[실전사례 복기] 딱! 2년안에 무조건 돈 버는 부동산 투자는 과연 성공했을까? #1

안녕하세요! 담꾸입니다.
 
2022년 정점을 찍었던 부동산의 분위기가 침체된 가운데 2년이 되어가는 아직까지도 좀처럼 회복의 기미가 보이지 않습니다.  
 
많은 분들이 활황기에 부동산 공부를 시작하다가 침체기를 겪으면서 하나둘 공부를 포기하시는 분도 있는 것 같습니다.
투자의 성과가 지지부진하거나 성급한 투자로 손해를 보기도 하니 관심도 떨어지고 재미도 없어지겠죠.
 
문제는 이 침체가 3년이 될지, 5년이 될지, 10년이 될지 언제까지 갈지 알 수가 없다는 것입니다. 
담담하게 꾸준히 투자를 해나가기로 마음을 먹은 저 역시도 시간낭비를 하는 것은 아닐까? 방향성에 대한 고민을 하고는 합니다. 정말 좋은 결과를 가져올까 하는 의심이 수차례 들기도 하구요.
 
그럼에도 불구하고 한번 시작한 일은 끝을 보자며 마음을 다시 잡습니다. 사실 경제적 자유를 위해서는 딱히 이 길밖에 없다는 생각도 들기도 하구요.
 
요즘에는 혼신을 다해서 열심히 한다기 보다는 늘 평소 루틴을 유지하려고 합니다. 새벽에 일어나서 경제 뉴스를 보고 관련 독서를 하고 임장을 가고 지역 분석을 하는 것처럼 말이죠.
 
이런 시기에도 끝까지 포기하지 않고 관심을 가지고 공부를 해 나가는 것이 가장 중요하다고 생각하기 때문입니다.  
 
2023년 부지런하게 투자를 해왔었고 2024년에는 아내와 의견을 나누다가 잠시 저축을 하며 숨고르기를 하려고 합니다. 마침 작년에 투자에 집중한 나머지 독서에 소홀히 했다는 생각에 '독서의 확장'을 목표로 책을 많이 읽어나가고 있습니다.
 
이런 책, 저런 책 잡히는대로 읽다보니 책장에 꽂혀있던 책도 다시 한번 일어보게 되었는데요.
 
세빛희 저자의 『딱 2년안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿』 이라는 책이었습니다.  
 
예전에 도서관에서 빌려보다가 물에 젖어버려 원치않게(?) 사야했던 책이었습니다. 오늘은 그 책에 나온 사례를 한번 복기해보고자 합니다. 요즘같이 기다리고 버텨야 하는 시기에 읽어보기 딱 좋은 책이라고 생각되네요. 이 책의 실전사례를 보면서 제 투자에 대한 복기도 하려고 합니다. 
 
구체적인 사례를 들어 소액으로 투자를 할 수 있다! 2년 안에 무조건 돈 번다!
이 책의 말대로 2년 안에 돈을 벌 수 있었을지 알아보았습니다. 
 
먼저, 군산의 사례가 나옵니다.
 

전북 지역 중 그래프상 군산이 저평가된 지역으로 밣혀졌다. 그렇다면 군산에 미분양과 입주 물량 리스크가 있는지 알아봐야 한다. (중략) 이 지표를 통해서 현재 군산은 1군에는 상승의 흐름이 확실히 왔지만 그 외 지역에는 아직 상승 흐름이 퍼지지 않았다는 것을 알 수 있다. 이것은 반대로 생각하면 투자의 타이밍을 노려볼 기회라는 얘기다. 

-딱! 2년안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿(176~177p)  

 

3,000만 원의 자금으로 투자할 수 있는 아파트를 찾아야 한다. 부동산지인의 '아파트분석' 섹션에서 검색 범위를 다음과 같이 지정한다.(중략) 이제 투자 대상이 되는 아파트를 찾을 수 있다. 2021년 하반기 기준 투자금 3,000만 원으로 매수 가능한 A아파트로 추려진다. 

이 단지의 최근 실거래가를 확인해보니 32평이 매매가 2억 9,000만원, 전세가 2억 7,000만원에 거래됐다. 투자금이 2,000만원이다. 현재 매물의 호가는 3억원 정도이므로 전세를 2억 9,000만 원에 맞춘다면 대략 3,000만원으로 충분히 투자할 수 있다. 

-딱! 2년안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿(179~180p)  

 
 부동산 지인 사이트에 들어가서 저자가 말한 2021년의 매전갭이 3천만원정도 되는 단지를 똑같은 방법으로 검색했습니다.
 
책에는 정확한 단지명이 나오지는 않았지만 대략 느낌이 비슷한 단지를 찾을 수 있었는데 바로 '제일오투그란데1단지 아파트'입니다.
 
