[지역분석] 23년 1월 - 경남, 경북

오늘은 경남, 경북 지역의 입주량/수요량, 인구이동, 거래량, 시장강도 수치를 통해 지역요소점수를 확인해보았습니다.

 

총평

호남지방과 마찬가지로 영남지방 모든 도시의 공통점도 거래량 회복이 없다는 점입니다. 오히려 더욱 거래량이 하락하고 있습니다.

전국적으로 서울 일부를 제외한 모든 지역이 규제가 풀린 상태에서 호남보다는 투자수요가 더 있을 것으로 예상했지만 아직까지는 아무런 움직임이 없습니다. 

많은 투자 전문가들과 책에서 지방 투자 시에는 공급과 미분양 추이(늘어나는 추세인지, 줄어드는 추세인지)가 중요하다고 강조했습니다. 하지만 공급이 절벽이라도 미분양이 없어도 가격이 하락하는 몇몇 도시들을 보니 금리 인상도 지역요소에 반영해야 되지 않을까 싶습니다. 최근 연준의 기준금리 인상속도가 점차 줄어드는 추세이므로 향후 금리 안정화 또는 하락에 따라 어느 지역이 먼저 움직임을 보이는지 예의주시할 필요가 있습니다. 

결론적으로 아직까지는 섣불리 어느 지역이든 투자하는 것에 대한 확신을 가지기 어렵습니다. 현재로서는 이 침체가 어느 정도 유지될지 알 수 없기 때문입니다.  

 

주요 도시

구미(★)은 2020년부터 2023년까지 공급이 없는 지역입니다. 하지만 2022년부터는 공급과 미분양이 없음에도 불구하고 가격이 하락했습니다. 앞서 이야기했듯이 금리 인상이라는 거시경제 움직임에 공급이나 미분양도 힘을 쓰지 못한다는 사실을 깨닫게 됩니다. 2023년까지 공급이 없다하더라도 현재 분위기가 쉽게 나아질 것으로 보이지 않습니다. 게다가 2024년부터는 공급 초과가 시작됩니다. 현재로서 매력은 없어 보입니다. 

 

 

대구(☆)는 공급이 매우 많으면서도 미분양 추이가 점점 늘어나고 있는 대표적인 지역입니다. 현재로서는 투자는 안되고 관망해야 하는 지역입니다. 대구같은 경우 대장 아파트 위주로 얼마나 가격이 하락하는지 또는 어느 단지는 버티고 있는지 모니터링해야 합니다. 

 

 

포항(☆)은 구미와 대구를 섞어놓은 듯합니다. 공급이 적었음에도 금리 인상이라는 거시경제를 맞이해 하락이 시작되었고 이제 미분양이 증가하는 추이와 앞으로 2024년 공급이 급격히 늘어나느 시기도 맞이합니다. 어쩌면 대구보다 더 상황이 안 좋아질 수도 있겠습니다. 

 

 

울산(★)도 미분양 추이가 늘어나고 있습니다. 2023년에 공급이 많습니다. 앞으로 하락세가 이어질 것으로 예상됩니다. 공급이 줄어드는 2024년 분위기는 금리 여부에 따라 어떻게 될지 모르기 때문에 대장 단지 위주로 모니터링 할 필요가 있습니다. 

 

부산(★☆)은 공급이 점차 줄어들고 있어 지소지수가 약간의 반등을 하는 추세입니다. 아직 뚜렷한 반등은 없습니다. 

 

 

창원(★☆)도 부산과 비슷한 모습입니다. 

 

 

김해(★)는 미분양 추이가 늘어나는 것 같습니다. 공급이 적었는데도 가격이 하락했습니다. 아픙로 적정 수준의 공급이 예정되어 있습니다. 전체적으로 매매가 변동 추이를 보면 변동성이 커 보입니다. 

 

 

거제(★)는 김해보다 변동성이 더 커 보입니다. 아직도 2015년 고점을 회복하지도 않았는데 다시 하락하기 시작했기 때문입니다. 미분양 추이는 줄어드는 추세이고 공급도 적정수준입니다. 

 

 

진주(★☆)는 공급이 2022년부터 2023년까지 전무했습니다. 그럼에도 금리의 영향은 어쩔 수가 없습니다. 미

분양도 없습니다. 향후 공급도 안정적이므로 그나마 하방압력을 버틸 것으로 보입니다.