[북리뷰] 나는 집 대신 땅에 투자한다 - 김종율, 임은정

출처 : 예스24

안녕하세요. 담꾸입니다.

오늘은 『나는 집 대신 땅에 투자한다』 책리뷰를 남겨보겠습니다. 이 책은 도서관에 신간도서에 집어 온 책입니다.

주로 누군가 추천하는 책을 읽거나 책 안에서 작가가 추천하는 글을 읽는 편인데 가끔은 신간도서는 제목이 끌리면 읽는 편입니다.

이 책이 토지 투자에 대한 막연함을 조금이나마 해결해 준 것 같습니다. 새로운 지식이 너무 많다 보니 정리할 내용이 너무 많이 버거웠던 기억도 납니다.  

 

토지 투자를 어려워하는 이유
토지 투자를 어려워하는 이유는 먼저 좋은 땅인지 나쁜 땅인지 판단을 내기가 어려서워다.
주택, 상가, 건물은 사용가치와 교환가치, 즉 가격을 어느정도 예측할 수 있지만 토지는 가치를 판단하기가 쉽지 않다. 따라서 토지 투자를 할 때는 임장을 나가기 전에 토지 정보를 담고 있는 문서를 먼저 분석하는 것이 훨씬 중요하다.
이때 어려운 용어들로 가득 차 있어 이해하기가 어렵지만 이 책에 나오는 용어정도만 알아도 충분하다.

토지투자는 투자할 땅을 어디에 가서 어떻게 찾아야 하는지가 어렵다. 따라서 토지 투자를 생각한다면 경매 공매 공부를 함께 해볼 것을 추천한다. 특히 초보일수록 이는 엄청난 시너지를 낼 수 있다. 경,공매에는 언제나 토지 물건이 존재하며, 이 물건을 분석하면서 실력을 기를 수 있다. 그 과정에서 좋은 물건을 발견하면 직접 입찰해볼 수도 있다.

부동산 투자에서 토지는 분명히 블루 오션이다. 대부분 토지 투자는 어렵게 생각하기 때문에 진입장벽이 존재한다. 아무나 뛰어들지 않는다. 그래서 더 매력적이다. 결국 돈은 정보의 비대칭 속에서 기회를 찾는 사람이 벌게 되어 있다.

최근 몇 년간 강력한 규제책을 피하는 과정에서 전문 투자자뿐 아니라 평범한 시민들조차 부동산에 대해 전문가 수준의 지식을 갖추게 됐다. 투자 방법과 지역은 물론 국내외 경제, 시장 동향, 부동산 세법까지 해박한 지식을 가진 이들이 얼마나 많은지 모른다. 그런 정도의 지식과 열정이라면 토지 투자에 필요한 지식은 충분히 습득하고도 남는다.

먼저 부동산에 대해 국가가 정한 여러 법칙, 즉 부동산 공법이 무엇인지 알아야한다. 법은 크게 사법과 공법으로 구분된다. 사법이 개인 간의 일을 정하는 법이라면, 공법은 국가나 공공단체와 국민 간의 관계를 규정하는 법이다.
예를 들어 아파트는 어떤 땅에 지을 수 있는지, 몇층까지 지을 수 있는지 도로나 공원 등의 시설은 어떻게 넣을 것인지 등을 정하는 법이다.

1년만 1주일에 토지 물건 1개 분석하기
공법을 모두 알 필요는 없으며, 내가 관심있는 땅에 어떤 개발행위가 가능한지 확인할 수 있는 수준이면 충분하다.
토지 투자를 위한 공부에 필요한 시간은 왕초보 기준 1년이면 된다. 공법 기초를 쌓은 다음에 1주일에 물건 1개를 분석하는 것을 목표로 하자. 절대 한꺼번에 물건 분석을 하면 안된다. 반드시 매주 하나씩 꾸준히 분석해야 한다. 이 과정을 반복하다보면 스스로 분석할 수 있는 물건의 유형이 늘어나며, 어느 정도 지식이 쌓이면 물건을 봤을 때 투자가치가 있는지도 판단할 수 있다.
1년간 꾸준히 물건 분석을 하면서 사례를 수집하다보면 1년전에 조사했던 물건이 일어난 변화를 발견할 수 있다. 이런 방식으로 물건의 변화를 꾸준히 관찰하다보면 토지가 개발되는 패턴을 찾을 수 있다.

