○○은행 아파트 담보 대출 후기(feat. MCI, MCG, 방공제)

아파트 담보 대출 후기 - 공매와 급매

안녕하세요. 담꾸입니다.

최근 아파트 두 채의 대출을 알아보았습니다. 

한 건은 공매 낙찰, 나머지 한 건은 급매 매수입니다.

 

원래 공매 낙찰을 임차까지 마무리하고 다음 물건을 천천히 물색할 예정이었으나,

 

매도자가 정말 급해서 저렴하게 매수가 가능한 물건이라 동시에 진행했습니다. KB시세의 70% 수준으로 급매가 나왔고, 그 가격에서도 15%이상 더 가격 조정 후 계약을 했습니다. 계약을 하고 나서 하루만에 월세 가계약도 이루어져 취득세 등을 제외하면 대출과 월세보증금으로 거의 무피 투자가 가능했네요. 

투자금 및 수익률은 다음에 자세히 기록해보겠습니다. 

 

 

아파트 담보 대출 후기 - 대출 알아보기(손품)

대출상담사에게 직접 전화를 거는 방법으로 손품을 팔았습니다. 

 

우선 기존에 연락처를 알고 있던 3명(대출상담사 / 법무사 / ○ ○ 화재 )에게 각각 문의해보니 모두 5%초반~후반을 이야기하더라구요.(지난 여름만 해도 4프로 중반이었습니다.)

'금리가 그새 이렇게 올랐구나' 하던 차에 부동산 사장님이 소개해준 대출상담사에게 4군데(하나은행 / 신한은행 / 국민은행 / 농협중앙회) 더 전화를 돌렸습니다.

 

1. 하나은행 ○○지점 

- 금리 4.5%

- 부수거래필요 : 카드, 적금, 급여

 

2. 신한은행 ○○지점

- 금리 4.6%

- 현재 특판 진행으로 부수거래 필요 없음 

 

3. 국민은행 ○○지점

- 정확한 상담은 내방해야함. 4.7~4.8% 정도임 

- 부수거래필요 : 카드, 급여, 자동이체 

 

4. 농협중앙회 ○○지점

- 5% 중후반

 

이율차이가 나는 것으로 보고 역시 최대한 많은 곳에 연락을 해봐야 하는구나 느꼈습니다. 

 

아파트 담보 대출 후기 - 신한은행 대출 후기

신한은행으로 거래를 하기로 결정했습니다. 이율도 나쁘지 않으면서 부수거래가 필요없는 것이 마음에 들었습니다. 상담사 말로는 현재 대출신청 건수가 몰렸다며 굉장히 바쁘다고 하더군요. 

지난 여름 ○○ 화재에서 대출했을 때와 비교해서 느낀점을 적어보자면,

 

1.  DSR이 여유가 있는데 원금균등상환으로 쓸데없이 유도하려 함. 

2. 대출 심사 등이 며칠씩 걸림(일처리가 느리다는 느낌) 

3. ○○ 화재의 경우 공동명의라고 하더라도 유선상으로 확인하고 전산으로 인증하며 진행할 수 있었는데 신한은행의 경우 직접 두 명 모두 대면해야 한다고 함.(단, 집으로 내방함)  

4. 부수거래는 없다면서도 해당은행 통장 만들기, 주식 계좌 만들기, 카드 결제 계좌 변경 등 불편한 점이 있었음. (의무가 아닌 고객 확보를 위한 영업이라고 생각됨)

 

위의 몇몇 불편한 점에도 불구하고 부수거래가 필요없는 특판이라는 점은 충분히 매력적이었습니다. 은행마다 대출할 때 원하는 서류, 개인정보 수준, 방법 등이 모두 상이하다는 사실을 알게 되었습니다. 

 

 

 

아파트 담보 대출 후기 - DSR 조회하기

대출상담사가 DSR이 힘들 수 있다며 반복해서 이야기해서 인터넷으로 직접 알아보았습니다. 

현재 가지고 있는 대출액을 기준으로 DSR을 조회해보았더니 아직은 28% 정도로 여유가 있어보입니다. 