실제 다른 단지를 염두해 두었을지 몰라도 지방 소도시의 경우 거의 비슷한 흐름을 보이기 때문에 큰 차이는 없을 거라 여겨집니다. 
 

 
 
 
 

저자가 말한대로 2021년 10월 기준 매매 실거래가는 2.9억 정도 이고, 전세시세는 2.7억이라는 것이 확인가능합니다.  

 
 
 
만약 이 책의 방법대로 지역 분석 후 저평가 단지를 찾고 투자를 했다고 가정해보겠습니다. (참고로 이 책의 출간일은 2021년 12월입니다.)
 
마침 이렇게 투자한 발빠른 투자자가 있었네요.
303동 7층의 매물을 3.2억에 매수하고 바로 2.9억에 전세입자를 맞춘 갭투자자(갭 3,000만 원)입니다.최고가로 전세를 맞추었으니 집 상태도 좋았으리라 짐작됩니다. 
 
책을 쓸 당시 호가가 3억 초반이라고 했으니 거의 시기가 맞는 듯 합니다. 
 
 

 
 
 

3천만원이라는 소액으로 투자를 했고 정말 2년안에 무조건 돈을 벌게 되었을까요?
안타깝게도 이 후의 상황은 급격한 금리 인상으로 인한 부동산의 침체기가 찾아온 것을 아실겁니다.
 
이 투자의 결과가 이렇습니다. 
 
정확히 2년 뒤 2023년 10월 말 기존 세입자와 4,000만원 낮은 금액으로 전세계약을 갱신합니다.
역전세를 맞고 세입자에게 4,000만 원을 돌려주게 되었다는 의미입니다. 2년 전 투자금보다 더 큰 금액이 투입되었습니다.
 
보유비용 및 기타비용을 제하고서도 투자금이 7,000만원(3,000만 원 + 4,000만 원)으로 늘었습니다.  
 
조금 더 자세히 보면 그 당시의 전세 시세는 2억~2.1억 수준이었던 것으로 보입니다.
 
2.5억은 매매시세보다도 높은 금액입니다. 당시 매매 가격은 2.2억~2.3억 수준입니다.
 
시세보다 높은 금액으로 전세를 갱신했다는 것이 정상적인 계약으로 이루어지지는 않았을 것입니다. 적어도 세입자에게 사정과 부탁을 했거나, 다른 인센티브를 주어야하지 않았을까 여겨집니다.  

 

 
 
 
 
 
아무튼 작년 10월 투자자는 전세 갱신을 통해 버티기에 들어갔고,
안타깝게도 4개월이 지난 2024년 3월 현재 상황은 전혀 나아지지 않았습니다.
 
전세 호가는 더 낮아져서 전세 1.9억까지 매물이 나와있습니다. 매매 호가는 중층 기준 2.3억입니다. 
실제 손실을 실현한 것은 아니지만,
 
현 상태로만 보면 불과 딱! 2년만에 매가는 8천만원 이상 하락하였고(3.1억 → 2.3억)
 
투자금은 7천만원으로 불었으며(3천만원 → 7천만원) 시장이 반전되지 않는다면 다음 전세입자를 맞출 때에는 더 많은 투자금을 투입해야 할 것입니다.
 
아마도 투자금이 그대로 녹아내리는 결과가 될 것입니다.     

 
 
 
저는 이 책이 잘못되었다는 것을 말하고자 하는 것이 아닙니다. 이 저자가 거짓말을 썼다고 생각하지도 않습니다. 
 
단지 투자에 있어서는 아무리 돈을 많이 번 고수(3천만원으로 3년 만에 50억을 만들었다는)라 하더라도 한 치 앞을 알 수 없다는 것을 알게 해주는 사례라고 생각합니다. 
저자가 투자를 할 당시에는 가능했을 전략이었을지 몰라도 그 이후에는 불가능한 전략이었다는 것입니다. 
 
당장 2년 안에 무조건 돈을 번다는 말만 믿고 투자를 했다면 엄청난 경제적인 손실이 났을 것입니다. 저는 개인적으로 이 정도 손실을 본 투자자가 유약한 사람이라면 마음의 상처로 다시는 투자를 하지 않을 수도 있겠다는 생각도 듭니다. 
 
결국 투자의 책임은 전적으로 본인에게 있는 것입니다. 
 
수많은 투자 관련 저자나 유튜버들이 아무리 진심!으로 주위 사람들에게 투자 조언을 한다고 하더라도 예상치 않은 결과가 나올 수 있다는 것입니다. 그들도 이러한 금리 인상과 부동산 상황은 예측하지 못하기 때문입니다. 
 
 
이 책을 통해 복기할 수 있음에 감사합니다. 
 
이상 [실전사례 복기] 딱! 2년안에 무조건 돈버는 부동산 투자는 성공했을까? #1 였습니다.