[오늘의 뉴스] 태영 불똥 튈라…'2.4兆 펀드' 조성나선 롯데건설

1. 태영 불똥 튈라…'2.4兆 펀드' 조성나선 롯데건설

 

건설사들 유동성 확보 방안 제시

건설사들이 ‘평판 리스크’를 우려하며 적극적으로 유동성 확보에 대한 해명을 내놓고 있다. 건설사들은 진행 중인 사업장에 필요한 자금들을 PF유동화증권 등을 발행해 조달하는데 ‘제2의 태영건설’이라는 꼬리표가 붙어 불안이 커질 경우 투자 심리가 악화돼 자금 경색이 심화될 수 있기 때문이다. 

롯데건설은 시중은행 등 금융기관과 이달 중 2조 4000억 원 규모의 펀드를 조성해 PF 만기가 도래하는 미착공 사업장에 투입한다. 올해 1분기 만기 도래하는 롯데건설의 미착공 사업장 PF 규모는 3조 2000억 원이다. 롯데건설은 이 중 2조 4000억 원은 펀드를 통해 본PF 전환 시점까지 장기 조달 구조로 연장하고 나머지 8000억 원은 1분기 내 본PF로 전환해 우발채무를 해소할 계획

 

 

미착공 사업장

아직 본격적으로 삽을 뜨지 못하고 토지만 매입해둔 상태로 통상 브리지론 단계. 본PF로 전환해 브리지론을 상환하고 공사비를 조달해야 하지만 금리가 급격하게 올라 금융 비용 부담이 커지면서 사업성이 훼손되고 있는 실정이다. 

태영건설 워크아웃을 촉발한 성수동 오피스 사업 역시 토지 매입도 끝나지 않은 미착공 사업장이었다.

 

 

롯데건설의 해명 

미착공 PF로 분류된 3조 2000억 원 중 서울·수도권 사업장이 1조 6000억 원(50%) 규모로 많아 사업성이 높다고 강조

나머지 지방 사업장 역시 해운대 센텀 등 도심지에 위치해 분양성이 우수하다고 설명

"지금까지 1조 6000억 원의 PF우발채무를 줄였고, 지난해 말 대비 차입금이 1조 1000억 원 감소했으며 부채 비율도 30% 아래로 떨어졌다. 현금성 자산도 2조 원 이상 보유하고 있으며 올해 만기 차입금에 대한 연장 합의도 대부분 완료된 상태"

 

 

동부건설의 해명

지난해 인천 검단신도시와 영종하늘도시 등 자체 사업장에 1006억 원의 용지 대금을 투입. 

지난해 영업이익(413억 원)의 두 배 이상 되는 수준으로 올해 말까지 약 1500억 원의 토지 대금 납부가 추가로 예정

“부동산 경기 악화로 분양 시점을 정하지 못해 착공이 늦어지고 있다. 공공택지를 분양받은 것으로 매입 가격이 낮고 수도권이라 미분양 우려는 매우 낮다”

 

 

 

 

2. “하자 없는 아파트도 유찰” 서울 경매건수 9년 만에 최고치

 

경매시장 찬바람

경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난해 서울 법원 부동산 경매건수(누적)는 1만7966건에 달했다. 2014년(2만412건) 이후 9년 만에 역대 최고치로 치솟았다. 이는 2022년 연간 경매건수(8812건)와 비교해도 두 배 넘게 폭증한 규모다. 이처럼 경매로 나오는 집이 늘고 있는 건 정부가 주택담보대출을 옥죄고 있는 데다 고금리 상황이 이어지면서 대출을 연체하는 집주인이 늘고 있기 때문이다.

지난해 12월 경매가 진행된 서울 아파트 215가구 중 낙찰된 아파트는 64가구로, 평균 낙찰률은 29.8%에 그쳤다.

 

서울 강동구 상일동 고덕자이 전용면적 84㎡는 2022년 10월 감정가 15억8000만원에 법원경매에 나온 이후 두 차례 유찰 끝에 1월 다시 주인 찾기에 나선다. 경매 최저가는 10억1120만원. 최초 감정가의 약 64% 수준으로 떨어졌다. 

 

서울 개포동의 디에치아너힐즈 전용 94.28㎡는 무려 네 차례의 유찰로 감정가인 34억2000만원의 절반에도 못 미치는 15억5599만원에 낙찰됐다.