*현재 DSR 한도 기준 : 40%

 

총 대출액  : 2.5억(공동명의 ○○ 아파트) + 1억( 아내명의 ○○ 아파트) + 8700만원(이번 매수 아파트)

총 4.37억의 경우 상담사 왈 DSR 30%정도라고 하는데 아마 비슷하게 조회 결과가 나왔을 것 같습니다. 

저는 아래 사이트를 활용했습니다. 혹시나 자신의 DSR이 궁금하신 분들은 조회해 보시길 바랍니다.

 

 

금융기관이 설립하고 활용하는 대한민국 대표 신용정보 올크레딧

 

 

 

 

 

 

향후 대출을 할 것을 예상해서 DSR조회도 해보았습니다. 

공매 낙찰 ○○ 아파트 대출 5100만원을 추가 할 경우 31%가 나옵니다.  

 

 

추후 대출을 1억정도 추가로 받는다고 해도 40%가 넘지 않습니다. 이런데 상담사는 자꾸 DSR이야기를 하며 대출이 실행되지 않을 수 있다고 겁만 주니 답답했네요.

내년에는 급여수익이 더 높아질 것이니 아마 DSR이 더 낮아질 것입니다. 

 

다만 이번에 2건을 대출하게 되면 저희 부부는 MCI를 모두 사용했기 때문에 MCG 또는 MI를 사용해야 방공제 없이 최대로 대출이 나올 것입니다. MCI, MCG, 방공제의 개념은 아래와 같습니다.

 

 

 

아파트 담보 대출 후기 - MCI, MCG, 방공제

MCI란?

Morgage Credit Insurance 모기지신용보험(서울보증보험 SGI)

 

우리나라에는 경매가 진행될 시 소액임차인보증금을 최우선 변제해주는 제도가 있습니다. 따라서 금융기관에서 이 최우선 변제금을 빼고 대출을 실행하는데 이를 흔히 방공제라고도 합니다. 

 

예를 들어, 지방광역시에 있는 아파트 KB시세가 1억일 때 60%의 대출이 된다고 하면 6천만원입니다. 하지만 방공제 2800만원을 빼면 결국 최대 대출금액은 3200만원밖에 되지 않는 것입니다.  

 

그런데 이 방공제를 하지 않고 최대 대출금액을 할 수 있는 상품이 있습니다. 바로 MCI입니다. 최우선변제금을 서울보증보험에서 은행에게 보장해주는 것입니다. 금융기관에서 가입하는 상품으로 MCI 사용은 개인당 2건으로 제한됩니다. 

 

 

MCG란?

Morgage Credit Guarantee 모기지신용보증(한국주택금융공사 HF)

 

MCG는 금융기관에서 가입하는 MCI와는 다르게 채무자 개인이 보증료를 내고 직접 가입을 합니다. MCI를 2건 모두 사용했지만, 방공제 없이 또 대출을 받고자 할 때 이용할 수 있겠네요. 보증료는 대략 1억에 7만원 가량이며, 매년 납부한다고 합니다. MCG는 세대당 2건이 가능합니다. 

 

MI란?

MI(Morgage Insurance) 모기지보험 이라는 상품도 있습니다. 서울보증보험 SGI에서 운영하는 것으로, 조건이 조금 더 까다로운 편이지만, LTV한도 보다 최대 20%까지 더 대출이 가능하다고 합니다. 

 

 

 

아파트 담보 대출 후기 - MCI, MI 한도 조회하기

앞서 MCI는 금융기관에서 가입하기 때문에 소비자인 고객이 부담할 비용은 없습니다.(물론 은행은 대출이율로 비용을 처리하겠지요..) 그리고 개인당 최대 2건을 실행할 수 있었습니다.

그래서 MCI가 남아있다면 MCG나 MI보다 MCI를 먼저 사용하는 것이 이득일 겁니다.

 

내가 MCI를 몇 번 사용했는지를 알고 싶다면 해당 은행에 문의해야 합니다. 

보증가능 대출 한도는 SGI사이트에서 조회할 수 있습니다. 

 

 

Mortgage Credit Insurance(MCI) : 보증가능한도조회 : 모기지/개인금융 신용보험

 

 

이상 ○○은행 아파트 담보 대출 후기(feat. MCI, MCG, 방공제)였습니다.