완충녹지 중간 지점에 횡단보도가 들어설 가능성이 극히 낮다는것은 공법에서 완충녹지가 무엇인지만 알아도 충분히 판단할 수 있다.

해당 지역일대는 아파트를 지을 수 있는 2종 일반주거지역으로 정해져있었고, 개발 추진이 쉽도록 날개를 달아주는 지구단위계획까지 수립되어 있었다.
뉴스를 검색해보니 이미 한 건설사가 공장과 자동차 시설 부지를 매입했다는 사실을 확인할 수 있었다.
부동산 관련 기사에서 김종율 원장님이 늘 강조하신 계발계획과 사업시행자가 함께 있어야 한다는 말이 이뜻이구나!

경공매로 나온 수도권 공장이나 창고 등의 물건에 관심을 가져보자. 개발 가능성이 높으며 향후 도시지역으로의 편입이 예상되는 계획관리지역 내에 있는 땅이라면 더없이 좋다

토지 투자의 꽃은 직접 개발이다. 직접 개발은 가장 난도가 높지만 가장 높은 수익을 가져다준다
 
침체에서 갓 벗어나는 지역을 골라보시라. 경매를 접목하면 소액으로 투자할수 있는토지가 많다. 이를 위해서는 반드시 뉴스를 잘 분석해서 가격이 오르는 타이밍을 잡아야 한다. 
 
우리가 투자처로 관심을 두는 땅은 모두 호재가 있는 곳이다. 
호재가 있는 곳과 호재가 이미 실현된 곳을 비교해서 예측한다. 
평택 브레인시티 인근의 땅이 경매로 나왔다. 자연녹지지역의 '전'인 농지 792평이 감정가 24억원에 나왔다. 
인근 소사벌택지지구는 이미 입주를 했다. 소사벌택지지구 주변에도 자연녹지지역+전 의 땅이 보인다.
현장을 나가 시세를 확인하는 정확한 방법도 있으나, 우선 부동산 가격 실거래 사이트를 찾아본다. 
2020년에 315만원에 거래된 것이 있다.(사이트 '디스크')
해당 물건을 보니 브레인시티 인근의 땅보다 조건이 나쁘다고 할 수 있다. 브레인시티는 소사벌택지지구보다 규모가 더 크고 주거지 외 산업단지까지 입주할 예정이다. 
개발이 완료되면 평당 400만원 전후가 될 것으로 예상할 수 있다.
감정가를 보면 792평*300만원으로 24억원정도 된 것으로 보인다. 
이 물건은 결국 2번 유찰되고 8명이 입찰하여 15.3억에 낙찰되었다. 
이게 전부다. 진짜 거의 전부다. 

좋은 전략입니다. 결국 꾸준히 물건을 분석할 때 자신만의 인사이트가 쌓이는 것입니다. 토지에 대해 잘 모른다면 일주일에 1개씩 경매 물건을 분석해 보고 임장해보면 조금씩 감이 올 것으로 보입니다. 개인적으로는 이왕이면 일주일에 토지1개, 상가1개 분석을 해보는 것도 좋겠다는 생각이 들었습니다. 

2장. 돈되는 토지를 어떻게 찾을까?
토지에 대한 정보는 토지이용계획을 통해 얻을 수 있는데 토지이음 사이트나 앱을 통해서 확인할 수 있다.  

용도 지역에 따라 가능한 개발행위가 달라지기 때문에 땅의 가치를 알고 싶다면 지목보다는 용도지역을 확인해야 한다.

투자로 접근 가능한 용도지역은 관리지역과 녹지지역 정도다.
-관리지역(계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역)
-녹지지역(자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역)
나머지는 이미 개발이 이루어져 가격이 너무 높거나 개발이 허용되지 않는 땅이라고 보면 된다. 용도지역에 '보전'이라는 단어가 들어 있다면 투자 대상으로서는 일단 제외해야 한다. <애국가> 끝 소절처럼 길이길이 보전해야 해서 개인의 이익을 위한 개발은 사시살 어렵기 때문이다.

