[책리뷰] 진짜부자, 가짜부자 - 사경인

출처 : 네이버 책

1부. 진짜 부자가 되는 방정식은 있다.

진짜 부자는 자본(순자산)이 많은 사람이다. 부는 자산이 아닌 자본을 기준으로 판단해야 한다. 재테크의 목표는 자산을 늘리는 것이 아니라, 자본(순자산)을 늘리는 것이다.

자산 = 부채 + 자본(순자산)

 

먼저 자신의 위치를 파악하기 위해 자신의 자산과 자본, 부채를 적어보라. 적어야 깨달을 수 있다. 그리고 자산의 수익률과 부채의 금리를 작성하고 비교해보자.

 

가계부를 쓰는 것이 힘들다면 한 달에 한 번씩 순자산이 얼마나 증가했는지만 기록하라. 계획을 세워 순자산 목표액을 정하고 실제 순자산 움직임을 계속해서 비교하라. 부부가 같이하면 좋다.

 

진짜 자산 vs 가짜 자산

직접 타는 자동차와 직접 사는 집은 자산이 아니다. 진짜 자산이라면 그걸 가짐으로써 미래 소득이 늘어야 한다. 가짜 자산은 구매하는 데 돈이 들지만, 내 미래 소득을 늘려주지 못하는 자산이다.

기업이 자동차를 자산으로 기록하는 건 그것으로 돈을 벌기 때문이다. 우리는 자동차를 언제 파는가? 바로, 더 비싼 차를 살 때다. 팔고 나면 현금이 생기기보단 더 큰 지출이 생긴다. 만약 내가 5년 되는 시점에 차를 바꾸는 대신 현대차나 기아차의 주식을 샀다면 어땠을까? 저자 상황에서 자동차 대신 주식을 사서 5년 가까이 기다린 결과는 20% 하락이었다. (블랙먼데이 폭락 시점) 그렇다고 해도 나는 차보다 주식을 선택하겠다. 5년 된 중고차의 가격은 50% 하락이 예삿일 아닌가?

 

그럼 집을 사고 나면 미래에 소득이 늘어날까, 지출이 늘어날까?

줄어드는 지출보다 추가되는 유지비가 더 크다면 자산에 해당하지 않는다. 물론 출퇴근 시간이 단축된다면, 시간을 절약하는 효과도 고려해야 할 것이다. 그렇다면 줄어든 출퇴근 시간에 뭘 하는지 살펴보자. 출퇴근 시간을 줄였더니 수입이 늘어나던가?

집을 사기 위해 쏟은 돈과 비교해보면 수익률이 높지 않다. 물론 삶의 질이 개선된다는 점은 있다. 마음에 여유가 생기고 안정감이 드는 것은 무시할 수 없는 부분이다. 그렇다고 하더라도 살고 있는 집은 좋은 자산이 아니다. 임대 목적의 수익형 부동산과 주거 목적의 부동산은 종류가 다른 자산이다. 그래도 집을 팔면 상승한 집값만큼 돈을 벌게 되니 부자가 되는 게 아닐까? 자동차에서 했던 질문을 똑같이 해보고 싶다. 우리는 집을 언제 파는가? 대부분 사람은 더 크고 더 좋은 집으로 이사하기 위해서 집을 판다. 따라서 집이 돈이 되는 시점은 집주인인 내가 죽는 시점이다.

 

부채가 나쁜 것은 아니다. 내 부채 중 금리가 가장 높은 게 3%대 초반이다. 반면에 주식투자 수익률은 연 20%가 넘는다. 그러니 부채를 쓰지 않을 이유가 없다. 자산의 수익률과 부채의 이자율을 비교하면 누군가는 빚부터 갚는 게 맞지만, 다른 누군가는 빚을 더 내는 게 맞을 수 있다.

가난한 사람들은 빚지는 걸 극도로 싫어하지만, 부자들은 빚을 잘 이용한다. 개인이 어떻게 무이자부부채를 활용할 수 있을까? 바로 갭투자다. 전세제도는 세계에서 우리나라에만 존재하는데, 그 보증금에 대해서 이자를 내지 않기 때문에 전세보증금은 무이자부부채에 해당한다.

