청약을 하려다가 그만두다(feat. 재당첨제한, 취득세)

재당첨제한이란?

주택에 청약하여 당첨된 자 및 그 세대에 속한 자(배우자는 분리세대인 경우도 포함)에게 주택종류 또는 지역별로 일정기간 동안 다른 주택의 당첨을 제한하는 것을 말합니다.

당첨자 및 그 세대원은 아래표에서 정한 재당첨제한 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다.

출처 : 청약홈

과거 재당첨제한을 받는 주택에 당첨된 사실이 있는 경우에도 대부분의 지역(규제지역을 제외한 지역)에서 공급하는 민영주택은 제한을 받지 않고 청약이 가능합니다. 또한 분양가상한제 미적용주택 등 일부 주택은 재당첨제한이 발생하지 않습니다.

출처 : 청약홈

반면, 투기과열지구 및 청약과열지구에서 공급되는 주택의 경우 민영주택 및 분양가상한제 미적용 주택에도 재당첨제한이 적용됩니다.
 
 
 

정리

(비규제지역) 당첨 후 계약을 하지 않더라도 재당첨 제한이 있을까?
청약을 하다가 첫번째 궁금한 사항은 재당첨 제한이었습니다. 
결론은 규제지역이 아니면 재당첨제한은 없습니다. 다만, 청약통장은 못 쓰게 되니 청약 통장을 해지 후 다시 만들고 6개월이 지나면 1순위 자격을 얻게 됩니다.
재당첨제한이 없으니 당첨자를 제외한 세대원은 다른 단지에 청약이 가능합니다.

 
다주택자가 청약 당첨 후 계약시 계약시점의 주택 수로 취득세를 계산한다?
현재 취득세 중과로 다주택자는 투자의 손발이 묶여 있다고 할 수 있습니다. 그래서 몇몇 다주택자는 분양권 투자를 하기도 합니다. 분양권 투자를 하면 취득세로부터 자유롭기 때문입니다.
최선의 시나리오 :  분양권을 취득하고 아파트 준공 전에 시세가 상승하여 프리미엄을 받고 전매
최악의 시니라오 : 분양권 시장 분위기가 좋지 않아 결국 등기를 쳐야하는 상황.
그렇다면 취득세는 얼마?

결론은 취득세 계산은 입주시점이 아니라 분양권 당첨시점(계약 시점)을 기준으로 취득세를 계산합니다.
입주 시점 전에 다른 주택을 처분하여 무주택이나 1주택이 된다고 해도 계약 시점에 다주택자였다면 취득세 중과를 내야 한다는 의미이죠.
5억짜리 아파트 분양권 계약을 했다면 3주택이상 다주택자라면 취득세만 6천만원을 내야합니다.

보상보다 커보이는 리스크

아직 분양권 양도세 중과세율의 경우 완화안이 나와 있기는 하지만 통과가 되지 않고 있습니다. 현재 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%입니다. 지방세까지 하면 1년 미만은 77%, 1년 이상은 66%입니다.

만약 운이 따라줘서 5억짜리 아파트 분양권을 계약하고 입주 전에 프리미엄이 1억이 붙었고 거래가 이루어졌다고 해도 최소 세금 66%를 내고 나면 3400만원이 내 손에 남게 됩니다.

취득세 등 여러가지 리스크를 감안하면 그리 남는 장사는 아닌 것 같습니다. 물론 취득세도 완화되고 분양권도 완화되어 더 좋은 상황이 만들어질 수 있지만 거액이 들어가는 투자를 운과 정부의 정책이 바뀔거라는 예상으로만 접근하기에는 너무 불확실성이 커 보이네요.

결론

아쉽지만 이미 다주택 포지션을 취한 경우 분양권 투자는 잠시 보류하는 것이 현명하다는 생각입니다. 당분간은 정부의 정책이나 법이 바뀌는지 관망하면서 현금을 모으거나, 1억 이하짜리 경매, 급급매 물건 알아보며 전월세 세팅하고 월 현금흐름을 늘려 나가는 것이 좋겠습니다.