자연녹지지역은 주거용지로 탈바꿈할 가능성이 높기 때문에 투자 재상으로 관심을 가질 필요가 있다.

관리지역 중에서도 길이 보전해야 하는 보전관리지역을 제외한 계획관리지역과 생산관리지역을 눈여겨봐야 한다. 특히 계획관리지역은 활용도가 다양해서 투자가치가 높다.

용도지구
용도지역이 계급이라면 용도지구는 동호회라고 생각하면 된다. 내가 원하면 동아리에 가입할 수 있지만, 관심이 없으면 아예 가입하지 않을 수도 있다.

취락지구
용도지구 중 취락지구는 반드시 기억해야 한다. 돈 되는 땅을 찾는데 유리하기 때문이다. 시골길을 가다 보면 집들이 옹기종기 모여 있는 마을을 발견할 수 있는데 보통 이런 동네가 취락지구이다.
취락지구(자연취락지구, 집단취락지구)
취락지구가 좋은 이유는 건폐율과 용적률이 완화돼 더 유리한 조건으로 건축이 가능하기 때문이다.

주거개발진흥지구 역시 꼭 알아둬야 한다. 취락지구와 주거개발진흥지구는 향후 주거지역으로 개발할 필요가 있는 곳에 지정하기 때문이다. 향후 용적률과 건폐율이 높아질 땅이라는 힌트를 주는 셈이다.

용도구역
용도지구가 동호회라면 용도구역은 동호회의 회칙과 같다. 할 수 있는 것과 해서는 안 되는 일을 가려준다.
용도구역의 예 : 개발제한구역(그린벨트), 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 입지규제최소규역

토지이용계획에서는 상위 법률보다 하위 법률이 우선하므로 용도지역에서는 가능하더라도 용도지구나 용도구역에서 허용되지 않는다면 개발을 할 수 없다. 보통 용도구역은 제한을 강화하는 것이 대부분이므로, 내용을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

예시) 지목이 임야지만 이 땅의 용도지역이 2종 일반주거지역이라면 아파트를 지을 수 있다.(5층 이상 아파트는 2종, 3종 일반주거지역에서 건축이 가능하다) 여기에 지구단위계획구역까지 지정되어 있다면 대규모 택지로 개발되고 있다는 뜻이다.
즉 토지의 가치를 좌우하는 개발행위를 할 수 있는지 여부는 지목이 아니라 용도지역이 결정한다.

뉴스를 읽을 때는 사업을 어떻게 진행하겠다는 '행정계획'과 누가 추진할 것인가인 '사업시행자'가 나와 있는지를 확인해야 한다.
성남의 대장동(대장지구)의 경우 2004년부터 언론에 한국판 베벌리힐즈 라는 명목으로 개발관련 기사가 나왔지만 결국 정확한 행정계획과 사업시행자가 등장한 2015년에 투자할 때까지 아무런 진척도 없었다. 2015년에 실시계획 고시와 사업시행자가 나온 이후에야 2017년 착공이 되었고 2021년 입주가 마무리되었다.
핵심은 행정계획과 사업시행자가 뉴스에 모두 등장하는지 여부다.
물론 사업초기보다 토지 가격은 비쌀 것이다. 하지만 개발사업의 불확실성과 그에 따른 마음고생을 생각하면, 오른 가격이라도 개발이 확실해졌을 때 매입하는 것이 투자에 성공하는 비결이다.

연고지든 평소 마음에 들었던 곳이든 관심지를 2~3곳 정해두자. 그런 다음 뉴스를 계속 확인하면서 호재가 어떻게 진행되는지 꾸준히 파악하자.
뉴스는 '네이버 부동산' 뉴스를 보자. 네이버 부동산에는 매물 정보만 있는 게 아니라 부동산과 관련된 다양한 뉴스들이 분야별로 정리돼 있다.
그 중 '우리동네 뉴스'와 '분야별 뉴스'를 통해 개발호재 관련 뉴스를 볼 수 있다.

