[북리뷰] 부동산 절세 무작정 따라하기(2) - 박민수(제네시스박)

출처 : 교보문고

 

안녕하세요. 담꾸입니다. 

부동산 절세 무작정 따라하기(1)에서는 취득세를 중심으로 알아보았다면 이번에는 보유세에 대해서 적어보겠습니다. 

 

둘째 마당, 갈수록 부담되는 보유세, 어떻게 줄일까?
보유세는 크게 재산세와 종부세로 나뉩니다.  

 

1) 재산세 
재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 특정 재산을 소유하고 있는 명의자에게 부과되며, 매년 7월, 9월 이렇게 2회에 걸쳐 납부합니다. 7월은 건물분, 9월은 토지분에 대해 부과되며 20만원 이하인 경우에는 1회에 걸쳐 납부할 수 있습니다. 
 
2) 종부세
주택의 공시가격이 일정수준을 초과하면 종부세 과세 대상이 됩니다.
6월 1일을 기준으로 하며 12월에 납부합니다. 
 
종부세는 다주택자라면 해당 주택의 지분에 해당하는 공시가격을 모두 합산합니다. 
이때 공시가격 합산 기준은 세대 기준이 아닌 '인별' 기준으로 해당 명의자의 공시가격만 더합니다.(부부합산이 아니다)
1세대 1주택이면서 단독명의라면 12억원을 공제합니다. 공시지가 12억원 까지는 종부세가 나오지 않는다는 의미입니다. 다주택자라면 9억 원을 공제합니다. 
만약 1주택인데 부부공동 명의라면 각각 보유한 지분의 공시가격에서 9억 원씩을 차감합니다. 
 
단독명의의 경우 12억원 공제에 장기보유 세액공제(최대 80%)가 가능합니다. 경우에 따라서 이 금액이 커서 부부 공동명의로 18억(9+9억)을 공제받는 것보다 단독명의로 12억을 공제 받고 추가로 세액공제를 받는 것이 더 유리할 수도 있습니다. 
하지만 재산 형성에 있어 부부 모두가 노력한 점을 인정해야 하는데 이러한 제도가 시대에 역행한다는 지적을 받게 되었고, 정부는 2021년부터 1세대 1주택 공동명의인 경우 단독, 공동명의 중 종부세 과세방식을 선택할 수 있도록 했습니다. 
따라서 1주택인 경우라면 공동명의를 하는 것이 종부세 측면에서 불리하지 않고, 양도세에 있어서 유리하기 때문에 '공동명의'가 가장 좋은 절세 전략이라고 할 수 있다. 
 
종부세 정리
① 1주택이라면 공동명의가 유리하다.
② 3주택 이상부터는 명의자별 공시가격 합산액, 중과세율 여부 등을 고려하여 명의선정을 하는 것이 필요하다.
③ 최근 개정 내용 및 향후 개정될 내용에 꾸준히 관심을 가져야 한다.
④ 정부의 '공시가격 현실화율' 계획에 대해서도 눈여겨본다.
 
 
적용) 현재 우리 가정의 경우 종부세에 해당되려면 얼마만큼의 여유가 있는지 확인해보았습니다.
 
남구 oo아파트 공시가격 2.88억(공동명의)
남편 1.44억 / 아내 1.44억
 
마산 oo아파트 공시가격 1.19억(공동명의)
남편 5950만원 / 아내 5950만원
 
북구 oo아파트 공시가격 9140만원(단독명의)
남편 X / 아내 9140만원
 
전주 oo아파트 공시가격 9290만원(공동명의)
남편 4645만원 / 아내 4645만원
 
총 공시가격
남편 2억 4995만원 / 아내 3억 4135만원
 
9억원씩 차감되려면 아직 한참 남았습니다. 공시가격 3억 아파트를 공동명의로 3채 이상 소유해도 8억원 정도입니다.
아내 3.5억 + (1.5억 * 3채) = 8억
 
만약 공시가격이 종부세 공제금액 9억원을 초과한 경우(10억) 종부세는 얼마나 낼까요?
초과금액 1억 * 공정시장가약비율(60%) =6천만원(과세표준)
6천만원 * 0.5% = 30만원
*재산세 납부액 및 세액공제액을 생략하고도 30만원의 종부세를 부과합니다.

결론은 아직 종부세를 걱정할 때가 한참 아닙니다. 

 

이상 부동산 절세 무작정 따라하기에서 알아본 보유세, 재산세, 종부세였습니다.