새 아파트의 적정 분양가 산정하는 방법(feat.렘군)

새 아파트의 적정 분양가 산정하는 방법

안녕하세요. 담꾸입니다. 

새로 분양하는 아파트는 분양가격이 늘 비싸다는 생각이 드는 건 저만의 생각일까요?

아무리 건축자재비가 올랐다고 뉴스에서 떠들어대지만 이건 너무 비싼 거 아니야? 터무니없다 라는 생각도 많이 했습니다. 그런데 실제 청약 경쟁률을 보고는 깜짝 놀라고는 하죠. 

 

유튜버 렘군님의 예전 동영상에 새 아파트의 적정 분양가를 산정하는 방법을 제시한 것이 떠올라 오늘 가져와봤습니다. 

입지가 똑같다는 가정하에 10년된 구축아파트가 10억이라면,

바로 옆에 재개발된 새아파트의 분양가가 얼마가 적당할까?

 

 

 

물가상승률 적용

첫번째, 단순히 물가상승률을 적용합니다. 

만약 물가상승률이 대략 3%라고 한다면, 10억짜리 아파트는 대략 3%(3천만원씩) 자산의 가치가 상승할 것이고, 3천만원이 10년동안 쌓인다고 하면 13억 정도가 적정하다는 결론입니다. 

 

실제 물가상승률은 어떨까요?

KOSIS 국가통계포털에서 자료를 찾아보았습니다. 

 

KOSIS 국가통계포털

 

 『국내통계-주제별통계-물가-소비자물가지수-연도별 소비자물가 등락률』 순서대로 따라가보았습니다. 

최근 5년 평균 물가상승률은 2%였네요. 

최근 10년으로 범위를 넓히면 1.7%이고, 20년으로 넓히면 2.4%입니다. 

물론 코로나 이후 2021년 2.5%, 2022년 5.1%로 최근에는 물가상승률이 높았다는 사실도 확인했습니다. 

평균적으로 2%라고 잡아보겠습니다. 

 

그렇다면 10억짜리 구축아파트의 물가상승률을 적용해보면 신축아파트의 적정 분양가는 12억이라는 의미가 됩니다.  

 

두번째는 토지와 건물의 가격을 나누어 계산하는 것입니다. 

구축 10억 아파트는 토지가 5억, 건물이 5억의 가치가 있다고 가정합니다. 

건물의 가치는 점점 낮아집니다. 감가상각이 되는 것이 맞지만 아주 천천히 내리고, 토지는 최소한 물가상승률 만큼은 오른다고 전제하는 것입니다. 

결론적으로 아파트를 물가상승률만큼 오르는 토지와 감가상각되는 건물을 감안하여 소비자물가상승률의 절반정도를 계산하는 것이 좋다는 것입니다. 

 

아파트 가격상승률 = 소비자 물가상승률의 절반

 

즉, 평균 물가상승률이 2%라면 그의 절반인 1% 상승을 전제로 한다는 것입니다. 

그렇다면 10억짜리 10년 구축아파트의 물가상승률을 적용해보면 동일한 입지의 신축아파트의 적정 분양가는 11억이라는 의미가 됩니다.

 

렘군님은 이 11억이라는 것은 물가상승률을 감안한 최소금액이고 여기서 수요가 생기면 프리미엄이 붙는다고 말합니다. 

만약 분양가가 이보다 저렴하다면 최소 프리미엄이 보장된다는 것이죠. 

 

 

 

광주 분양 아파트 적정 분양가 산정

대부분의 분양가는 높게 산정되는 경향이 있습니다. 위 세가지 방법 중 1번 방법으로 최근 광주에서 분양하는 아파트 가격을 비교해보겠습니다. 

 

상무센트럴자이

상무센트럴자이(84) 분양가 : 9.7억(후불제 이자 포함) / 입주예정일 2024년 8월

상무 SK뷰(84) 현재 실거래가 6.5억  / 호가 6.8억 / KB시세 6.5억 / 2016년 입주 

 

상무 SK뷰의 시세를 6.5억으로 하고 9년의 물가상승률을 반영해보겠습니다.

 

연간 2% 상승을 반영하면

6.5억 * 2% = 1300만원

1300만원 * 9년 = 1.17억

적정 분양가격은 6.5억 + 1.17억 = 7.67억입니다. 

복리로 계산하면 7.76억입니다. 

 

상무센트럴자이는 오히려 개인적으로 입지가 더 좋다고 여겨지는 SK뷰보다 약 2억정도 프리미엄이 붙어서 분양되었습니다. 분양가가 높게 책정되어 있는 것으로 보입니다.  

다른 단지도 해보겠습니다. 

 

 

마륵동 골드클래스 

마륵동 골드클래스(119) 분양가 : 10.07억 / 입주예정일 2023년 10월

상무 자이(116) KB시세 7.5억 / 2008년 입주

상무 SK뷰(114) KB시세 9억 / 2016년 입주 

 

상무자이와 비교 산정

7.5억 * 2% = 1500만원

1500만원 * 17년 = 2.55억

적정 분양가격은 7.5억 + 2.55억 = 10.05억입니다. 

 

상무SK와 비교 산정

9억 * 2% = 1800만원

1800만원 * 8년 = 1.44억

적정 분양가격은 9억 + 1.44억 = 10.44억입니다. 

 

마륵동 골드클래스는 입지가 더 나쁜 자이에 비해서는 약간 비싸게, 상무 SK에 비해서는 약간 싸게 산정되었는데 그래도 비교적 적정 가격으로 분양되었다고 생각되어 집니다. 프리미엄이 없습니다. 

 

 

교대역 모아엘가 

교대역 모아엘가(84) 분양가 : 7.16억 / 입주예정일 2026년 5월

계림 금호타운(84) KB시세 3.25억 / 1996년 입주

계림두산위브(84) KB시세 3.65억 / 2007년 입주 

교대 금호어울림(84) KB시세 5.3억 / 2017년 입주 

 

금호타운과 비교 산정

3.25억 * 2% = 650만원

650만원 * 31년 = 약 2.02억

적정 분양가격은 3.25억 + 2.02억 = 5.27억입니다. 

 

두산위브와 비교 산정

3.65억 * 2% = 730만원

730만원 * 20년 = 1.46억

적정 분양가격은 3.65억 + 1.46억 = 5.11억입니다. 

 

교대 금호어울림과 비교 산정

5.3억 * 2% = 1060만원

1060만원 * 10년 = 1.06억

적정 분양가격은 5.3억 + 1.06억 = 6.36억입니다.

 

교대역 모아엘가는 주변 단지에 비해 약간 비싸게 산정되었다고 여겨집니다. 교대 금호어울림과 비슷해보이는 입지를 가지고 있는데 약 8천만원정도 비싸다고 여겨집니다. 

 

 

이상 새 아파트의 적정 분양가 산정하는 방법과 함께 광주아파트 적정 분양가를 산정해 보았습니다.