개발 관련 뉴스를 읽을 때 시행자가 공공인지 민간인지 구별하자. 보통 공공기관 주도 사업은 발표가 잦은 편이지만 진행이 느린 경우가 많다. 아마 민심 굳히기나 지방 선거 등을 위해 실적 보여주기가 필요하기 때문이다. 반면 민간 주도 개발은 뉴스가 자주 보도되지 않는다. 기업 입장에서 개발 사업 과정을 굳이 보도할 이유가 없기 때문이다.
주기적으로 네이버 부동산의 분야별 뉴스와 우리 동네 뉴스를 확인해보자. 꾸준한 뉴스 읽기가 투자 실력 향상의 지름길이다.

초보투자자라면 지목으로는 전, 답 등의 농지를, 용도지역으로는 개발 가능성이 높은 녹지지역이나 관리지역을 중심으로 관심 지역을 하나씩 늘려가며 공부해야 한다.
호재가 발표했을 때 매수를 하는 것이 아니라, 개발호재가 실현되기 3~5년, 접근할 수 있는 수준의 가격에서 접근하자. 토지는 호재가 발표하고 지지부진하게 가격이 오르다가 마지막 호재 실현 때 수직상승한다.


3장. 토지 투자 이것만은 알고 하자.
관심가는 경매 또는 토지 매물을 봤다고 치자.

우리가 할 일은 토지이음을 통해 토지이용계획을 살펴보고 어떤 개발행위를 할 수 있는지 확인해야 한다.
토지이음 사이트에 해당토지를 조회하여 지목, 용도지역을 확인하고 좌측 메뉴에 있는 행위가능여부를 클릭한다. 그러면 이 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류가 나온다. 토지 관련 규정은 상위 법률보다 하위법이 우선하므로 건축이 가능하다고 해도 하위법에 의해 불가할 수도 있다.  따라서 수도권 땅이면 수도권정비계획법이나 해당 시군조례를 반드시 함께 확인해야 한다.  

절대보호구역 : 학교 출입문으로부터 직선거리로 50미터까지의 지역
상대보호구역 : 학교 경계 등으로부터 200미터까지인 지역 중 절대보호구역을 제외한 지역

만약 건축물이 가능할 것으로 보이면 입찰하기 전에 개발행위허가를 받을 수 있는지를 확인해야 한다. 시청 주변 건축사 사무실에 상담하거나 시청 담당자에게 문의해야 한다. 이 정도 검토도 하지 않고 덜컥 낙찰을 받았다가 문제가 발생하는 경우가 상당히 많다.

만약 건축 허가가 가능하다는 것을 확인하면 다음으로 건축물을 어느 정도 규모르 지을 수 있는지 확인해야 한다. 이때 건폐율과 용적률을 확인한다. 토지이용계획을 확인하고 나면 행위가능여부 바로 오른쪽에 건폐율, 용적률 탭이 있다.

지구단위계획이 수립된 지역의 토지 투자는 절대 서두를 필요가 없다. 사업이 추진되고 호재 실현이 어느 정도 가시화됐을 때 진입해도 늦지 않다.(중간에 지구단위계획이 3년 내 추진되지 않아 다시 원상복구되는 일이 많다)


모르면 손해보는 건축법과 도로법
맹지는 건축을 할 수 없다. 건축법상 4m이상 도로에 2m이상 접해야 건축이 가능하다. 만약 도로가 4m가 되지 못하면 건축선 후퇴로 인해 손해를 보게 된다. 건물의 대지는 건축법상 2m 이상이 접하면 되지만 최근 대형 차량에 대한 선호도가 높아지면서 실무에서는 3m이상 접해야 한다고 요구하고 있다.

접도 의무에 대한 예외도 존재한다. 원칙적으로 맹지는 건축허가가 불가능하지만, 농지법에 따라 농막(소형이동식주택)은 가능하다. 또한 비도시지역의 녹지지역이나 관리지역 등에서는 현황도로만으로도 건ㅊ구허가를 받을 수 있기도 하다. 이때 현황도로는 본래는 도로가 아니지만 아주 오래전부터 불특정 다수가 통행하면서 도로로 쓰이고 있는 토지를 말한다.

