[오늘의 뉴스] 내년 분양, 평년의 75%…그나마 절반은 재개발·재건축

1. 내년 분양, 평년의 75%…그나마 절반은 재개발·재건축

 

청약 열기 침체

내년 분양 예정 물량은 26만 5439가구이다.(부동산R114)

올해(29만 8003가구)보다는 2.9% 많고 최근 5년 평균보다 25.3% 적다. 올해도 계획한 것에 비해 실제 분양은 72%(약 18만)에 그쳤다. 내년에도 고금리, 경기 불안, 주택시장 불안, 부동산 PF 불안 등으로 분양을 보류하는 단지가 많은 것으로 예상되며 이 마저도 청약 열기가 침체될 것으로 전망한다. 

 

청약의 양극화

다만 강남이나 서울권은 청약 경쟁률이 높을 것으로 보인다. 특히 강남권은 분양가 상한제를 적용받으며 대기수요가 많아 최소 가점 50점이 넘어야 당첨을 기대할 것으로 본다. 지방은 청약 미분양 도시가 속출할 수 있다. 2023년에도 전국 아파트 중 30%가 경쟁률 0%대를 기록했으며, 지방 도시는 미분양이 속출했다. 

 

지방 분양

지방은 내년 12만 4339만가구가 공급되는데, 부산이 2만 2710가구로 가장 많고 광주(2만 161가구), 대전(1만 3138가구)로 뒤를 이었다. 내년에 광주가 2만가구나 분양한다는 것이 놀랍다. 

 

내년 분양, 평년의 75%…그나마 절반은 재개발·재건축

 

 

 

 

2. "금리 인하는 내년 4분기에나 가능"…'최악 전망' 나왔다

 

LG경영연구원의 2024 경제 전망

LG경영연구원은 '2024 거시경제 전망'을 통해 다음과 같이 발표했다. 

① 한국의 경제 성장률 예측 : 1.8% (한국은행 : 2.1% / 기획재정부 : 2.4% / IMF : 2.2% / 한국개발연구원 : 2.2% / 아시아개발은행 : 2.2% / 글로벌 투자은행 평균 : 2.1% )

② 물가상승률 예측 : 2.8% (한국은행 2.6%)

③ 금리 인하 시기 : 4분기에나 가능할 것

④ 부동산 : PF 위험 표면화 가능성

⑤ 수출 : 완만한 회복세

⑥ 환율 : 달러화 약세로 원화 강세, 그러나 과거와 같은 1100원대 진입은 어려움. 

 

굉장히 보수적으로 경제 전망을 한 LG경영연구원 

과거 전망은 어떠했는지? 

 

"금리 인하는 내년 4분기에나 가능"…'최악 전망' 나왔다 [강진규의 데이터너머]

 

 

 

3. 재건축 ‘안전진단’까지 풀어도…“더, 더, 더” 외치는 업계

 

윤석열 대통령의 발언

지난 21일 서울 중랑구 모아타운에서 "재가발, 재건축 착수 기준을 노후성으로 완전히 바꿔야 한다"는 발언

국토부 2025년 1월 중 재개발, 재건축 규제 완화 방안을 발표할 예정

시장에서는 안전진단을 없애는 것보다 더 많은 규제완화 요구

 

현재 

현재 재건축은 준공된지 30년이 되기를 기다렸다가 주민들이 안전진단 비용을 직접 모아서 실시해야 하는데 정부의 발언대로면 안전진단 없이 바로 조합설립이 가능한 것

 

사실 안전진단 규제는 이미 완화

지난 1월에 재건축 안전진단 규제는 이미 완화했다. 구조안정성 비중을 50%에서 30%로 낮췄고, 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)은 사실상 폐지한 것. 이에 문재인 정부 5년간 65건에 그친 안전진단 통과 수는 올해에만 160건 나왔다. 

그럼에도 불구하고 재건축 사업은 '낮은 사업성'으로 활기를 띄지 못하고 있다. 공사비 인상, 경기 침체 등 건설 경기가 좋지 않아 건설사들이 사업 추진을 망설이고 있기 때문이다. 

노량진 1구역은 응찰자가 없어 시공사 선정이 무산되었다. 

10대 건설사의 정비사업 수주액은 올해 16조 5400억원으로 지난해(40조 3050억원)보다 60%가량 급락했다. 

 

시장의 추가 규제완화 요구

현장에서는 더 규제를 완화해야 한다고 주장하고 있다. 재건축 초과 이익 부담금 면제 구간이 최근 3000만원에서 8000만원까지 늘어났는데 이를 더 확대해달라는 요구, 리모델링 사업도 규제를 풀어달라는 요구, 용적률을 풀어달라는 요구가 대부분이다. 현재 2종 일반주거지역의 최대 용적률은 250%이고, 기부채납 후 3종 일반주거지역으로 변경해도 300%를 넘지 못한다. 

 

우려 

정부가 건설경기를 일으키는 시장성에 초점을 맞춰 규제를 더 완화한다면 집값 전반을 끌어올리고 투기 수요를 자극할 위험이 있다. 또한 주거약자를 소외시키는 결과를 가져올 수 있다. 

 

재건축 ‘안전진단’까지 풀어도…“더, 더, 더” 외치는 업계

 

 

 

4. [고준석의 실전투자]근저당권 설정 뒤 전세 증액 계약… 증액분 보호 안 돼

[상황]

① 임차인 보증금 : 2020년 7월 / 2억 4000만원

② 1순위 근저당권 설정 :  2022년 1월 14일 / 1억 6800만원

③ 임차인 보증금 증액 : 2022년 7월 /  1200만원

④ 낙찰가 3억원

 

이 경우 말소기준권리인 근저당권보다 앞성 임차인 보증금 2억 4000만원을 전액 배당을 받게 되고, 나머지 6천만원은 근저당권자가 배당받게 된다. 임차인의 보증금 증액분은 배당을 받을 수 없다는 것이다. 

만약 보증금을 증액한다면 해당시점에 근저당권 등의 기준 권리가 없어야 대항력을 인정받을 수 있다. 보증금 증액과 동시에 확정일자까지 받아두었다면 배당 절차에 따라 우선변제권을 갖게 된다. 

 

[고준석의 실전투자]근저당권 설정 뒤 전세 증액 계약… 증액분 보호 안 돼

 

 

 

 

5. 부동산 가계약금 분쟁 막는 ‘전자 영수증’ 나왔다

가계약 시 법적 효력을 갖춘 영수증 서비스로 카톡이나 문자로 진행한다. 

아티웰스라는 업체에서 출시했으며, 안심싸인 1회 이용료는 1000원이며 중개사가 부담한다.

의무도 아닌 유료서비스를 굳이 중개사가 하려고 할까?

 

부동산 가계약금 분쟁 막는 ‘전자 영수증’ 나왔다