아파트 공매와 급매 : 수익률과 투자 방향의 고민

아파트 공매와 급매 : 수익률과 투자 방향의 고민

안녕하세요. 담꾸입니다.

최근 아파트 두 채를 매수했습니다. 

한 건은 공매 낙찰, 나머지 한 건은 급매 매수입니다.

 

급매 물건은 계약 후 하루만에 월세 가계약이 이루어졌고, 공매 물건은 바로 어제 가계약이 이루어졌습니다. 

그럼 투자금 및 수익률은 자세히 기록해보겠습니다. 

 

 

1. 아파트 공매 : 투자금과 수익률

① 공매 아파트 투자금 계산

  · 낙찰자금 : 64,010,000원

  · 대출 : 51,000,000원

  · 취득세 및 셀프 등기 비용 : 853,755원

  · 중개비(임대) : 200,000원

  · 수리비용 : 2,400,000원

  · 임대 : 보증금 5,000,000원 / 월세 450,000원

  · 미납관리비 : 1,411,290원

  · 총 투자금 = 낙찰자금 + 등기, 수리, 중개비용 - 대출금 - 보증금

                     =  64,010,000원 + 4,865,045원 - 51,000,000원 - 5,000,000원

  · 실 투자금 : 12,875,045원

 

② 수익률 계산

  · 실 투자금 : 11,463,755원

  · 연 월세수익 : 5,400,000원

  · 연 이자비용 : 2,274,600원(이율 : 4.46%)

  · 월세 - 이자 : 3,125,400원

  · 연수익률 = (월세 - 이자) / 실 투자금

                    = 3,125,400원 / 12,875,045원

                    = 24.2%

 

 

 

2. 아파트 급매 : 투자금과 수익률

① 급매 아파트 투자금 계산

  · 매수자금 : 100,000,000원

  · 대출 : 87,000,000원

  · 취득세 및 등기 비용 : 1,610,619원

  · 중개비용(매매+임대) : 700,000원

  · 수리비용 : 없음(현 상태 그대로 임차)

  · 임대 : 보증금 10,000,000원 / 월세 450,000원

  · 총 투자금 = 매수자금 + 등기, 중개 비용 - 대출금 - 보증금

                     =  100,000,000원 + 2,310,619원 - 87,000,000원 - 10,000,000원

  · 실 투자금 : 5,310,619원

 

② 수익률 계산

  · 실 투자금 : 5,310,619원

  · 연 월세수익 : 5,400,000원

  · 연 이자비용 : 3,880,200원(이율 : 4.46%)

  · 월세 - 이자 : 1,519,800원

  · 연수익률 = (월세 - 이자) / 실 투자금

                    = 1,519,800원 / 5,310,619원

                    = 28.6%

 

※ 수익률을 계산하는 과정에서 소득세를 제외하고 총 투자금에 대한 순수한 수익만을 고려했습니다.

 

 

 

3. 투자 방향의 고민

현재 저는 취득세에 부담이 없는 소형 아파트를 여러 채 매수하고 있습니다. 이것은 가격 하락에 대한 리스크가 적은 장점이 있지만, 수익이 높지 않을 수 있고 장기적으로 매도가 어려울 수 있으며 더 좋은 투자 기회를 놓칠 수 있는 가능성이 있습니다.

 

그래서 소형 아파트 투자를 더 확장할 것인지, 아니면 다른 지역의 더 좋은 입지에 투자하기 위해 현금을 보유하고 슬슬 매도한다는 전략으로 갈지 고민 중입니다.

 

 

①  똘똘한 한두 채 (대형 아파트 등)

  · 장점 : 좀 더 안정적이고 오랜 기간에 걸쳐 가치가 오를 수 있다.

              지역별로 높은 임대 수요가 있을 수 있다.

  · 단점 : 대출 및 관리 비용이 크고 현금 흐름이 적을 수 있다.

              투자하기 위해 많은 자본을 필요로 할 수 있다.

 

② 현금흐름이 있는 소형 아파트

  · 장점 : 매달 임대료로 인한 현금 흐름이 있을 수 있다.

              취득 비용이 낮고, 적은 자본으로 투자를 시작할 수 있다.

              다양한 지역에서 투자할 수 있어 투자의 다양성(분산투자)이 가능하다.

  · 단점 : 지역의 변동성에 민감할 수 있다.

              매년 임대료 조정이나 빈집으로 인한 손실 등의 위험이 있을 수 있다.

 

현재 제가 생각하는 방향은 두 가지입니다. 

 

① 소형아파트 투자 확장

  추가적인 소형아파트를 구매하여 소득세 분리과세(1인 2천만원) 범위까지 확장하는 것입니다. 추가 투자로 인한 임대 수익, 가치 상승에 따른 양도 수익 기대가 가능하며 소득세 분리과세를 통해 세금 부담을 완화합니다. 

 

② 재개발 및 재건축 투자

  현재 소유 중인 소형 아파트를 점차 처분하고 재개발 또는 재건축을 통해 높은 가치를 가질 고가 부동산으로 재투자하는 것입니다. 그러기 위해서는 당분간 현금을 확보하고 관련 공부를 시작해야 합니다.  

 

 

요즘에는 다주택자로 투자하기 어려운 시기라는 유튜버들의 조언에 영향을 받고 있는데요. 취득세 등 세금 이슈로 인해 좋은 기회를 놓칠 수 있다고 말이죠. 특히 공시가 1억 이하의 투자를 '짤짤이 투자'라고 하며, 처치 곤란과 후회 가능성을 경고하는 목소리도 있었습니다.

 

처음에는 경매, 공매, 급매 싸이클을 돌면서 투자 경험을 쌓는 것이 중요하다고 생각했습니다. 작은 투자 여러 개를 통해 경험을 쌓는 것이 큰 리스크보다는 안전하다고 느꼈죠. 하지만 최근에는 투자 수를 무작정 늘리는 것보다는 세금 문제 등으로 한계가 보이자, 투자 방향에 대한 고민이 생기고 있습니다.

 

결국 투자의 선택과 책임은 자신에게 달려 있습니다. 지금 내 마음에는 소형 아파트 투자를 유지하면서 재개발 부동산 투자에 대해 더 깊게 공부하고 싶은 마음이 듭니다. 소형 아파트 투자도 나름 재미가 있었기 때문입니다. 이번 겨울을 통해 2024년을 준비하면서 앞으로의 투자 방향에 대해 진지하게 고민하려고 합니다.

 

 

지금까지 아파트 공매와 급매 : 수익률과 투자 방향의 고민이었습니다.