[책리뷰] 나의 첫 재개발 실전 투자 - 케언즈맨

저자는 지방에서 태어나 서울에 있는 직장에 다니게 되면서 직장 근처에 번듯한 아파트 한 채를 마련하고 싶다는 꿈을 꾸며 투자를 시작했다. 일찍부터 재개발 투자를 한 것을 시작으로 현재 노후 걱정 없는 자산을 달성했다. 지금은 재개발, 재건축 투자가 붐을 이루고 있다. 역시나 한 발 먼저 빠르게 움직인 사람들은 더 많은 수익을 낼 수 있었다. 투자와 부동산 공부를 조금씩이나마 하고 있는 현재 재개발, 재건축은 늘 어려운 투자 대상으로 여겨졌다. 결국 직접 투자를 해보아야 어떤 투자인지 장단점이 무엇인지, 그리고 나에게 맞는 투자 대상인지가 파악될 것이다.

지금까지 보아왔던 관련 책 중 재개발에 관해 가장 이해하기 쉽게 설명했다. 단순한 개념을 설명하는 것과 저자 본인과 실제 사진까지 첨부하여 독자의 이해를 돕는다.

 

 

출처 : 네이버 책

왜 재개발인가?

신축 아파트를 분양받는 방법은 청약, 재건축, 지역주택조합, 신축매매 등 여러 가지가 있다. 다른 것과 비교하여 재개발 투자의 장단점은 무엇일까?

① 높은 가점이 없으면 당첨 확률이 떨어지는 청약에 비해 확률이 높다.

② 지역주택조합에 비해 신축 아파트를 가지게 될 확률이 높다.(물론 재개발 사업도 무산되는 경우가 있지만 그 확률이 천지 차이다.)

③ 재건축에 비해 초과이익환수제, 안전진단이 필요없다는 점에서 수익성이 높다.

④ 신축매매에 비해 훨씬 적은 투자금이 들고, 수익률이 높다.

⑤ 단점은 사업과정에서 여러 가지 변수로 인해 시간이 오래 걸릴 수 있다.(구역지정 후 최소 10년)

 

 

다주택자에게는 더 많은 장점

① 주택이 아닌 무허가주택, 나대지, 도로, 상가 매물 투자를 통해 취등록세 절세가 가능하다.

② 보유세 부담이 낮은 편이다.

③ 아파트에 비해 재개발 입주권은 자녀에게 증여 시 부담이 낮다.(초기 단계에서 증여할수록)

④ 양도세 절세가 가능하다. 관리처분계획인가 이후 입주권은 2년 이상 보유시 기본세율을 받을 수 있다.

 

 

재개발 조합원 자격 요건(토지 최소 면적은 시·도 조례에 따라 다를 수 있음)

① 구역 내 주택(토지+건물)을 소유한 자는 면적에 관계없이 무조건 조합원 자격이 주어진다.

② 건물만 소유하거나 토지만 소유한 경우 조건에 따라 조합원 자격 인정 여부가 결정된다.

③ 무허가건축물은 재산세, 항공사진, 무허가건축물대장 등 확인이 가능해야 한다.

 

 

재개발·재건축 사업 진행 과정

① 기본계획수립 : 시나 지자체가 정비기본계획을 수립

② 안전진단 : 재건축에만 해당. 재개발은 해당없음

③ 정비구역지정 : 시나 지자체가 정비기본계획에 따라 정비구역을 지정

④ 추진위 설립 : 예비조합원의 과반수 이상의 동의서를 받아야 지자체에 추진위 정식 승인

⑤ 조합설립 : 예비조합원의 2/3 이상의 동의서, 소유한 토지가 전체의 50% 이상이 되면 지자체에 정식 승인을 받고 조합을 설립

⑥ 시공사 선정

⑦ 사업시행인가 : 조합의 구체적인 계발 계획안을 지자체가 검토 후 허가

⑧ 종전자산평가 : 조합원 소유 부동산 가치 평가

⑨ 조합원 분양신청 : 종전자산평가과 조합원 분양신청은 사업시행인가 후 120일 이내

⑩ 관리처분계획인가 : 조합원분양가 확정과 예상 일반분양 수입을 정하고 전체적인 비례율 확정

⑪ 이주 및 철거

⑫ 일반분양

⑬ 입주 및 이전고시

※ 비례율 : 재개발 · 재건축의 사업성을 보여주는 지표로, 일반적으로 100% 이상은 사업성이 높은 것, 100% 미만은 사업성이 낮은 것으로 본다.

 

나의 첫 재개발 실전 투자