 

빌라의 상황은 더 암울하다. 지난해 12월 서울 빌라의 평균 낙찰률은 12.8%로 집계됐다. 지난해 12월 1085건의 빌라 매물 중 139건만 겨우 주인을 찾은 셈이다. 

 

 

집값의 ‘선행지표’인 경매시장

경매시장의 냉각은 향후 집값이 더 꺾일 수 있다는 시장의 우려를 반영한다.

한국은행 '12월 소비자동향조사'  : 주택가격 전망 CSI는 93으로 전월 102에서 9포인트나 하락했다. 1년 후 주택가격이 지금보다 하락할 것이라고 대답한 사람이 상승을 예상한 사람보다 많다는 의미이다.

한국건설산업연구원 : 올해 주택 매매가격이 2% 하락할 것으로 전망

대한건설정책연구원 : 수도권 아파트 매매가격은 1% 상승할 것으로 예측. 2024년 주택시장은 ‘불황형 안정세’로 가격, 거래, 공급이 동반 약보합으로 예상했다. 

 

시장 상황 용어

① 강세장 : 시세가 상승하고 있는 시장. = 불장(Bull Market). 상승장. 일반적으로 20% 이상 상승하는 경우.

② 약세장 : 시세가 하락하고 있는 시장. 하락장. 일반적으로 20% 이상 하락하는 경우

③ 강보합 : 시세가 소폭으로 상승하거나 당장은 움직이지 않더라도 강한 매수세가 뒷받침되어 상승쪽으로 움직일 가능성이 있는 시장

④ 약보합 : 시세가 약간 하락하여 시세가 변동하지 아니하거나 변동의 폭이 극히 작은 상태. 

 

 

 

 

3. 빚 갚는데 월 175만원… 2030에 날아든 ‘영끌 청구서’

 

직장인 이(37)씨 : 월 수입 400만 원대

2019년 6억원으로 서울 아파트 매수 / 은행대출 3.3억(1금융권 2.3억 / 저축은행 1억)

2022년부터 금리 상승으로 매달 230~240만원 정도를 빚 갚는데 사용. 대출기간 30년. 저축은행 대출은 거치형(이자만 납입) 생활비 부족으로 5000만원의 신용대출 추가. 틈나는대로 배달 아르바이트.

 

원리금균등상황 계산기에 따르면 3.3억을 30년동안 5% 이율로 원리금 균등상환으로 대출하면 매월 177만이 나간다. 원금과 이자를 모두 합쳐서 말이다. 뭔가 계산이 맞지 않거나, 지출을 통제하지 못하고 생활비 부족으로 신용대출한 것이 빚을 계속 불어나게 하는 것으로 보인다. 

 

 

통계청 '가계금융복지조사'

빚이 있는 2030 가구의 금융부채는 2019년 9276만원과 비교해 지난해 평균 1억3964만원으로 4년간 50.5% 급증

같은 기간 40대(15.5%), 50대(12.1%) 등과 비교해 2030의 빚은 훨씬 빠르게 늘었다.

 

지난해 1~7월 국내 5대 은행과 6대 증권사로부터 2030이 새롭게 빌린 돈은 80조2027억원으로 2022년 하반기(53조6066억원)보다 26조5961억원(50%) 늘었다. 전체 증가분의 62%가 주택담보대출(16조6102억원)이었다.

2019년 원금과 이자를 합쳐 1749만원을 갚던 2030 가구는 2022년에는 20.2%(353만원) 늘어난 2102만원을 갚았다. 가구당 한달 평균 175만원을 빚 갚는 데 쓴 것.

 

 

'영끌족의 성지'로 불리는 서울 노원구와 중랑구, 강서구, 관악구

해당 지역 아파트 단지 4곳에서 1개 동씩 총 420가구의 등기부등본을 전수 조사한 결과, 최근 4년간 매매가 이뤄진 70가구 중 48가구(68.6%)의 소유자가 2030이었다. 이 중 36가구(75%)가 집을 사려고 대출을 받았는데, 이들의 평균 대출액은 2억3336만원이었다. 대출 금리를 연 5%로 가정해 계산한 가구당 평균 이자는 월 129만원에 달한다.

 

기사의 신빙성이 상당히 떨어져 보인다. 아파트 단지 4곳에서 그나마 1개 동만 찍어서 등기부등본을 조사한 것은 전체 표본을 너무 확대 해석한 것으로 보인다. 게다가 평균 대출액 2억 3336만원을 대출금리 연 5%를 가정하면 원리금상환액이 129만원이다. (평균 이자가 아니라)