도로는 크게 '법정도로'와 '비법정도로'로 구분할 수 있다.
건축법상 중요한 것이 바로 법정도로다.
법정도로는 아래 두가지를 기억하자
1. 도시계획시설 도로 : 지자체에서 만든 도로로, 도로 소유 및 관리를 맡은 이는 지자체이다. 도로를 개설한 목적은 통행도 하고 접한 필지 주인의 건축도 하라는 것이다.
2. 도로법상 도로 : 토지이용계획에 '도로구역'이라고 나오며 인접한 도시로 신속하게 이동하는 것이 목적이다. 지방도의 경우 진출입허가가 그나마 용이한 편이지만 국도의 경우 진출입허가가 어렵다. 감속차로와 가속차로를 만들어주어야 하며 이마저 교량이나 터널, 버스정차대 등이 있을 경우 설치허가가 나지 않는다. 이처럼 '건축법상 맹지'가 되는 경우를 주의해야 한다.

비법정도로로는 사도와 현황도로가 있다.
1. 사도(사도법상 사도가 아니다) : 인접 필지를 개발하며 개인이 도로를 개설한 것. 사유재산이다. 건축법상 도로가 되니 주인의 동의없이 건축허가를 받을수 있도록 되어 있으나, 실무에서는 행정청에서 여러 민원과 문제가 생길 수 있어 먼저 주인의 동의를 받아오라는 경우가 많다. 명백히 개인이 필요에 의해 낸 사도와 접한 땅에 투자할 떄는 주의를 기울여야 한다.
2. 현황도로 : 지적도에는 나와있지 않으나 실제 오랜시간 관습적으로 도로로 이용되어 도로처럼 돼버린 곳이다. 건축법상 건축허가가 난 적 있다면 허가가 날 가능성은 크지만 반대로 건축허가가 난 적이 없으면 허가가 나지 않을 가능성도 있어 주의해야 한다.  

역세권이냐 엿세권이냐
기차역(또는 지하철역)이 들어온다고 모두 가격이 오르는 것이 아니다. 결국은 역세권에 분양하는 아파트가 팔리겠는가? 아파트를 살 생각이 있는가?가 더욱 중요하다. 역세권 개발사업의 사업성이 바로 아파트 분양 가능성에 달렸다. 역세권 개발사업 비용은 대개 아파트 용지 매각 수익으로 충당하기 떄문이다.
경기도 가평에 경춘선 기차역이 들어선다는 기대감으로 토지가격이 오른 적이 있으나, 사업성이 떨어져 개발사업도 늦어지고 있다. 인근 33평 아파트 시세(함덕우강유탑유블레스)가 2.5억 내외에 불과하기 때문이다.

반면 경기 광주에 경강선이 개통하면서 역세권 사업이 이루어진 곳은 토지가격이 오르고 개발 2단계 예정지까지 나오고 있다. 주변 아파트 가겨이 6~7억원대로 올랐기 때문에 사업시행자 입장에서 사업을 추진할만하기 때문이다.
이처럼 역이 개통될 예정인 지역의 토지를 살 때는 아파트 사업의 타당성을 스스로 분석한 뒤 투자해야 한다.

방구석에서 쉽게 하는 토지 측량
토지이음 사이트 접속 축적을 1/1000으로  변경하고 도면 크게 보기를 누른다. 축적을 다시 확인하고 인쇄한다. 실제로 자로 재어보고 1000을 곱하면 미터로 환산한다.

일조권사선제한이라는 규정이 있다. 인근 건물의 일조권을 지키기 위해 높이를 제한하는 것이다.
이로 인해 주거지역에 귀퉁이가 잘린 듯한 모습을 건물을 짓게 될 수 있는 것이다. 그리고 도록가 북쪽에 접한 대지를 사는 것이 유리하다. 일조권 사건제한의 적용을 도로와 대지의 경계가 아닌 도로 정중앙으로 이동하여 적용하기 때문이다.

토지이용계획을 통해 물건이 좋다고 판단되었다면 다음으로 '공적 장부'를 확인해야 한다

토지는 현장에서 눈으로 확인하기 어렵기 때문에 더욱 서류를 꼼꼼히 읽고 이해해야 하는데 가장 중요한 서류가 '토지대장'과 '등기부등본'이다.