한국의 가계 자산은 부동산 편중이 심한 편이다. 단순히 선진국보다 부동산 편중이 심하니까 문제라는 지적은 한 가지를 간과한 결과다. 무이자부부채를 활용할 수 있는데도 부동산투자 비중이 외국과 같다면, 오히려 그게 더 이상한 일일 것이다.

 

2019년 현재 전월세 전환율이 6% 정도이고 전세자금대출 이자율이 3% 정도에서 시작하니, 일반적으로 전세가 월세보다 낫다고 말하는 것이다. 나 역시 전세로 이사했는데 바로 이 때문이다.

결론적으로 부채가 좋고 나쁨은 조달 비용과 투자수익에 따라 달라진다. 부채를 조달해서 부담하게 되는 비용(이자)이 그 자금을 투자해서 얻게 되는 수익보다 크다면 그 부채는 빨리 갚는 게 좋다. 어쨌든 이런 판단을 하려면 자신의 자산과 부채 내용을 기록하고, 투자수익률과 조달 비용을 산정할 수 있어야 한다.

 

무수익자산이나 무이자부부채라면 수익률과 이자율이 각 0%다. 3억 원의 보증금이 월세 120만 원을 줄여서 연간 1,440만 원의 비용을 줄이는 효과가 있다면 전세보증금의 수익률은 4.8%가 된다.

당신이 기록했던 자산과 부채의 모든 항목 옆에 각각 수익률과 이자율을 기록해보라.

 

당신의 재무제표에 자동으로 들어오는 ‘시스템 수익’이 얼마나 되는가?

노동하지 않고 얻는 소득을 ‘불로소득’이라고 한다. 그런데 불로소득이라는 말은 일반적으로 좋지 않은 것으로 받아들여진다. 나 역시 노동은 신성한 것이기를 바란다. 하지만 나는 내 노동을 진정 신성하게 만들기 위해서라도 적극적으로 불로소득을 추구한다.

자본주의 체제의 주인은 자본가다. 자신이 자본가인지 아닌지 구분하기 위해서 소득을 주업과 부업으로 구분하지 않고 자동소득과 수동소득으로 구분하도록 하는 것이다.

 

소득의 종류

① 자동소득 : 일을 하지 않고 얻는 소득. 부정적인 느낌의 불로소득이라는 표현 대신, 시스템 수익이라고 표현한다. 부자의 기준을 구성하는 수익이다.

② 수동소득 : 노동의 대가로 받는 소득, 노동 수익이다. 자동소득과 수동소득으로 명확히 구분하기 어려운 경우 반자동수익이라고 표현하기도 한다. (예: 1년에 한 번 강의 제공 후 소득)

③ 투자소득 : 투자한 대상의 가격이 상승하여 얻을 수 있는 투자수익이다. 대표적인 것이 주식투자를 통한 평가 차익, 갭투자를 통한 평가 차익이다. 자동소득과 구분되는 점은 자동소득은 손실이 나는 경우가 (거의) 없다. 반면 투자수익은 수익이 날 수도 있지만, 가격이 하락할 때는 손실이 생길 수도 있다.

④ 기타소득 : 위 조건으로 구분할 수 없는 소득. 예를 들어 복권 당첨, 유산 상속 등이다.

 

자산의 구분

수익 구분이 달라지면 자산 구분도 달라진다. 예를 들어 시스템 수익을 만들어내는 자산은 ‘시스템 자산’이 된다.

① 시스템 자산 : 시스템 수익을 내는 자산, 일하지 않고 자동으로 수익을 내기 위한 자산.

② 투자자산 : 가격 상승을 통한 투자차익을 거두기 위한 자산.

③ 예치자산 : 큰 투자 수익률이 있거나, 차익을 노리는 자산이 아닌 남한테 잠시 맡겨둔 자산. 임대보증금이나 낮은 이자 수익의 예·적금 등이 해당한다.

 

자산의 분류는 상황에 따라 달라진다. 똑같은 아파트를 사서 월세 임대를 내놓으면 시스템 자산에 가깝다고 할 수 있다. 반면, 전세 임대를 했다면 투자차익을 거두기 위함이므로 투자자산이 된다.

