[경제] 서브프라임 모기지 사태 요약

서브프라임 모기지(subprime mortgage)

서브프라임(subprime)이란? 미국의 신용등급 중 하나이다. 프라임(우량), 알트-A(보통), 서브프라임(비우량) 등으로 구분된다. 즉, 신용도가 낮은 차입자 등급을 말한다.
모기지(mortgage)란? 부동산을 담보로 거래하는 저당권을 말한다. 모기지 론(mortgage loan)은 주택담보대출을 의미한다.

2008년에 일어난 경제위기는 서브프라임 모기지 사태라고도 불린다. 미국 부동산 부채 문제가 터지며 투자은행 등이 부도가 났고 이를 보장하던 보험회사 등도 파산 위기를 겪으며 경제가 휘청거려 주가 및 부동산 가격이 폭락했다. 전세계 GDP의 20%를 차지하는 미국의 경제가 흔들리자 우리나라를 포함하여 전세계적인 경제적 위기로 이어졌다.

정부의 경기 부양

미국의 IT버블이 붕괴된 2000년 이후 경기 침체가 이어지자 미국은 경기를 부양할 목적으로 금리를 내리게 된다. 이에 시중에 돈이 풀리면서 소비 및 기업의 매출이 증가하고 경기가 좋아지는 기미가 보이기 시작한다. 정부는 경기를 부양하기 위해 부동산 완화정책도 펼치는데 주택담보대출의 지원을 확대했다.

무리수 대출 정책

미국의 주택담보대출의 등급은 크게 3단계로 나뉘어진다. 신용등급에 따라 높은 단계인 프라임, 중간단계인 알트-A, 낮은 단계인 서브프라임 등으로 나뉘어지는데 이미 가장 우량한 프라임 단계의 대출은 포화상태라고 판단한 은행은 서브프라임 단계까지 대출 대상을 확대하게 된다. 이에 주택을 구입하고자 하는 사람들이 늘어났고, 수요에 의해 주택 가격이 상승한다. 개인과 금융기관 모두 주택가격 상승을 기대하고 계속해서 대출을 진행하였고, 낮은 금리로 예대마진이 감소했던 은행 등은 수익을 위해 상대적으로 높은 금리로 서브프라임 등급에 대출을 해주게 된다.

파생 상품의 등장

혹시 대출이 회수가 되지 못할지도 모른다는 불안감이 생긴 은행은 적당한 수익률을 챙기는 파생상품을 만든다. 주택담보부채권(MBB)을 만들어 투자은행에 팔고 대출자금을 회수한 것이다. 주택담보부채권(MBB)이란, 주택을 담보로 대출금을 회수할 수 있는 권리를 말한다. 투자은행은 안정적인 투자 수익(약 3%)을 위해 은행으로부터 모기지 자산 채권을 매입하게 된다. 그리고 이를 이용한 파생상품 주택담보부증권(MBS)을 또 다시 만들어 일반투자자에게 판매한다.
최초은행이 4%의 수익률로 대출을 했다면 투자은행은 3%의 수익률로 채권을 매입하고, 다시 일반투자자는 2%의 수익률로 증권을 구입하는 것이다. 결국 작은 수익과 모든 리스크를 짊어지는 것은 일반투자자다.

파생상품의 파생상품

은행과 투자은행은 수익률도 좋고 파생상품으로 대출금을 회수할 수 있어 위험도 없는 모기지 상품을 더 팔기 위해 더 많은 대출을 확대한다. 이어서 주택담보부증권(MBS)의 수익률이 낮아지자, 다시 파생금융상품을 만드는데 바로 부채담보부증권(CDO)이다. 주택담보부증권(MBS) 상품을 위험도에 따라 순위를 나누고 안전한 순위는 저수익으로, 위험한 순위는 고수익으로 상품을 판매한다. 모두 부동산 가격의 상승을 전제로 위험한 파생상품을 만들고 투자를 지속한 것이다.
이 CDO시장에도 투자금이 마구 몰려오고 규모가 수천조로 성장하자, 보험사도 욕심을 내기 시작한다. CDO부도보험상품이 등장한 것이다. 혹시 CDO가 부도가 나도 보험에 가입하면 보상을 받아 안심을 할 수 있다는 명목으로 상품을 판매하는 것이다. 바로 신용부도수왑(CDS)이다.

위기의 시작

2004년 들어 너무 많은 유동성 확대로 경기가 과열되는 양상이 되자 미국은 저금리정책을 종료한다. 이어 서서히 경기가 식기 시작한다. 2006년 들어 늘어난 금리에 의해 부동산 가격이 하락하고, 대출 연체자가 급증한다. 2007년 주식 가격이 급락하고 주택 가격이 대출 가격 이하로 하락하게 된다. 주택담보부증권(MBS), 부채담보부증권(CDO)의 손실이 이어지게 된다. 2008년 모기지 주택담보부증권(MBS)의 인기가 급락하자 미 연준이 1000억 달러를 긴급 투입하여 주택담보부증권(MBS)를 사들였다.

금융기관의 연쇄 파산

월 스트리트의 5대 투자은행이었던 베어스턴스가 공격적인 투자에 따른 손실을 감당하지 못하고 주가가 폭락하고 파산 직전에 다른 J투자은행에 매각되게 된다. 이어 2008년 9월 다량의 CDO를 자산으로 가지고 있던 리먼 브라더스가 파산하게 된다. 리먼 브라더스에 투자하던 A보험사도 파산위기에 빠지자 미 연준이 850억 달러를 지원하고 미국정부가 지분의 80%를 보유하게 된다. 미국 정부는 2009년 2월까지 약 5,000억 달러에 달하는 구제금융을 실시한다.

사태 이후

금융시장이 얼어붙고 주택의 가치가 폭락했다. 달러의 가치가 급격하게 떨어지게 되고, 미국이 불경기에 빠지면서 미국을 상대로 무역을 했던 많은 나라들이 타격을 입게 되었다. 미국은 서브프라임 모기지 사태로 우리나라로 치면 IMF 외환위기와 버금가는 타격을 받았다. 많은 회사가 파산하고 실직자가 발생하자, 미국에서도 우리나라와 같이 안정적인 공무원을 선호하게 되는 계기가 되기도 했다. 현재 10년이 더 지났음에도 미국의 일반인들이 체감하기에는 아직 그 이전의 삶의 질만큼 돌아가지 못했다고 느낄 만큼 여파가 여전하다.