토지이용계획의 근거가 되는 서류가 토지대장으로 정부24에서 무료 열람 발급이 가능하다.  
토지는 이렇게 토지이용계획, 토지대장, 지적도 등 다양한 서류를 확인하여 물건에 대한 정보를 파악한 다음, 현장답사를 가야한다. '서류 다음에 현장'을 잊지 말자.

건축물대장은 지상에 건물이 지어져 있을 경우 보게 된다. 건축물대장 역시 정부24에서 열람 발급이 가능하다. 건축물대장 확인이 중요한 이유는 첫 페이지인 갑지 우측에 위반건축물 여부가 표시되기 때문이다. 신축 당시에 매년 내야하는 벌금인 이행강제금보다 임대료가 더 높아 위반건축물을 짓는 경우가 있지만 토지 투자가 목적이라면 되도록 피하는 게 좋다.

농지. 산지 투자
농지와 산지 투자의 핵심은 농사를 짓거나 나무를 키우기가 쉽지 않아 다른 용도로 변경됐을 때(규제를 풀어줬을 때) 사용가치가 훨씬 높아질 토지를 찾는 것이다.

농지는 공공성이 있는 토지로서 기본적으로 농사를 지을 사람이 매수해야 한다. 따라서 농지를 매수하기 위해서는 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만 1000제곱미터(약 300평) 미만의 주말 체험영농목적은 농업인이 아니라도 농지취급자격증명을 발급받으면 매수가 가능하다.

일반 매매의 경우 매도자와 협의해 농지취득자격증명 발급을 받고 계약을 진행하는 융통성을 발휘할 수 있다. 하지만 경매의 경우 농지취득자격증명이 낙찰 후 7일 이내 매각허가결정까지 제출되지 않으면 보증금이 몰수되므로 사전신청제도를 이용하자. 사전에 경매 토지를 대상으로 농지취급자격증명 발급을 신청하는 것이다.

주말 체험영농 목적(1000제곱미터 미만)으로 취득할 경우 신청서와 주말체험영농계획서를 , 약 300평 이상의 토지는 신청서와 농업경영계획서를 함께 제출해야 한다.  

농지취급자격증명 발급이 안될 수 있는 경우
1. 불법전용 : 해당 용지가 불법으로 다른 용도로 쓰인 경우/ 원상회복계획서를 제출하면 된다.
2. 추가 매수 : 직접 농사를 짓지 않고 농지를 빌려주고 있는 사람이 추가로 매수하는 경우 / 투기로 볼 수 있다고 판단한다.
3. 휴경 농지
4. 공동소유 인원초과 : 1필지를 지방자치단체 조례로 정하는 공동소유인원을 초과하면 제한될 수 있다.

농지에 농사를 짓지 않으면?
매년 9월~12월 사이 농지이용실태조사를 실시하여 농사를 짓지 않으면 처분의무 부과대상이 되고 1년의 유예 기간을 준다. 기간이 지나면 처분 명령이 내려지고 6개월 안애 농지를 처분해야 한다. 처분 명령을 받고도 이행하지 않으면 6개워이 지난 시점부터 매년 감정가격 또는 개별공시지가 중 높은 금액의 25% 해당하는 이행강제금이 부과된다.

농지 투자의 핵심, 농업진흥구역이 해제될 곳을 노려라.
농업보호구역은 고3학생을 둔 가정의 거실과 같다.
농업진흥구역은 고3학생의 방과 같다.
농업진흥구역은 농업보호구역에 비해 행위제한이 월등히 강하다. 농업보호구역은 이미 농업진흥구역보다 비싼 땅이다. 행위제한이 완화돼 있어 근린생활시설이나 주택단지가 형성돼 있는 곳이 더러 있다. 둘 중 어떤 땅이 더 비싸냐고 묻는다면 농업진흥구역이지만, 해제될 가능성을 묻는다면 농업진흥구역이라고 답하는 게 맞다.

고3학생이 대학을 가면 그 방은 진흥구역에서 규제가 해제되어 자유롭지만(땅값이 상승할 확률이 높지만) 거실은 둘째, 셋째가 고3이 될 예정이기에 조용히 지내는 보호구역으로 오래 남을 수 있는 것과 같은 이치다.  

