명도를 하는 두 가지 과정, 주의점

낙찰은 20%, 명도까지가 40%

낙찰을 받았다. 첫 응찰에 첫 낙찰의 기쁨도 잠시, 이제는 첫 명도를 준비해야 한다. 명도는 아무래도 기대와 함께 긴장도 된다.

 

먼저 과거 읽었던 여러 가지 경매 책들을 참고하여 명도 사례를 통해 과정을 정리하고 있다.  『싱글맘 부동산 경매로 홀로서기』의 이선미 저자는 다음과 같이 말했다.

“낙찰은 그저 예고편이고 그 이후가 진짜 시작이다.
낙찰이 20%, 명도까지가 40%, 나머지 40%가 수리, 리모델링, 임대, 매매다.”

 

두 가지 과정

자료를 정리하다 보니 명도를 크게 두 가지로 나뉘어 시도할 수 있을 것 같다.

 

첫 번째는 매각대금 전부터 최대한 일찍 명도를 시도하는 것. 점유자가 말이 잘 통할 경우에 효과적이다. 장점은 대출을 최대한 나중에 하여 잔금 비용에 대한 이자를 줄일 수 있으며, 합의가 잘 되면 단기간에 명도가 가능하다. 협상에 능숙하지 못하면 명도가 꼬일 수 있다.

 

두 번째는 잔금을 납부하고 인도명령 신청 후 인도명령 결정이 난 후 명도를 시도하는 것. 인도명령 결정까지 2~3주 소요. 서둘러 연락하지 않고 차분히 기다리면서 압박을 하는 방법이다. 명도 기간이 길어지지만 초조해진 점유자가 본인의 조건을 말하기 어려우므로 쉽게 명도가 가능할 수 있다.

 

 

매각대금 납부 전에 명도 시도할 경우

1단계 : 전화로 명도하기(전화번호 확보 또는 연락처 남겨두기)

2단계 : 내용증명 보내기(낙찰자 이름으로)

3단계 : 합의, 명도

 

 

매각대금 납부 후 명도 시도할 경우

1단계 : 인도명령 신청

2단계 : 인도명령 결정 송달 후 전화통화 합의 시도

3단계 : 내용 증명 보내기

4단계 : 강제 집행

 

 

점유자와 통화시 어떤 이야기를 할까?

1. 3자 화법

-◌◌부동산투자회사 ◌실장이라고 소개.

-나는 직원. 점유자님과 좋게 협의하는 역할일 뿐.

-저랑 협의가 잘 안될 경우 사장님이 직접 나서서 법적 절차를 진행함.

-대화가 잘 되는 것과 관계없이 법적 절차는 준비하기 때문에 혹시 법원우편물이나 내용증명 같은 것이 오더라도 기분 상해하시지 말 것.

-저희 회사에서는 해당 아파트 평형의 경우 통상 50만 원의 이사비용을 책정하여 지급하고 있다. 그리고 이 금액은 공과금이 포함된 금액임.

-다만 점유자님께서 이사 날짜를 조금 더 빨리 잡아주시면 그때는 더 추가로 금액을 지급해달라고 결제를 올릴 수 있다. 이사 날짜가 확정되야 그 날짜를 감안하여 금액을 정하는 것이지 미리 금액을 결정할 수가 없다. 이사 날짜가 정해지면 계약서를 사진으로 찍어 보내주실 수 있는지(개인정보는 가려도 된다)

 

 

2. 대화 시 알아야 할 내용

-(잔금은 납부하고 온거냐?) 잔금 납부는 당장 할 수 있다. 그리 되면 점유자분께서 내일부터 월세를 소유자에게 지급해야 한다. 이사 날짜를 고려해보고 미리 알려주면 그 날에 맞추어 잔금을 납부할 예정이다.

-(무리한 이사비를 요구할 때) 보고는 올려보겠다. 그런데 한번도 이사비를 50만원 이상 준 적이 없다. 강제집행을 해도 200만 원이면 충분한데 괜히 돈을 더 쓸 이유가 없지 않나. 고집피우시다가 결국 이사비도 못 챙기고 강제집행당하시는 분들도 봤다. 법무사 사무실 같은 전문가에게 한번 확인해보시라.

-(법대로 하라. 우리는 계속 살만큼 살거니까. 소송 걸어도 5~6개월 살 수 있다고 들었다) 법대로 진행하게 되면 강제집행까지 걸리는 시간은 한달이면 충분하다. 소유권이전일로부터 월세받을 권리가 있다. 오히려 부당이득금 청구를 하면 소송비용과 밀린 월세까지 지불해야 한다.

-(내부 인테리어도 다 했다. 유치권 알지 않느냐? 수리 비용을 주라) 내부 공사는 유치권에 포함되지 않는다. 특히 임차인이 신고한 유치권은 모두 인정되지 않는다는 판결을 받았다.

 

 

 

명도시 주의사항

① 아무리 협의가 잘 된다고 하더라도 인도명령을 신청하는 것은 기본임을 명심한다. 이 비용은 통상 2만원 정도로 등기 시 견적서에 추가하면 된다. 서비스로 요구할 수도 있다.

② 명도를 만나서 하지 않는다. 가급적 전화로 해결한다. 만나더라도 자주 만나지 않는다.

③ 그냥 가만히 기다리는 것이 가장 현명한 방법일 수 있다. 낙찰을 받으면 2~3주 정도는 연락조차 하지 않는다. 빨리 명도를 해결하고 싶은 마음을 꾹 참고 또 참으며 인내해야 한다. 절대로 먼저 흥분하거나 어리석게 자주 연락하면 안 된다. 그럼 상대방은 궁금해서 심리적으로 참지 못한다. 왜 연락이 없지? 라는 생각과 집을 비워줘야 한다는 두려움에 오히려 낙찰자를 기다리게 된다.

④ 인도명령 신청, 결정 이후 대화를 시도하는 것도 방법이다. 낙찰을 받고 나서 바로 인도명령 신청을 하고 인도명령 결정이 이루어지면 그때부터 점유자와 대화를 시도한다. 궁금해서 기다린 점유자는 인도명령 결정이란 무기를 들고 대화를 하는 나에게 유리한 조건을 내세울 수 없다. 기다리는 일에 익숙하고, 자기 감정을 절제한다면 명도는 어렵지 않다.