지만 가치가 있습니다.

청담 르엘 : 일반분양세대수 300여개 재건축이 되어도 일반분양가를 비싸게 받는 방법이 있습니다.

 

 

고수 단계 – 사업성을 높이는 제도

1. 사업성 보정계수 도입

용적률은 3중 체계가 있습니다.

① 기준용적률

② 허용용적률

③ 상한용적률

 

기준용적률은 그냥 내 거로 생각하면 됩니다.

허용용적률은 조금 노력하면(조건을 맞추면) 받을 수 있는 거, 찾아 먹는 것입니다.

상한용적률은 지자체 거로 생각하면 됩니다. 어렵게 받고도 기부해야 하는 것입니다.

 

허용용적률 범위를 10~20 -> 20~40% 확대해준다고 합니다. 이것은 사업성 상향에 아주 좋습니다.

 

앞서 말했지만 종상향을 해주는 것은 절대 공짜가 아닙니다. 2종 일반은 용적률이 200%로 (법적 상한은 300%) 시에서 정한 것입니다. 법적 상한까지 용적률을 높이고자 하면 기부채납 내놔! 하게 됩니다. 근데 종상향도 해줬다? 양손으로 내놔! 하는 것이죠.

따라서 상한용적률은 내 것이 아니라고 전제해야 합니다.

 

예

[기사]여의도 재건축 아파트 70층까지 올린다. 지구단위계획 수립

여의도 재건축 아파트 70층까지 올린다…지구단위계획 수립 | 연합뉴스

 

 

이것만 보면 여의도 대박! 하겠지만 막상 뚜껑 열어보면 일반상업지역으로 종상향을 해준다고 하고서는 기부채납이 너무 많은 것입니다.

 

[기사]기부채납 더 늘려라 서울시 지침에 여의도 재건축 초비상

"기부채납 더 늘려라" 서울시 지침에…여의도 재건축 '초비상'

 

 

서울시 입장에서도 “원래 네 것도 아니잖아? 종상향 해주면 기부하도록 법에 정해져 있어!”라는 것입니다.

결국 여의도도 용적률이 늘어나긴 했는데 공짜는 아니라는 것입니다. 적당히 1.5배 수준이라고 생각하면 편할 듯합니다. 용적률 800%? 이런 것(상한 용적률)은 기부채납을 어마어마하게 해야 한다는 의미입니다.

다시 말해 상한용적률은 내 것이 아닙니다.

 

다만 허용용적률을 높여준다는 것은 정말 좋은 것입니다. 기부채납이나 임대주택 없이 단지 사업성이 더 좋아지는 것이기 때문입니다.

 

이번 보정계수 도입 지역으로는 사업성이 낮은 지역 기준입니다. 아마 상계동 중계동 쪽, 지가가 낮은 지역을 위주로 지정될 가능성이 높습니다. 강남 제외하고는 지정할 수 있다라는 뉘앙스도 있습니다. 즉 강남, 여의도는 대상이 아닐 것으로 전망됩니다.

그렇다고 사업성이 극적으로 변하는 것은 아니기 때문에 엎어진 곳을 여전히 어렵습니다. 애매한 곳들만 약간의 추진동력을 주는 것뿐입니다.

 

상계주공 5단지같은 경우 허용용적률 상승으로 현재는 일반 분양이 아예 없는데 공공분양은 약간 줄이고 일반 분양을 조금 할 수 있게 되는 것입니다. 현재 그 단지는 시범적으로 신통 기획으로 가고 있기에 서울시 입장에서도 이것을 살리고 싶어서 저런 고민을 했을 것이라고 봅니다.

 

 

2. 기존 과밀단지 지역은 현황용적률 인정 범위 확대

2004년도에야 비로소 용적률을 구분했기 때문에

90년대에는 이미 1:1 재건축도 안 될 정도로 조례를 초과한 높은 용적률로 지어진 아파트가 있습니다. 현황용적률 인정 범위 확대는 이런 아파트를 현황 그대로 현황용적률을 인정해주겠다는 것입니다.

그러면 리모델링 사업을 추진했던 곳(이것밖에 선택지가 없는 애들)들도 기부채납 부담이 줄어드니 재건축으로 갈 수 있다는 의미입니다. 노원역 등 용적률이 높았던 곳들도 재건축이 가능할 수 있다는 것.

조합이 이미 설립된 곳들은 리모델링에서 재건축으로 선회하기보다는 일단은 빨리 가는 것이 좋다고 생각합니다. 아직 조합 설립조차 안 된 곳들은 선회하는 것이 나을 수 있겠습니다.

 

 

[기사] 서울시 종상향 재건축 공공기여 덜 내고 용적률 더 받는다.

 

서울시 ‘종상향 재건축’, 공공기여 덜 내고 용적률 더 받는다[집슐랭]

 

 

 

 

재개발 재건축 정비사업 지원책

 

1. 공공주택 매입비용 상향

과거 비정상적으로 낮았던 임대주택 건축비용을 현실화 해야 한다는 것입니다.