개발행위허가로 땅의 가치 높이기
농지전용허가는 토지를 개발할 수 있도록 하는 제도의 일종으로, 이때 세금인 농지전용부담금을 납부해야 한다. 과거에는 대체농지조성비용이라고 불렸는데 개발하는만큼 줄어드는 농지를 다른 곳에 추가로 만들기 위해 납부하는 세금이라는 뜻이다.

농지전용부담금=전용신청면적(제곱미터) * 개별공시지가의 30% 또는 5만원(개별공시지가 1제곱미터 당 5만원 초과시)

예시) 1700평 개별공시지가 22,500원일 때
1700*(22,500*30%) = 11,475,000원

농지전용허가를 신청할 때는 건축 계획을 제출해야 하므로 건축설계비용과 토목, 측량 등의 비용이 추가로 발생한다.  

농지전용허가를 통해 지목이 변경되면 즉시 인근에 있는 전이나 답보다 높은 값을 받을 수 있다. 따라서 개발행위허가를 받을 수 있는 땅을 매수하여 전용허가를 받은 다음 매도하는 것도 투자에 활용할 수 있는 하나의 방법이다.

같은 지역에 대지가 평당 300만원, 전이 평당 200만원이라고, 전이 더 저렴하다고 할 수 없을 수 있다. 전은 도로에 비해 지대가 낮은 경우가 많아 성토비용이 추가될 수 있기 때문이다. 성토비용가지 계산하여 대지와 시세를 비교해야 한다.

농지와 마찬가지로 산지도 전용허가를 받을 수 있으며 산지는 경사도를 확인하는 것이 필요하다. 지방조례에 따라 개발이 가능한 경사도가 상이하다. 대략적인 경사도는 국토환경성평가지도에서 찾아볼 수 있다. 산지도 전용허가를 받기 위해서는 대체산지자원조성비를 부담해야 한다.

다른 부동산도 마찬가지지만 특히 토지는 살 때부터 '누가 내 물건을 어떻게 사줄까?'를 염두에 두고 투자해야 한다. 투자 목적이 확실해야 한다.
예1 : 개발이 될 지역에 일찍 진입했다가 진행이 활발해질 때 건축업자에게 매도
예2 : 땅을 사서 건축물을 지어 임대를 놓다가 시세차익을 실현

전원주택이나 타운하우스를 짓기 좋은 땅은 자연녹지지역이다. 도시의 접근성이 좋고 주택의 장점을 가질 수 있기 때문이다. 자연녹지지역의 건폐율은 20%이고 용적률은 100%이다. 즉 30평정도의 집을 짓고 싶다면 그 5배인 150평 정도 토지를 사면 된다.
토지 가격이 비싼 동네라면 80~100평에 16~20평 정도 3층까지 건축하기도 한다.
1층은 주방, 거실, 2~3층은 방과 화장실을 배치하는 것이다. 남는 면적은 마당과 주차장으로 사용한다.

어려운 토지 투자에 관한 내용과 용어를 재치있게 설명합니다. 보전 지역은 투자 대상에서 기피해야 한다는 내용을 알려주며 '애국가'의 길이 보전하세를 예시를 든 점.

농업보호구역은 고3학생을 둔 가정의 거실과 같고, 농업진흥구역은 고3 학생의 방과 같다는 비유도 그러합니다.

 

사실 몇 년전에 아버지와 함께 토지 투자를 얼떨결에 한 적이 있습니다. 지금도 가지고 있는 그 땅의 가치는 어떠한지, 투자 관점에서 잘한 것인지 등등을 생각해보는 시간이 되기도 했습니다.(좋은 투자는 아니었다는 결론을 냈습니다.)

또 예전에 여행을 다녀왔던 남해 펜션이 떠오르면서 그 펜션 사장님은 토지를 매입하고 건폐율과 용적률을 체크하여 펜션을 지은 투자자일 수도 있겠다라는 생각이 들기도 했습니다. 나중에 그 펜션의 건축물대장과 토지대장을 떼어봐야겠습니다. 

 

아무튼 막연했던 토지 투자에 대해 조금이나마 벽을 허물 수 있었던 책이었습니다. 

이상  『나는 집 대신 땅에 투자한다』 북리뷰였습니다.