[북리뷰] 부동산 절세 무작정 따라하기(1) - 박민수(제네시스박)

출처 : 교보문고

 

부동산 절세 무작정 따라하기(1)

안녕하세요. 담꾸입니다. 

오랜만에 쓰는 북리뷰입니다. 그동안 이런저런 핑계로 책 읽는 양도 줄었고, 리뷰도 쓰지 못했는데 앞으로 책도 다시 원래 루틴을 찾아가고 리뷰도 적어보려고 합니다. 

오늘 2023년 4월 말에 나온 따끈따끈한 신간 책을 『부동산 절세 무작정 따라하기』를 읽기 시작했습니다. 

도서관 신간코너에서 집어 든 책으로, 저자는 박민수(제니시스박)입니다. 세금 관련 글 포스팅을 통해 제네시스박이라는 이름을 들어본 적이 있었고, 세금은 자주 바뀌기 때문에 최근 세금 정책 관련 내용을 확인하고 싶어 읽게 되었습니다. 무엇보다도 올해 5월 임대소득 신고를 하면서 아직 정확히 이해하지 못한 부분이 많다는 생각에 도움이 될까 싶기도 합니다.  

 

지금은 기다리는 게 유리할 수 있다.

지금은 기다리는 게 유리할 수 있다.
윤석렬 정부는 규제를 풀고 완화하는 방향으로 가고 있다. 이런 상황에서는 적절한 매수, 매도 타이밍을 찾는 것도 무척 중요하다. 1주택자라면 비과세 기준이 12억 원으로 상향한 후에 매도하는 것이 유리하다.(현재는 9억)

 

양도세 비과세는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이때 실거래가액이 9억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. 만약 본인이 보유한 주택이 9억 원이 넘는다면 향후 윤석열 정부에서 비과세 기준을 12억 원으로 상향한 후에 매도하는 것이 더 좋다는 것입니다. 

현재 2년 이내 매도시 세율은 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%, 2년 이상은 6~45%입니다. 

 

매수자라면 급매를 사고 싶어 한다. 이는 반대로 매도자 입장이 되어야만 이해할 수 있다. 
2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 매각하는 경우 양도세 중과가 되어 거액의 세금을 부담해야만 한다.(기본세율에 최대 30% 가산세율 적용)

양도차익 5억원의 경우
-일반과세 시 양도세 약 1.9억
- 2주택 중과 시 양도세 약 3억원
- 3주택 중과 시 양도세 약 3.5억원

윤석열정부는 이를 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 한시적으로 양도세 중과를 배제하였기에 2년 이상 보유한 주택이라면 양도세 중과가 되지 않고 기본세율을 적용받는다. 따라서 우리는 적어도 2024년 5월 전까지는 양도세 중과를 피하고 시세차익을 실현시킬 급매물이 나올 것으로 어느 정도 예측할 수 있다. 평소 관심 있는 물건의 가격을 지속적으로 모니터링한 후 목표했던 가격대로 매물이 나오면 매수를 고민할 필요가 있다. 

 

첫째 마당. 취득세, 알면 알수록 줄어든다

과거에는 주택 포함, 기본적인 부동산의 취득세율은 4%이고 주택의 경우 지난 2014년 취득세 감면을 통해 취득가액에 따라 1~3%의 취득세율을 적용했다. 그러다 서울, 수도권 주택시장의 상승으로 2020년 8월 지방세법 개정을 통해 대거 상향 조정되었다. 

취득세 주택수 산입 여부 
취득세 주택 수 계산시 유의해야 하는 부동산으로는 '조합원입주권, 주택 분양권, 주거용 오피스텔'이 있다. 이 세가지 부동산의 경우 2020년 8월 12일 이후 취득하였다면 취득세 주택 수에 산입된다. 2020년 8월 11일 이전에 취득했다면 취득세 주택 수에 산입하지 않는다. 

취득세 중과 배제 주택
1. 가정어린이집
2. 농어촌주택(건축물 시가표준액 6,500만원 이하)
3. 공시가격 1억원 이하 주택(단, 정비구역에 위치한 주택은 제외)
4. 상속 주택, 입주권, 분양권, 오피스텔(단, 상속개시일로부터 5년 이내)
5. 노인복지주택
6. 재개발 사업부지 확보 목적으로 취득하는 주택
7. 주택시공사가 공사대금으로 받은 미분양주택
8. 저당권 실행으로 취득
9. 사원용 주택

 

예제) 다음에서 4번 주택의 취득세율은 몇 %일까?

1번 주택(2014년 10월)
2번 분양권(2018년 10월)
3번 분양권(2020년 5월)
4번 주택(2023년 1월)

2번과 3번 분양권은 취득일(혹인 당첨 후 계약일)이 2020년 8월 11일 이전이므로 취득세 주택 수에는 제외된다. 물론 추후 준공이 되면 그때는 취득세는 물론 양도세 주택 수에 모두 포함된다. 

 

 

기본적인 주택 취득세율

6억원 이하 : 1.1%
6억 원 초과~9억원 이하 :1.1~3.3% 
9억원 초과 : 3.3~3.5%

참고로 '6억원 초과 9억 원 이하'의 취득세율이 다소 복잡한 이유는 문턱효과를 방지하기 위함이다. 기존에는 취득세율이 6억 원까지는 1%인데 6억 1원인 경우 취득세율이 2%로 배가 된다. 1원만 초과되더라도 취득세율이 극단적으로 인상되는 것을 방지하기 위해 다소 복잡하지만 위와 같은 산식을 하게 되었다. 

 

 

세대분리

취득세를 줄이는 방법 중 세대분리가 있는데 세대분리 요건은 다음과 같다. 

① 만 30세 이상이면서 독립된 생활을 하는 경우

② 만 18세 이상이면서 월 83만원 이상의 소득이 있고 독립된 생활을 하는 경우

③ 결혼한 경우

 

 

저가양수도 란?

말 그래도 낮은 가격으로 매매거래를 하는 것. 가족, 친척과 같은 관계자끼리 저가로 거래를 하는 경우, 국세청은 시가로 과세한다. 이렇게 해야 국가 입장에서 세수가 확보되기 때문이다.

 

저가 기준은 시가의 5% 보다 낮은 가격 또는 3억원보다 낮은 가격이라면 저가양수로 판단하고 양도일 전후 3개월 이내에 있는 유사매매사례가격을 시가로 판단해서 양도소득세를 부과한다. 

 

만약 30%이상, 3억원 이상 싸게 사면 매수자에게 증여세도 부과 된다. 가족을 통해 시가보다 싸게 사면서 그만큼의 이익을 증여받은 것으로 보기 때문이다. 

따라서 이러한 가족 간 저가양수도 계약을 할 경우에는 우선 양도일 현재 시가가 얼마인지 파악하고, 매매가가 시가대비 몇% 수준인지도 확인해야 한다. 증여세 기준은 또 다르기 때문에 경우에 따라 시가로 양도세를 낼 것을 감수하면서도 매매가격을 낮게 가져감으로 절세효과를 노려볼 수도 있다. 

 

 

이어서 부동산 절세 무작정 따라하기(2)