주택임대소득의 대상, 계산 방법(분리과세 계산 방법)

주택임대소득이란?

주택을 임대해주는 대가로 얻는 소득으로 주택임대업을 통한 사업소득에 해당되어 과세 대상이다.

주택임대 수입금액 2천만 원 이하자에 대해서는 2014년부터 2018년까지 한시적으로 비과세를 하고 있었다. 2019년 한시적인 비과세가 종료되고 주택임대소득에 대한 전면과세가 시행되게 되었으며, 주택임대 수입금액 2천만 원 이하자에 대해서는 분리과세를 선택할 수 있다. 주택임대소득이 2천만 원을 초과하면 종합소득에 합산해 신고해야 한다. 단, 부부 합산 1주택으로 기준시가 9억 원 이하라면 주택임대소득은 비과세된다.

 

5월 종합소득 신고 기간에 자진 신고, 납부해야 한다. 분리과세 신고할 때 필요경비는 임대사업자로 등록했으면 60%, 등록하지 않았다면 50%가 적용된다. 기본공제도 임대사업자 등록 시 4백만 원, 미등록 땐 2백만 원이다. 다만 기본공제는 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하여야 적용된다.

 

부부 합산 3주택 이상(전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가 2억 원 이하인 주택은 제외)인 경우에는 3억 원이 넘는 전세보증금도 임대료로 환산(간주임대료)해 주택임대소득에 반영한다. 부부 합산 2주택 이하라면 보증금은 주택임대소득으로 보지 않는다.

 

분리과세 계산 방법

월세+간주임대료 합산하여 2천만원이 이하라면 분리과세로 계산할 수 있다.

 

① 등록임대주택의 경우 필요경비를 60% 인정, 미등록인 경우는 50%를 인정한다.

② 주택임대소득 이외 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 기본공제 가능하다.

③ 세율은 14%에 지방소득세(결정세액의 10%)가 추가된다.

④ 보증금이 3억 원 이하라면 간주임대료를 부과하지 않는다.

⑤ 소형주택 임대사업인 경우, 단기임대는 30%, 장기임대는 75% 감면된다. 

 

예시) 종합소득금액 2천만원 이상인 2주택자 미등록임대주택 보증금 5,000만 원 / 월세 100만 원인 경우

 

-보증금 3억 원 이하 : 간주임대료 없음.

-연간 임대수입금액 : 1,000,000원 × 12개월 = 12,000,000원

-미등록임대주택 필요경비율 : 50%(=6,000,000원)

-소득공제 : 기본공제 없음.(종합소득금액 2천만 원 이상)

-과세표준 : 6,000,000원

-세율 : 14%

-산출세액 : 6,000,000원 × 14% = 840,000원

-결정세액 : 840,000원

-지방소득세 10% 포함 : 840,000원 + 84,000원 = 924,000원