임장 전에 반드시 해야 할 분석 3가지(지소테이블, PIR, 입주물량)

임장 전에 반드시 해야 할 분석 3가지(지소테이블, PIR, 입주물량)

안녕하세요. 담꾸입니다.

오늘은 관심 지역의 단지들을 3가지로 분석해보고자 합니다.

1. 지소테이블

2. PIR

3. 입주물량

 

모니터링하고 있는 지역이 전북 전주, 경남 진주, 충북 충주이데 이번주에 전주 서신동 일대 임장을 갈 계획이어서 전주 지역을 위주로 분석을 해보았습니다.

 

 

지소테이블 작성 분석

먼저 단지 지소테이블을 작성해보았습니다. 

 

지소테이블이란?

비슷한 지역의 아파트 단지의 세대수, 연식, 평당가격, 거래량, 실거래가격을 수치로 데이터화하여 단지 간의 순위를 매겨보는 것입니다. 

가장 높은 점수를 얻은 단지는 서신 동아한일입니다. 세대수가 다른 단지에 비해 많습니다.

저는 거래량이 중요하다고 생각하는데요. 거래량이 높다는 것은 그만큼 실거주자 또는 투자자의 선호가 높다는 의미이기 때문이입니다. 최근 6개월까지는 비교하는 것이지만 거래량에서는 서신동 신일과 서신광진산업장미가 높게 나왔습니다. 

서신동아한일, 서신신일, 서신광진산업장미, 서신중흥 순으로 순위를 매길수 있을 것 같습니다.  

 

 

그렇다면 지소테이블이 시간에 따라 바뀌기도 할텐데요.

바뀐다면 어떻게 바뀔 수 있는지 알아보았습니다. 

아래는 제가 관심을 가지고 있었던 진주 신안동의 지소테이블입니다. 

위 지소테이블은 2022년 9월에 작성한 것입니다. 23평 중에서는 들말대경이 가장 높은 점수를 받았고 나머지 신안주공2차, 3차, 들말흥한타운, 들말한보타운이 그 뒤를 따르고 있습니다. 

 

이번에는 2023년 6월에 작성한 것입니다. 신안주공3차, 들말한보타운이 17점으로 가장 높고 오히려 들말대경은 14점으로 그렇게 높지 않습니다. 결국 거래량이 변함에 따라 단소지수 점수가 변동된다는 것입니다. 시기를 달리하여도 그 지역 내에서 인기있는 단지는 어느정도의 점수를 반영하고 있다는 것이 느껴집니다. 단순히 단소테이블만 두고서는 진주 신안동이 가 전주 서신동보다 낫게 나오는 것도 눈여겨볼만 합니다.  

 

아래는 충주 관심단지의 지소테이블입니다. 소형평형 위주로 알아보았고 금능현대가 가장 높게 나왔습니다. 

 

 

PIR 작성 분석

다음은 PIR을 알아보았습니다

PIR이란? 연평균 도시 근로자 소득 대비 아파트 가격을 산출한 것으로, PIR이 10이면 도시 근로자의 10년치 소득을 뜻합니다. 주로 부동산의 가치 평가 수단으로 활용됩니다. 

PIR에 대한 자세한 사항은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다. 

 

부동산의 가치 평가 수단 PIR

위의 표는 전주 서신동의 동아한일아파트의 가격변동 흐름표와 PIR 그래프입니다. 두 개의 그래프를 대조하다보니 저평가 구간인 2008년이 매수타이밍이고 고평가가 되는 2011년까지 상승하고 있다는 사실을 알 수 있습니다. 또 다시 저평가 구간인 2020년 매수하였다면 2022년에 수익을 낼 수도 있었겠네요. 2023년 5월 현재 아주 저평가 구간이라고 할 수는 없겠습니다만, 가격을 싸게 매입할 수 있다면 수익을 낼 수 있겠습니다.  물론 모든 단지가 위와 같이 가격 그래프와 PIR이 동일하게 나오지는 않습니다. 

 

PIR을 비교하다보니 과거 시세부터 흐름을 파악할 수 있었습니다. 상대적으로 서신동아한일아파트와 광진산업장미2차가 높은 평가를 받고 그 다음이 중흥, 신일 차례였던 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 현재도 같은 가격이면 위와 같은 순서로 매입하는 것이 아무래도 더 잘 매수한 것이라는 판단이 될 수 있겠습니다. 

 

 

충주 아파트도 PIR을 알아보았습니다. 금능현대 아파트도 시세 그래프와 거의 동일하게 움직이고 있었습니다. 아직 고평가라는 사실을 확인합니다. 충주 지역은 전주나 진주에 비해 아직은 전체적으로 고평가라고 보여집니다. 

 

 

입주물량 분석

지역 내 입주물량을 단순히 부동산 지인이나 아실같은 어플로만 확인하는데 그렇게 되면 오차가 많게 됩니다.  대부분 사이트의 경우 분양공고 이후 물량만을 반영하여 후분양의 경우 물량이 반영되지 않습니다. 그래서 실제로 지자체에 들어가서 사업계획승인 현황을 확인하여 실제 사업이 승인된 건설현장까지 입주 물량을 확인해야 합니다. 

 

관심지역 입주물량 확인 방법과 반드시 주의할 점

 

입주물량을 제대로 확인하기 위해 전주시청 홈페이지에 방문합니다. 

 

현재 부동산 지인에 의하면 전주지역은 공급이 부족합니다. 2023년 이후부터 꾸준히 공급이 없습니다.

전주시청 홈페이지에 들어가서 사업승인이라고 검색하니 공동주택 현황(2023.4월 기준)이 있습니다. 파일을 확인해보았습니다. 

 

현재 부동산지인 사이트에 반영된 전주 입주물량입니다. 2023년 1572세대가 입주하고 2024년에는 245세대 2025년에는 입주예정물량이 없습니다.  

노란색을 제외한 나머지는 반영이 안 된 단지입니다. 

 

<반영안된 2024년 입주예정물량>

1. 효자동 본 아르떼(277세대 2024.9월)

2. 에코시티 데시앙(748세대 2024년 4월)

 

<반영안된 2025년 입주예정물량>

1. 에코시티 포스코4차(576세대 2025.8월)

 

나머지 2026년 이후 300세대 정도의 단지가 2013세대 입주예정인데 아직 정확한 준공예정일 조차 기록되어 있지 않습니다.

 

전주의 적정 수요량은 3314세대이고,

2024년 입주는 반영 245세대 + 미반영 1025세대를 합쳐도 총 1270세대이므로 부족.

2025년 입주는 576세대로 더욱 부족.

2026년에 예정된 2013세대가  한꺼번에 입주한다고 해도 적정 수요에 비해 부족하므로 앞으로 향후 전주의 입주물량은 부족으로 이어질 것이라 전망됩니다. 따라서 공급으로 인해 시세가 하락할 리스크는 상대적으로 적어보입니다. 

 

 

자, 이제 매물 리스트를 정리하러 가야겠습니다. 

이상으로 임장 전에 반드시 해야 할 분석 3가지(지소테이블, PIR, 입주물량)였습니다.