33평 아파트를 봤을 때 계약면적은 50평 정도 됩니다. 공사비를 평당 1,000만 원이라고 하면 3.3억이 아니라 최소 5억이라는 의미입니다.

 

2. 공공기여 부담 완화 - 시설물 기부채납 확대

100㎡의 기존 200% 용적률을 300%로 높여주면서 땅 10%를 기부하라고 가정해봅시다.

용적률은 100% 상향했지만 기부채납으로 땅의 10%를 제외하면 실질적으로 70%만 상향된 것으로 볼 수 있습니다. 용적률(90㎡*300%= 270㎡)

용적률을 100% 상향해줘도 기부채납으로 땅의 20%를 내놓게 되면 40%가 실질 상향 용적률이 되고요.(80㎡*300%= 240㎡)

 

이 의미는 기부채납 유형 중에서도 땅을 내놓는 것이 가장 최악의 수가 된다는 겁니다. 두 번째는 건축물. 진짜 좋은 것은 현금으로 하는 것인데 지자체 입장에서는 현금을 잘 안 받으니깐(지방에 따라서는 현금 기부채납을 받기도 함) 시설물 기부채납이 혁신적인 방안이 될 수 있다.

 

예를 들어 성수동 트리마제 옆 1지구~4지구까지 수변공원을 엄청나게 짓는 것은 조합원 관점에서 왜 우리 돈으로 이런 서울시 공원 조성사업을 해야 하느냐고 불만을 가질 수도 있지만, 땅으로 기부하는 것보다는 훨씬 이득이라는 겁니다. 돈으로 기부하는 것과 같은 효과이며 심지어 그 공원시설을 주민들이 이용할 수 있습니다.

 

압구정도 보행교 건축하는 것이 아주 혁신적인 방안이 될 수 있습니다. 단지를 횡단하는 것은 내 땅이 뺏기는 것이므로 안 좋지만, 보행교만 짓는 것은 내 땅을 뺏기지 않고 기부채납을 하는 혁신적인 방안이 될 수 있습니다.

 

[기사] 기부채납 줄여 준다는 서울시 압구정 공공보행교 여의도 데이케어센터는 그대로

 

[단독]기부채납 줄여준다는 서울시…압구정 공공보행교, 여의도 데이케어센터는 그대로

 

 

이와 비슷한 좋은 예로 아크로 리버파크 지하도로가 있습니다. 도로를 지하도로로 만들고 그 위를 지상공원화하여 단지를 연결한 것입니다. 

 

 

결론적으로 조합원 처지에서 최악은 땅을 내놓는 것. 제일 좋은 것은 현금. 현금을 안 받으면 국공유지 위에 시설물 짓는 비용을 내는 것이 현재 확대하겠다는 혁신적인 경우입니다.

이런 것까지 생각하면 고수의 영역이지만, 실제 현장에서는 조합장이 이를 잘 모르기도 하고, 알더라도 조합원들을 이해시켜 설득하기가 만만치 않습니다.

 

 

다시 본론으로 돌아와서 높은 용적률이 과연 좋을까? 에 대해서는 꼭 그렇지 않다는 것을 인지하고 투자 시 깊은 고민을 해야 한다는 것입니다.

 

역세권 시프트가 과도한 기부채납으로 인해 딱히 좋다고 말하기 어려운 것도 용적률 인센티브를 많이 주지만 결국은 공짜가 아니라는 것입니다. 임대주택이든 기부채납이든 뭐든 지자체에서는 공짜로 용적률을 높여주지 않습니다.

 

 

 

건물의 가치 vs 땅의 가치

지방은 용적률을 높게 받아서 짓는 것이 유리할 수 있습니다. 상대적으로 땅값이 싸기 때문입니다. 서울 같은 경우는 땅값이 비싸므로 땅을 최대한 지키는 것이 중요하다.

 

이렇게 서로의 입장이 달라서 사업의 추진이 어려울 수밖에 없습니다.

서울시 입장 : 땅 가져가는 입장에서 딱히 말 못함

조합장 : 잘 모르기도 하고, 안다 해도 조합원을 설득하기 어려움. 저희가 용적률은 조금 낮추고 분담금은 조금 더 내지만 실질적으로 공공임대 줄이고 이득이 되도록 이렇게 추진하겠다? 이해시키기 힘들뿐더러 반대하는 세력이 많음. 말 못 함.

건설사 : 세대수가 많아야 건축단가가 낮아지기 때문에 용적률이 높은 것이 무조건 좋음. 말 못 함.

 

 

[기사] 역세권 청년주택1호 가보니 기찻길 옆 초고층 닭장?

역세권 청년주택1호 가보니…기찻길 옆 초고층 닭장?

 

 

기부채납하고 종상향하는 것이 마냥 좋은 것이 아니라는 것을 보여주는 사례 기사입니다.

 

 

이상 재건축 사업성에 대한 유튜브 내용 정리였습니다. 자세한 내용이 궁금하신 분들은 유튜브 영상을 참고하시기 바랍니다.