주식을 사서 주가 상승 차익을 실현하면 투자자산이 된다. 반면, 주기적으로 배당금을 받을 목적으로 취득한다면 시스템 자산이라고 할 수 있다.

시대에 따라 달라지기도 한다. 은행 예금이 이자율 10%를 넘던 예전의 시절에는 예금도 시스템 자산이 될 수 있었다. 하지만 지금처럼 저금리 시대의 예·적금은 물가상승률에도 미치지 않기 때문에 예치자산에 가깝다.

 

 

부자의 조건 : 시스템 수익 > 생계비용

부자의 조건은 시스템 수익이 생계비용보다 더 많은 것이다. 당신이 원하는 건 무엇인가. 부자의 재산인가, 부자의 자유인가? 재산을 모으는 것보다 경제적인 자유가 더 중요하다. 나의 인생을 돈과 맞바꾸지 않고, 나를 위해 살아갈 수 있기 때문이다.

 

 

2부. 돈 공부, 지금도 늦지 않았다.

시스템 수익을 얻는 방법

① 소액으로 쉽게 시작하는 배당주 투자

② 월세 받듯 받는 미국 배당주 투자

③ 콘텐츠 자산

④ 자기 사업하기

⑤ P2P 금융 투자

 

시스템 수익을 늘릴 수 없다면 생계비용을 줄여라.

최소한 수입의 20%는 투자해야 부자가 될 수 있다. 수입의 80%를 쓰고 20%를 6% 수익률의 시스템 자산에 투자한다면 누구나 55세에 부자로 은퇴할 수 있다. 다만, 이 계산에서 세금과 인플레이션은 빠져 있다. 6%의 수익을 얻더라도, 이 중 20%를 세금으로 내면 세후 수익률은 4.8%가 된다. 물가상승률을 대략 1.5%로 예상한다면 세후실질수익률은 3.3%가 된다. 세금과 인플레이션을 고려했더니 6%이던 수익률이 3.3%로 거의 반 토막이 된다. 은행 예금 이자율이 1.8%라면 세후 실질 수익률은

‘1.8% * (1-20%) - 1.5% = –0.06%가 된다.

그러니 어쩔 수 없다. 좀 더 빨리 부자가 되기 위해서는 좀 더 덜 쓰고 더 많은 돈을 투자해야 한다.

만약 수입 중 30%를 부잣길로 보낸다면 36년 7개월 만에 부자가 될 수 있다. 28살에 직장생활을 시작하여 65세에 부자가 된다. 40%를 보낸다면 56세, 50%면 50세에 부자로 은퇴할 수 있다. 최근에 생겨난 신조어 파이어 족처럼, 재정적 독립을 이뤄 조기에 은퇴할 수 있는 것도 바로 이런 방법에 기인한다. 파이어 족은 수입의 70%를 모아서 40세 전후에 은퇴하는 것을 목표로 한다.

보통 사람들의 은퇴 시기인 65세에 부자가 되려면 수입의 30%를 모아서 투자해야 한다. 좀 더 빨리 부자가 되려면 수입의 40%를 모아서 투자해야 한다. 실제로 월급쟁이 재테크 연구 카페 회원들의 저축 투자 비율은 50% 이상인 경우가 가장 많다. 과분 수의 회원들이 월급의 40% 이상을 저축 또는 투자하고 있다.

 

부자 방정식에서 부자가 되는 방법은 돈을 많이 버는 것이 아니다. 얼마를 벌든지 간에 그중 30% 이상을 모아서 투자하는 것이다. 얼마를 버느냐보다 몇 퍼센트를 모으느냐가 더 중요하다. 부양가족 없는 싱글은 50% 이상 모아라. 자녀 없는 맞벌이 부부도 50% 이상 모아라. 신혼이 불행한 건 ’부족해서‘가 아니라 ’비교해서‘다. 소비라는 측면에서 갈망하는 물건을 가졌을 때보다 가질 것이라고 기대하는 시간이 더 행복하다. 자녀가 있더라도 30% 이상 모아서 투자하라.

