[2023년 9월] 지소지수 활용 - 광주, 전남, 전북 지역 분석

2023년 9월 지소지수 활용 - 광주, 전남, 전북 지역 분석

안녕하세요. 담꾸입니다.
오늘은  2023년 9월 기준 지소지수 활용 - 광주, 전남, 전북 지역분석을 했습니다. 
 
*지소지수 : 공급량, 수요량, 거래량, 매수심리 4개 요인을 점수화하여 대략적인 매수 시점과 매도 시점을 판단하기 위한 수치.

 

 

전북 전주시

인구 65만의 전북 전주시입니다. 매매시장강도는 플러스로 돌아섰고, 매매가는 하락을 멈추고 보합의 형세이면서 미세하게 상승 중입니다. 
 
 

2022년 12월 바닥을 찍었던 거래량은 4~7월 사이에는 70~90%정도로 회복했습니다. 2023년부터 입주물량이 부족하고 미분양도 거의 없기 때문에 하락리스크는 적어 보입니다. 
 
 

 
 
최근 7월에 서신동 구축 아파트 임장을 가서 부동산 사장님의 현장 분위기를 들었습니다. 전주 자체의 공급은 없지만 전주를 둘러싸고 있는 완주에 입주하는 아파트가 있어서 전세가가 많이 떨어져 있다고 했습니다.
왜 이렇게 전세 매물이 많은지 의아했는지 주변 도시의 영향이 있었던 겁니다. 완주 삼봉지구, 완주군청쪽의 모아미래도, 서쪽 이서면의 양우내안애, 해피트리 등 주변 신축아파트의 저렴한 전세가로 전주 구축의 전세가 영향을 받았습니다. 젊은 신혼부부들은 전주에서 조금 떨어지더라도 신축 전세를 구한다는 것입니다.
 
부사님은 현재 바닥을 찍고 올라가는 느낌이라며 신축은 거의 회복을 했고, 소형평형은 아직은 미세하게 움직이는 중이라고 했습니다. 
 
추가로 원래 전주는 이런 투자 분위기가 전혀 아니었다고 합니다. 실례로 과거에 에코시티가 마피가 났었다고 합니다. 대출금리를 1~2% 대로 저렴하게 받아서 구축에 살던 젊은 사람들이 많이 이주를 했고, 코로나 때 가격이 급격히 상승했는데 서신동에서도 젊은 사람들이 집을 팔고 에코시티로 많이 이사갔으며, 이사를 가는 이유로 주변에 젊은 사람들이 적어서 친구가 없다고도 합니다. 에코시티더샵2차는 최근 19층이 6억 실거래를 찍은 전주에서 대장(급) 아파트입니다. 

 
 
지소지수를 보면 2022년 12월에 저점을 찍었고 이후 2월에 반등(7점 → 10점)합니다. 이후 4월까지 내려왔다가 8월에 다시 반등(8점 → 11점)하고 있습니다. 추격매수의 시그널입니다. 매물을 알아보고 마음에 드는 물건이 있다면 무리하지 않은 선에서 접근하는 것도 나쁘지 않아보입니다.  

 
 
 

광주광역시

지소지수를 보면 2022년 12월에 저점을 찍었고 이후 1월에 반등(4.99점 → 7.99점)합니다. 이후 5월까지 유지다가 6월에 소폭 상승(7.88점 → 9점)하고 있습니다. 아직 확실한 추격매수의 시그널은 없지만, 분위기가 좋아지는 중입니다. 

 
 
현재 광주는 입주물량은 많지 않습니다. 거래량과 심리지수는 조금씩 살아나고 있습니다. 하지만 아직 60~70%정도에서 거래가 되며 매매지수도 0을 넘지는 못했습니다. 아직 지인 사이트에 집계가 되지 않았지만 현재 분양을 하는 단지, 분양을 앞둔 단지가 많아 2026~2027년에는 추가 공급이 많아질 것으로 예상됩니다.

출처 : 부동산 지인

 

전남 순천시

지소지수가 바닥을 찍고 조금씩 나아지고 있으나, 딱히 반등 시그널은 없습니다. 

 
 
현재부터 2024년 말까지 입주량은 없지만 전체적으로 물량이 많은 편입니다. 미분양도 조금씩 늘어가고 있습니다. 

 
 

전남 여수시

지소지수는 바닥을 다지고 서서히 상승하고 있습니다. 아직 확실한 반등 시그널은 없습니다. 

 
 

전남 목포시, 무안군

인구 22만의 목포는 지소지수가 올라갈 기미는 없어 보입니다. 아직 바닥을 다지는 느낌입니다. 

목포시

 
인구 9만의 무안은 2022년 1월 9점에서 3월 12점으로 반등을 했습니다. 지금 그 수준을 유지하고 있습니다. 

무안군

 
 
 
목포와 무안 모두 2022~2023년 입주물량이 없는데도 분위기가 좋지 않습니다. 전체적인 부동상 시장이 워낙 좋지 않았으니 이해가 갑니다만 전세가도 내려갔네요.
무안 대장인 오룡에듀포레푸르지오가 4.8억까지 찍었다가 현재 3억 중반대로 내려왔습니다. 네이버 매물에는 3.3억짜리도 보이네요. 문제는 2024년에 오룡지구로 더 많은 입주가 기다리고 있다는 사실입니다. 2024년 3월(남악오룡시티프라디움을 시작)부터  8월까지 9개 단지 3700세대가 입주예정입니다. 
목포의 연간수요(1600세대), 무안의 연간수요(400세대)를 넘는 물량이라 입주대란이 오지 않을까 짐작됩니다. 현재도 마피 물건이 다수 보입니다. 

아파트 실거래가

 
 

결론

현재 전주는 반등의 시그널이 있습니다. 위 지역 중에서 투자를 한다면 전주, 광주 순으로 고려하면 리스크가 그나마 적지 않을까 싶습니다. 목포, 무안은 내년 입주장에 과연 소화가 될지 궁금해지네요. 
이상 2023년 9월 기준 지소지수 활용 - 광주, 전남, 전북 지역분석이었습니다.