주요 경매 용어 정리

① 매각허각기일 : 낙찰자 또는 경매절차 상에 문제가 없는지 등을 심사해 매각허가 여부를 결정하는 날짜를 말한다. 매각기일(경매일)로부터 7일, 경락허가결정, 낙찰허가결정, 매각허가결정이라고도 부름.

 

② 매각허가확정 : 매각허각기일로부터 7일. 매각결정확정일이라고도 부름.

 

③ 변경 : 경매 절차 진행 중에 새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변동 등으로 매각기일에 절차를 진행할 수 없을 때 법원이 직권으로 매각기일을 변경하는 것.

*채무자가 법무사 등을 통해 개인회생 신청을 하게 되면 접수증만 가지고도 경매 진행이 정지될 수 있음. 경매번호가 몇 년 전 것이 있기도 한 것은 이런 경우임. 채무자는 경매낙찰이 되면 채무 독촉을 받지 않아 빨리 끝나고자 하는 경우도 있지만, 개인회생으로 시간을 벌기도 하는데, 그 기간 동안 집값 상승으로 상황이 달라지는 경우도 있기 때문이다.

 

④ 차순위매수신고 : 최고가 매수 신고인에 대한 매각이 불허되거나 매각대금을 납부하지 않을 때 재매각을 하지 않고 차순위 매수 신고인에게 매각을 허가하는 것. 입찰가를 낙찰가 - 입찰보증금 이상 쓸 때 신고할 수 있음. 조건만 충족하면 2등, 3등, 4등도 신고할 수 있음. 보증금이 한 달 동안 묶이기 때문에 잘 안 함.

 

⑤ 공유자우선매수신고 : 2인 이상의 부동산 소유 지분이 경매로 나왔을 경우, 타인이 낙찰을 받았다고 하여도 공유자가 매각 종료 전까지 우선매수신고를 하면 최고가 매수인은 차순위 매수 신고인의 지위에 있게 된다. 자동상속의 경우 자녀들에게 1/N로 나뉘어지는데, 형제 중 한명의 채무불이행으로 경매가 넘어갈 경우 나머지 공유자가 우선매수신고하는 경우가 있다. 부부공동명의의 경우도 해당된다.

 

⑥ 물권 : 특정한 물건을 직접 배타적으로 지배하는 것을 내용으로 하는 권리다. 마음대로 사용, 수익, 처분도 할 수 있는 절대적인 권리로, 은행이 대출할 때 담보물권, 근저당권을 거는 것은 물권을 가지는 것으로 바로 임의경매를 신청 가능하다. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권, 점유권 등이 있다. 물권 > 채권

 

⑦ 채권 : 채권자가 재무자에게 특정한 행위를 요구할 권리. 일정한 급부를 제공받을 권리 등을 말한다. 채권의 경우는 돈을 청구할 수 있는 권리이므로 재판을 통해 경매 신청할 수 있다(강제경매). 채권의 예로는 차용증, 임차계약서 등이 있다. 임차계약서에 확정일자를 받으면 채권이 물권이 된다.

 

⑧ 근저당 : 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도까지 담보하는 저당권. 일반적으로 근저당 비율은 아래와 같다. 빌려주는 금액보다 더 크게 근저당을 하는 이유는 돈을 못 내는 경우를 대비해서 미리 이자 등을 계산하기 때문이다. 개인 간에도 근저당을 설정할 수 있다.(근저당은 물권, 차용증은 채권) 경매 물건 중에 개인이름으로 채권이 있는 것은 4금융권일 가능성이 크다.

-1금융권 : 일반은행, 중앙회농협 120%

-2금융권 : 단위농협, 신협, 수협 등 130%

-3금융권 : oo캐쉬, oo저축은행

-4금융권 : 묻지마, 대부업체

 

⑨ 채권자 : 다른 사람에게 일정한 행위를 할 것을 청구할 수 있는 자. 채권을 보유한 자.

 

⑩ 채무자 : 채무를 진 사람. 곧 채권자에게 어떤 급부의무가 있는 사람.

 

⑪ 각하 : 절차나 형식이 부적합하다는 이유로 신청 자체를 법원이 받아들이지 않는 것.

 

⑫ 인용 : 청구인의 청구(주장)을 받아들이겠다는 것.

 

⑬ 기각 : 신청 자체는 법원이 받아들이지만 그 신청의 내용은 이유없다고 인정하는 것

 

⑭ 취하 : 채무자가 빚을 갚는 등의 이유로 채권자가 경매신청을 없었던 일로 하는 것.

 

⑮ 이해관계인 : 일정한 사실행위나 법률행위 등에 있어서 그 직접 당사자는 아니나 그것에 의해서 자기의 권리나 이익에 영향을 받는 자로서 부동산 경매절차의 이해관계인은 아래와 같다.

 - 채무자 및 소유자

 - 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자

 - 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

 - 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람

 

⑯ 압류 : 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산 처분이나 권리행사를 못하게 하는 행위로 채무자의 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제 행위이다. 물건 중에 시청이 압류를 걸었다면 채무자가 공과금이나 재산세 등을 못 냈을 확률이 높고, 세무서가 압류를 걸었다면 세금을 못 냈을 확률이 높다.

 

⑰ 가압류 : 미리 압류. 임시 압류. 상대가 소송을 거는 것을 감지하면 채무자가 미리 재산을 처분할 수 있기 때문에 미리, 임시로 압류를 걸어두는 것. 개인도 신청이 가능하다.

 

⑱ 가처분 : 채궈나자가 장차의 집행보전을 위한 현재의 상태대로 현상을 고정, 유지할 필요가 있을 때, 채무자의 재산 은닉, 제3자에 대한 양도 등의 처분을 금지하고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전처분이다.

 

⑲ 가등기 : 물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위한 등기

 

⑳ 유치권 : 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리. 주로 건설업자가 공사를 했는데 공사대금을 받지 못한 경우 건물을 점유할 수 있는 권리이다.

 

*공동주택 : 공동주택의 종류는 아파트, 연립주택(4층 이하), 다세대주택이 있다. 연립주택이나 다세대주택을 편의 상 빌라라고 부르기도 한다. 공동주택의 경우 토지와 건물의 소유자가 일치하는데, 단독주택의 경우 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있다. 다세대주택(원룸)은 단독주택이다.