 

내가 아이들에게 가르치고 싶은 건 대기업에 취직하거나 전문직이 되기 위한 교육이 아니다. 정말로 가르치고 싶은 건 시스템 수익을 만드는 방법이다. 거기에 더해 아이들에게 해주고 싶은 건 딱 하나다. 책 읽는 습관과 운동하는 습관 두 가지를 갖게 해주는 것이다.

혹시 자신이 늦었다고 생각한다면, 늦은 만큼 더 큰 비율로 투자해야 한다.

만약 수입의 30% 이상을 충분히 모을 수 있고, 6%의 수익률만으로도 부자가 될 수 있는 상황이라면 큰 고민 없이 안전하게 시스템 자산을 모아가면 된다. 미국의 고정배당 우선주나 우선주 ETF를 매달 사서 모으고, 배당을 받으면 이를 다시 재투자하자. 분산투자를 위해서는 미국 배당주와 함께 월세가 나오는 수익형 부동산에도 관심을 가져보자. 배당주에 투자하다가 일정 금액 이상이 모이면 수익형 부동산으로 갈아타는 방법을 추천한다.

 

우리는 20%의 세금과 1.5%의 인플레이션을 고려할 때, 수입의 30%를 모아 연 6%의 수익률로 부자가 되려면 36년 7개월이 걸린다는 사실을 확인했다.

시스템 자산 역시 가격이 하락할 수도 있다. 하지만 애초에 보유목적이 자산을 처분에 차익을 얻는 게 아니라 시스템 수익을 얻는 것 아닌가. 그러니 시스템 수익만 유지된다면 자산 가격이 하락하더라도 크게 상관이 없다. 하지만 시세 차익 목적의 투자자산은 시세가 하락하는 경우 손실을 보게 된다.

 

한국은 가계 자산 중 부동산 의존도가 높지만, 과거 수익률은 주식이 부동산보다 2배 정도 높았다. 그런데 사실상 주식투자의 높은 수익률은 1980년대에 발생한 것이다. 연 50%의 어마어마한 수익률을 기록했다. 1990년부터 2018년까지의 CAGR는 부동산이 2.65%, 주식이 2.83%로 큰 차이가 없다. 게다가 부동산은 앞에서 여러 번 언급한 대로 레버리지를 활용할 수 있다. 또한 1990년부터 2018년까지 아파트의 가격 상승률은 4.04%로 주식(2.83%)보다 높았다. 서울의 아파트는 연 5.04%의 상승률로 더 높다. 최근 5년간 상승률은 서울 아파트가 연 7.09% 코스피 지수가 연 1.06%로 아파트가 훨씬 높다. 대출에 의한 레버리지까지 고려한다면 최근 5년간 서울 아파트의 수익률은 압도적이다. 이런 최근 효과까지 더해져서 일반인들에게는 주식보다 부동산이 훨씬 더 수익성 좋은 투자수단으로 인식되고 있다.

주식이 부동산에 비해 좋은 점은 세금이다. 그리고 소액투자가 가능하다.

 

그럼에도 자산 배분은 필요하다.

아무리 훌륭한 투자전략을 선택하더라고 시장 위험을 벗어날 수는 없다. 언제든 블랙 스완이 등장할 수 있다. 내가 권하는 방법은 시스템 자산과 투자자산에 배분하는 전략이다. 30~70%의 범위에서 개인에 따라 조정하기를 권한다. 위험을 감당할 자산이 있고 투자에 관한 공부가 웬만큼 됐다고 판단되면 투자자산의 비중을 늘린다. 단 투자에 자신감이 생기더라도 투자액의 30%는 시스템 자산에 투자하기를 바란다. 투자에 성공하기 위해서는 심리적인 여유나 안정감도 중요하다. 하락기나 시장의 침체를 버티면서 기다릴 줄 아는 인내심이 필요하다. 자본주의의 자산은 장기적으로 우상향한다. 투자의 귀재 워런 버핏도 주식시장은 인내심 없는 사람의 돈을 인내심 있는 사람에게 이동시키는 도구라고 했다. 시스템 수익이 당신의 인내심을 도와줄 수 있다.

진짜 부자 가짜 부자